香港人说，香港房价必须这么贵！ 一、 香港楼价真是高！ 这几年，香港楼市的凶猛涨势，相信已经不是第一次跃入大众视野了，其疯狂程度更是远超北京、上海、纽约... 

来源：雪球App，作者： 硬核资本论，（https://xueqiu.com/5710953747/135832752）

一、 香港楼价真是高！

这几年，香港楼市的凶猛涨势，相信已经不是第一次跃入大众视野了，其疯狂程度更是远超北京、上海、纽约等黄金一线城市。

举个例子，大家具体感受一下香港地价到底高到了什么程度。在2018年末全球新开发的地产中，如果你拿出100万美元来买房子，在我们的首都北京，你可以买到66平方米；在我们的魔都上海，你可以依然买到54平方米；但是在香港，你仅能买到22平方米，远小于北京、上海，而且其可购房面积的小的程度，居世界第二。

香港还八年连登“国际房价极度负担能力”宝座。2018年，香港的房价负担能力为19.4倍。什么意思？一个香港家庭，全年不吃不喝，想买的起房子也要19.4年，整个香港的房屋均价为每平方米22-30万。

二、 香港房价为什么只涨不跌？

说到这里，大家可能会有个疑问。近几年，内地楼市在限购等政策打压下的“退烧”有目共睹，北上广深的房价都或多或少开始下降。可同样是调控政策，为什么香港的房价依旧在只涨不跌呢？

人们大多会给出四大理由：土地少、人口多、经济太发达，住房供应不足。下面我们详细讨论下这四个理由。

1. 土地太少

很多人会说，你看香港一个弹丸之地，竟要承载这么多的人口，那房价一定是要上涨的。但我们也要知道，在日本上一轮的楼市泡沫中，“地少人多导致房价上涨”这一说法已经被证实了是一个伪命题。况且我们想想，新加坡的人口密度远比香港还大，但新加坡的房价则是多年来保持着平稳态势。其实，香港的土地一点都不少，只是很多土地都没有被开发。

据数据显示，目前香港约有80%的土地尚未开发。这些尚未开发的土地中，每拿出1%为住宅提供，就能解决约100万人的住房问题。再者，有人说香港多山、平原少，闲置土地中，适合开发住宅的土地太少。依我国现阶段的土木技术，说句玩笑话，那简直是上能平山、下能填海。至于为什么香港人宁愿忍受高房价，也不愿意增加住房土地供应，我们会在下文进行详细分析。

2. 人口众多

很多人说，香港是世界金融中心，近十年可一直是人口净流入地区啊，人口持续涌入，当然房价要涨。但我们仔细研究香港的历史就可以发现，近100年来，香港人口的增长始终是20年翻一番。但是在曾经的历史上，香港房价是没有给人民带来如此沉重负担的，换言之，香港房价是最近的十、二十年才开始暴涨的。而与之相反，在最近十、二十年中，香港的人口增速却与以往相比要慢很多。因此，人口众多或者人口增长导致的香港房价上涨，这一理由也是没有太多道理可言的。

3. 经济太发达

经济越发达，收入就越高，商品整体的价格就越高，房价就上涨，大抵很多人都这么想。香港是国际金融中心不假，但放眼全球，伦敦、纽约、巴黎、芝加哥，哪个不是金融中心？哪个比香港穷？但是它们的房价可是远低于香港的。就连我们的魔都上海，据前文数据可知，那房价也是低于香港两倍有余的。所以经济太发达这一理由也不太站得住脚。

4.住房供应不足

土地少、人口多、经济太发达看来都不是导致香港高房价的重要因素，那接下来我们就来说说住房供应不足这件事。

首先，香港住房的供应量还真的是不足的。目前，香港大约有250万个家庭，其住房供需比率还不到1%。我们用经济学的思维来思考一下，需求远大于供给，房价当然上涨，甚至房价要涨到超过90%以上家庭的需求能力。这时，高收入的人群则会首先获得香港每年的新房供应，而其他中低端收入人群则对住房供应，有需求的意愿，但没需求的能力。

其次，香港住房的需求量还是很大的。我们都知道，香港是没有一孩政策的。近几年内地逐渐放开二孩政策，但香港自古以来很多家庭就是不止一个孩子的。较大的人口基数和增长速度就直接导致了旺盛的住房刚性需求。如此大的刚性需求也让香港的楼市有了一个涨价的基础，因为接盘的人一定是存在的。

此外，香港有限的住房供给还多被用于投资。众所周知，在股票、债券以及房地产等投资产品中，投资房地产的回报率是很高的，这也是为什么很多人选择炒房子，以及去香港炒房子的重要原因。如果住房变成了一项投资品，那么房屋购买者即投资者考虑最多的，不是房子的实际用途，而是进行资金配置的成本与收益。对房屋使用属性的转变，将在投资者们偏好房地产时，大量哄抬楼市价格，造成巨大泡沫。

说到这，很多人会问，既然住房供应量不足，那为什么不增加住房供用量呢？关于香港住房供应量的处理问题，还有段滑稽的历史呢！

三、 香港住房一段不得不说的历史。

20世纪末，香港楼市是有一段泡沫的。这段楼市泡沫起始于1995年，在1997年达到巅峰。在1995年，香港炒房界认为，香港回归后，大陆的有钱人一定会来富裕的香港接盘楼市。毕竟香港这么富裕，大陆这么贫穷，大陆的有钱人一定源源不断流入香港。楼市最疯狂的时候，房价甚至一个月暴涨15%，“炒楼花”盛况空前。

但这虚幻的泡沫在1997特首董建华上任后化作虚无。在强势的炒房团的一力推就下，当时香港的高房价引起了铺天盖地的民愤，人们都在声讨说高房价摧毁了年轻人的梦想，政府无能导致人们没有房子住，一片民不聊生。于是，1997年香港首任特首董建华宣誓就职，提出了“八万五公屋计划”来解决民众的置业难题：每年兴建房屋单位不少于八万五千个、十年内香港超过七成的家庭可以有房可居等等。这是好政策啊，全香港人都拍手叫绝的好政策啊！ 但是不出3年，从2000年开始，董特首的廉价公屋建成开始入市，巨大的房屋供应量瞬间摧毁了市场，20%的楼价应声跳水。2003年初左右，陆续有人房屋被银行拍卖、没收，许多负资产者倒欠银行几百万元不说，每个月还要偿还银行2万的月供。太多人因承受不住巨大的债务而跳楼自杀。香港楼市在2004年彻底跌至谷底，仅用了六年，房屋跌价了七成。

这时，香港人发现他们不想让房价下跌了，持有很多的房子的人不希望，持有一套房子的人也不希望，甚至只持有几十平米蜗居的贫民也不希望，因为房价下跌实实在在损害了他们的利益。因此，香港人民大游行，集体抗议房价下跌。他们要求港府救市，要求董建华下台，他们说“八万五公屋计划”是造成香港房价下跌、人们跳楼的主要原因……一时间，让房价再次上涨居然成了最大的政治正确。于是，“八万五公屋计划”被叫停，大大减少住房供地数量，董建华想让全香港人都安居乐业的愿景，却成了他最大的败笔……

于是董建华2005年黯然离任，香港在继任特首的带领下，房价又一路飞涨，直到今天的暴涨局面。今天，香港人又一次成为了房奴，超高的房价再一次压得他们喘不过气来，高房价摧毁了年轻人的梦想，民不聊生等现象再次重现……天道轮回。

但这一次，我想，大概不会有第二个董建华了吧……