任泽平：中国公募REITs研究报告2023

任泽平：中国公募REITs研究报告20232023年09月27日08:07    作者:任泽平  (0)+1 我有话说

意见领袖 | 任泽平团队

导读

首批公募REITs试点自2023年6月正式推出，至今已有17只公募REITs上市，整体表现平稳，新增三大亮点：1）从底层资产看，行业类型多元化，新增保障性租赁住房、清洁能源行业，认购热情高涨。2）从市场表现看，作为大类资产的新品种，REITs兼具股性和债性，截至2023年8月31日，已上市的17只REITs产品合计募资579亿元，战略配售占比均高于50%，16只保持正收益，平均涨幅28.38%。3）从配套规则看，税收优惠优化，明确国有资产划转责任。年初财政部联合税务总局提出两项主要针对原始权益人的税收优惠政策。国资委发文明确提出“涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”。

三大维度看发展公募REITs正当时，短期稳增长，长期有助于实现房地产软着陆、破解土地财政，化解金融风险。1）从国际经验看，经济下行、不动产增量开发市场饱和资本市场发展是推出REITs的良机。1960年的美国正值经济衰退期，2000年的日本泡沫破灭后需要寻找新增长点，新加坡则是在亚洲金融危机之后推出REITs。 2）从国内形势看，中国经济新旧动能转换，城镇化率64.72%，房地产从大开发时代步入存量时代，土地财政持续承压，REITs短期内有助于稳增长、提振市场信心，长期盘活存量资产、温和去杠杆、防范系统性金融风险。已上市的17只公募REITs原始权益人累计净回收资金约355亿元，并投资80个新的项目，撬动总投资规模约3000亿元，实现近10倍的杠杆效应。3）从发展前景看，现有REITs试点运行良好，供不应求，底层资产扩容潜力巨大。以我国存量基础设施资产规模预测，若1%可以转化为REITs，则募集资金达万亿人民币，将带动10万亿投资。

未来REITs大有可为。REITs试点开了一个好头，但仍存在一些问题，例如如何激发底层资产供给意愿，简化资产划转的跨部门协同，产品的投资属性有待明确等。启示：一是顶层设计上，加强政府部门协同，出台一揽子政策，打通目前制度瓶颈。二是产品定位上，明确REITs在大类资产类别和属性，明确参与机构责任权利边界。三是底层资产上，扩大底层资产种类，适时推动商业地产REITs。四是政策层面，继续推进税收优惠，完善配套税收政策。

正文

1 中国公募REITs回顾

1.1 现状：公募REITs持续扩容、运行平稳

中国首批公募REITs自21年6月正式推出，运行效果符合市场预期。自2023年6月21日，9只基础设施REITs产品正式上市交易，截至2023年8月底，中国公募REITs已发行17只。

1）产品架构：全部采取“公募基金+ABS”契约型架构。我国公募REITs采取“公募基金+ABS”交易结构，该结构可以规避《基金法》所规定的公募基金不能直接投资于非上市公司股权的限制，在不修改现有法律框架的基础上，利用我国相对成熟的资产证券化发展经验，实现了基础设施不动产证券化。

2）底层资产：分为产权与特许经营权两大类，覆盖类型多元化，主要涉及三大都市圈。

从资产性质看，17只公募REITs分为产权与特许经营两大类，产权类项目最终进行市场化处置，偏股性，而特许经营权项目后期需移交政府部门，偏债性。由于特许经营权产品收益以收取费用为主，如通行费、垃圾处理费，现金流相对稳定，且底层资产最终由政府收回，随着资产摊销，本金也逐渐分配。从业绩表现看，特许经营权项目派息率和分红比例整体高于产权类产品。相应的，产权类产品未来盈利增长性空间更大，收益率也更高。

从行业分布看，底层资产从最初的产业园、高速公路、仓储物流已经扩展到保障性租赁住房、清洁能源等。具体来看，产业园区4只、仓储物流2只、收费公路5只、生态环保2只、新增清洁能源1只和保障性租赁住房3只。

从地区看，从集中于长三角、粤港澳、京津冀三大都市圈到涉及成渝地区、长江中游。新上市的8只REITs中，有2只属京津冀地区、2只属粤港澳地区，新增2只属长江中游、1只属成渝地区和1只属海峡西岸。据958号规定，公募REITs试点地区已扩至全国，未来产品将涉及