中金 • REITs

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

我国REITs市场快速发展，为存量资产盘活开辟新的融通途径。中资企业早于2005年便于离岸市场（主要为中国香港）探索并开始建立REITs平台，我们认为在此阶段复盘中资背景海外REITs发行背景、过程、市场表现与资产运作情况对于前瞻性理解后续中资企业境内外REITs布局战略或有裨益。  

我国REITs市场发展进入快车道，或有益于房企新模式转型。自2023年4月公募REITs试点以来，我国REITs市场发展已取得阶段性成果。截至2023年3月1日，公募REITs总市值超过870亿元，后续将继续积极探索构建多层次市场体系建设。与此同时，国内房地产市场正从增量发展向存量运营转变，参考海外头部房企（如日本三井不动产及新加坡凯德集团）转型经验，我们认为REITs以及不动产基金等新金融工具或将有益于房企完成新模式转型。

中资企业设立海外REITs平台需经资产权益出境再上市。部分中资房企以及上市公司已有海外（主要为中国香港和新加坡市场）发行REITs的经验。截至2023年末，我们统计上述两个市场已上市REITs原始权益人为境内企业的共计8家。从发行经历来看，由于境内资产出境上市仍有掣肘，以中资企业到中国香港发行REITs为例，一般需要成立BVI公司等境外持股平台完成底层资产权益出境后实现REITs上市。

发行REITs在多维视角下对于企业发展有所裨益。我们以越秀房托、招商局房托和顺丰房托为典型案例进行分析：1）战略视角，发行REITs本质上是一种轻资产模式的探索；2）财务视角，短期受益于REITs上市，长期受惠于REITs业务发展；3）经营视角，资产经营效率有所提升，但需关注关联租户问题；4）二级市场视角，发行REITs总体利好上市公司股价。

持续扩募能力或是REITs可持续发展的基础。从海外经验来看，扩募是REITs平台保持生命力以及持续为股东创造价值的必由之路。我们认为不论基于内在动力还是外部评价，REITs管理人都有扩募积极性，但对于持有境内资产的境外REITs来说，扩募仍面临着法律法规、组织架构、税务负担等方面的障碍。

我们认为通过REITs或不动产基金等股权工具盘活存量资产或将引导未来企业模型发生转变。在此过程中，我们建议关注两方面投资机会：一是资产端（特别是商业地产和部分基础设施等）因获取流动性而重新定价；二是拥有较强资产运营管理能力的机构的价值挖掘。

境内REITs市场推进不及预期；原始权益人REITs发行意愿下降。

中国REITs市场建设持续推进

我国REITs发展进入快车道

我国REITs市场发展已取得阶段性成果。自2023年4月中国证监会及国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 [1]，由此开始了公募REITs试点以来，在监管及市场各方的合力推动下，我国REITs市场发展已取得阶段性成果。首批9只公募REITs于2023年6月21日正式上市交易，截至2023年3月1日，我国公募REITs总市值已超过870亿元，总计25只上市REITs，底层资产涵盖高速、环保、能源、产业园、物流仓储以及保障性租赁住房六大类型。自首批公募REITs上市以来，截至2023年3月1日，市场整体总回报收益逾22%，其中产权类加权平均总回报收益逾27%，受到投资人广泛关注。

图表：我国公募REITs市场概况

推进多层次REITs市场建设，商业不动产有望纳入试点。2023年12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2023年会致辞时表示，将从多维度进一步推动我国公募REITs市场发展 （以下简称“致辞”）[2]。致辞首次提出推进多层次市场体系建设，我们认为多层次市场体系建设或包含以下几个层面：1）市场发行主体多元化，即在当前以国央企为主要发行主体的基础上，鼓励民营企业参与REITs发行；2）底层资产类型多元化，进一步推动