REITs是不是ABS？两者有啥关联？

注：公募REITs设立步骤

注：公募REITs结构图

由此可见，在公募REITs架构下，ABS可以说是公募基金所持有的底层资产。

ABS是什么？

举例而言，你在市中心有一栋房产，已经对外出租，能够出租20年，每月租金1万，月末收租金，你想把房子卖出去，但是单价太高，没人接盘，这时候，你就可以把房产产生的租金打包，划分成100份，卖给100个人，这100个人每人付出2.4万元（不考虑折价、折现等因素），并在今后的20年中分享租金。你可以融得资金解燃眉之急，100位投资人可以通过持有份额享受租金带来的红利。这个过程便叫做资产证券化，这100份份额，便是资产支持证券。

从上述例子可以看出，资产证券化的过程，是以能够产生独立现金流的资产构建资产池，并以此为基础发行股权或债券凭证，以提高资产流动性的过程。从流程上来看，它是一个通过资产的真实出售来构建独立SPV(Special Purpose Vehicle,特殊目的实体)并发行证券的过程。从功能上来看，它是一个通过证券流动来实现底层资产的风险共担、利益共享的过程。而由此所产生的证券，便是资产支持证券，也就是我们所说的ABS。

ABS的特性

1.流动性

大家可以想想，是购买股票或债券容易，还是购买房子容易？从交易成本上来讲，购买股票和债券的交易成本可能仅是APP上的一键下单，远低于购买房产实物的过户等等。

（1）提高资产的流通频率

在资产未被证券化的情况下，资产的流动以实物的流动为基础（也就是举例中的房产过户），而实物的流动往往伴随着较高的交易成本，这就在一定程度上限制了资产流动的频率。ABS则不然，资产被按照一定的比例与份额分割，并且以证券的形式代表这一比例与份额。这种格式化的证券在很大程度上节约了市场参与各方的交易成本，进而促进了资产的流通与发行。

（2）扩展了资产的流通范围

试想一下，如果共同买房，你会选择和陌生人一起投资一栋房子吗？而投资股票，可能同一家公司的股民完全不相识。

ABS则采用标准格式事先对资产进行了分割，以一种标准化的格式在市场上流通，权属清晰。在ABS流通的同时，资产本身被交由具有管理资质的第三方单独保管与处置。这就降低了共有人共有资产的成本，使得共有人之间由彼此的人身信赖转化为对制度和权威第三方的信赖，在一定程度上扩大了资产的流通范围。

2.独立性

上述例子中，如果你花费2.4万元购买了一个份额的ABS，你一定想，这栋房子未来产品的20年租金，必须独立的用于支付你持有ABS的利息，如果房产随时可能被处置，岂不是ABS的安全性会大大降低？这也就是底层资产所构成的资产池的独立性要求。

资产池的独立性是资产证券化的灵魂与核心。独立性的存在为资产池构造了风险隔离的保护罩，使得原始权益人可以将资产真实出售，移出资产负债表而换取现金流，投资者也无需将资产池信用与原始权益人的信用或SPV信用相关联，仅需独立考虑资产池的信用以作为交易的基础。

基础设施公募REITs在我国是相对新鲜的事物，但基础设施领域的ABS却比较常见。据wind统计，我国资产支持证券总存量47,034.90亿，其中，信贷资产支持证券总存量16,878.77亿，企业资产支持证券总存量22,779.70亿，资产支持票据总存量7,376.43亿。通过wind数据查询可发现，截止至5月21日，近一年时间里，与“基础设施收费”、“基础设施收费收益权”相关的且处于存续状态的ABS共有33支，发行金额308亿左右，金额相对较大的如下：

数据来源：wind

为什么是REITs？

我们先来看看收益率，从美国市场REITs收益率来看，自1972年以来，REITs回报率达9.7%，高于标普500的7.81%，低于纳斯达克的10.23%。

数据来源：Nareit,平安证券研究所，数据截止至2023年4月30日

此外，既然已经有了ABS，投资者也可以通过ABS直接参与到基础设施建设领域，为什么还要选择REITs?

1.REITs的投资门槛低。REITs的投资门槛一般在100-1000元之间。而ABS的投资门槛则相对较高，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，资产支持证券应当面向合格投资者发行，发行对象不得超过二百人，单笔认购不少于100万元人民币发行面值或等值份额。合格投资者应当符合《私募投资基金监督管理暂行办法》规定的条件。

可以说通过公募REITs的发行，投资者参与基础设施项目的门槛进一步降低，可以允许