“以房养老”的国际经验及启示

发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国“以房养老”具有较好的借鉴意义。因此，笔者主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力、提高老年人晚年生活质量意义重大。

什么是“以房养老”

“以房养老”概念有广义、狭义之分，就其狭义概念而言，即“住房反向抵押贷款”（Housing Reverse Mortgage）。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。

“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，不足以保持退休前生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障晚年生活水平。

“以房养老”的国际模式

“以房养老”的美国模式。目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM）、房利美公司推出的房屋保管者（Home Keeper）和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划（Financial Freedom Plan）。

目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%。

从申请者条件要求看，住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部（the Department of Housing and Urban Development，简称HUD）批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。

从贷款额度及贷款发放、偿还方式看，贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。

从借款机构的相关要求看，房屋价值转化抵押贷款（HECM）是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局（FHA）授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局（FHA）承保的保险可以保障贷款机构避免损失。对房屋价值可转换抵押贷款（HECM）产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况适当调整利率水平。

从申请涉及的费用看，主要包括贷款申请费、贷款保险费、房屋产权调查费用及产权保证保险费、房屋评估费用和服务费等。

从风险分析看，一是借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，美国联邦住房管理局（FHA）规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方去世或永久性搬离（即需要医疗救助）时，另一方若不全部偿还贷款，则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，因此可能会对另一方的生活造成影响。二是贷款者的风险。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。

“以房养老”的新加坡模式。新加坡实行“以房养老”模式已超过10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式对于我们有较强的借鉴性。

新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利之和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利之和超过贷款而被迫出售房屋。

新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者，由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或由申请者的家人、继承人还清贷款收回房子。

“以房养老”的日本模式。东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”，既有地方政府福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与的“以房养老”模式。

政府参与型。就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上申请门槛较高。以东京为例，要求申请人是拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住；要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集合住宅不能申请。

每个月的融资上限是30万日元（可以支撑老年人夫妇两人的生活），但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。

民间机构参与型。参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。

国外“以房养老”经验的启示

完善法律法规。各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。

政府支持。国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持，包括市场培育、资金支持、风险防控、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等多种可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于住房反向抵押贷款的发展。

加大宣传力度。受传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款具备一定的了解及认可。现在虽然部分机构和民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，应加大宣传力度，使各级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。

相关机构合作与配合。住房反向抵押贷款是新型的金融产品，结构复杂。国外成功运行的经验表明，各相关机构积极合作，政府担保，利用金融市场及金融工具分散风险，同时保证机构信息的独立真实性，是国民信任该产品的重要条件。我国金融市场发展时间短、市场功能尚不完善、投资渠道少、新产品开发能力弱；对贷款机构来说，住房反向抵押贷款年限长、未来不确定性因素较多，风险较大。因此，各相关机构积极合作，保证信息的准确真实，对于促进我国住房反向抵押贷款的发展十分重要。