养老行业融资模式创新分析

经营阶段：资产管理公司对收购的养老地产中住宅部分进行一定比例出售，对剩余部分的住宅和相关配套设施委托专业的运营公司来经营

利润分配阶段：将出售和运营所得收入交给基金托管机构保管，等REITs发行期满后回收收益凭证解散基金或者发行新的REITs，从而实现资金的退出。

2、案例分析：鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金

3、投资返本融资模式

开发商可以和银行等金融机构合作采取老年住宅投资返本的融资模式，该模式主要是指老年人一次性支付100%的房款，自老年人入住的第二个月起，房地产商（社会化养老机构）每个月向住户平均返还入住本金，所返金额按照老人所住房屋的全部房款和一定期限为基数计算。若老人在预定时间内去世，开发商将于房主去世时，一次性偿付还末付的余下房款。如果老年人健康长寿，老人起出预定年限的住房免费，在这种模式下，房屋的产权属于房地产开发企业。该模式示意图如下：

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4、ppp融资和项目管理模式

是指政府与私人组织之间，为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。它是一种融资和项目管理模式。

PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利用各自的优势,即把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起。简单来说，合作特点就是政府和企业利益共享，风险共担。

1、 政策支持

《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发[2016]65号），支持各地采取政府和社会资本合作（PPP）模式建设或发展养老机构，鼓励银行、证券等金融机构创新适合 PPP 项目的融资机制，为社会资本投资参与养老服务业提供融资支持，积极探索与政府购买基本健康养老服务配套的金融支持模式。

2、PPP模式选定标准

2.1、定性评审标准：PPP相关参与主体是否适格。有下列情形之一的，不再列为备选项目：

政府方：国有企业或融资平台公司作为政府方签署PPP项目合同的；

社会资本方：未按国办发〔2015〕42号文要求剥离政府性债务、并承诺不再承担融资平台职能的本地融资平台公司作为社会资本方的。

适用领域：不属于公共产品或公共服务领域的；

运作方式：采用建设-移交（BT）方式实施的；

合作期限：合作期限（含建设期在内）低于10

变相融资：采用固定回报、回购安排、明股实债等方式进行变相融资的

规划立项：项目不符合城市总体规划和各类专项规划的；新建项目未按规定程序完成可行性研究、立项等项目前期工作的；

两个论证：未按财政部相关规定开展物有所值评价或财政承受能力论证的；

政府采购：已进入采购阶段或执行阶段的项目，未按政府采购相关规定选择社会资本合作方的。

2.2、定量评审标准：定量评审指标及评分权重如下：

项目材料规范性：项目是否经过各级部门认真审核把关，申报材料真实性、完整性、规范性是否符合规定要求（10%）。

项目物有所值评价：是否按要求开展并通过物有所值评价，定性评价的方法和过程是否科学合理；是否同时开展物有所值定量评价，定量评价的方法和过程是否科学合理的（10%）。

项目财政承受能力：是否按要求开展并通过财政承受能力论证，论证方法和过程是否科学（15%）。

项目实施进度：项目方案论证、组织协调等前期准备工作是否充分，立项、土地、环评等审批手续是否完备，所处阶段及社会资本响应程度如何，是否具备在入选一年内落地的可能性（15%）。

项目示范推广价值：项目是否符合行业或地区发展方向和重点，是否具备较好的探索创新价值和推广示范意义（25%）。

2.3、PPP模式适用范畴：

通常情况下，适用于政府资源充足，资金需求体量大、风险相对较弱、项目财政补贴小、有一定盈利能力、能够长期经营的大中型养老项目。

3、PPP模式在实际项目中的运用

案例分析：济宁市嘉祥九顶山养老服务和生态综合治理项目

3.2、项目规模：本项目总投资1,307,830.26万元，其中工程建设费用896,150.37万元，工程建设其它费用34,520.38万元，工程预备费88,189.79万元，土地取得及整理费用（不含流转）97,432.21万元，利息182,537.50万元，流动资金9000万元。

5、养老产业引导基金

养老产业引导基金是由国家或地方政府成立并按市场化方式运作的政策性金融基金，主要通过不同的合作方式引导社会资本积极的进入养老产业各领域，扶持养老企业的发展。

养老产业引导基金非常适合发展初期的养老项目，此类项目发展势头好、速度快，但是缺乏资金支持。

1、政策支持

《关于开展以市场化方式发展养老服务产业试点的通知》(财办建〔2014〕48号)，提出引导社会资本投资养老服务业。

《积极推动民间资本参与养老服务业发展》（民发[2015]33号），提出要加强政府投资引导，带动民间资本参与养老服务。

《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发[2016]65号），鼓励有条件的地区探索建立养老产业投资引导基金，通过阶段参股、跟进投资等方式，引导和带动社会资本加大对养老服务业的投入。鼓励风险投资基金、私募股权基金等投资者积极投资处于初创阶段、市场前景广阔的养老服务企业。

2、政策具体要求

投资导向要求

商务部鼓励地方创新并探索出自己的模式。但财政部要求，试点的养老产业基金的60%以上必须用于居家养老、社区养老、集中养老等大众化养老服务产业，其余40%的资金不做具体限定，考虑养老产业目前处在微利状态，在大众化养老服务业之外，基金可以从事与养老有关的住宿、餐饮、老年用品的研发与生产等利润率高一些的投资，利于投资回报方面取得平衡

企业选择标准

由省财政厅遴选省一级的有实力的出资人构成基金股东，股东数量不会太多。每个省会挑选三五个重点地市进行试点，试点城市会再挑选3~5家企业合作。

投资对象要求

主要是建设社区服务中心、老人日间照料中心、养老机构、老年社区、老年公寓及康复医院、老年用品研发等

产业基金投资回报率

商务部、财政部定性的养老产业不是暴利产业，预测回报率在6%-7%。湖南省对财政资金总回报率有过测算，大概为6.3%-7.1%。商务部希望投资基金能取得回报，但回报多少不做具体要求。在基金构成中，社会资本是优先级资本，财政资金属劣后级资本，取得回报时，社会资本优先取得补偿。

引导房地产企业进入

在省一级的基金股东构成中，要求资金实力大，有实力的房地产企业可以积极争取合作机会。在试点城市的具体项目上，各个城市的企业可以和基金合作。一些城市的房地产企业，可以现有空置的房产作价入股，但比例不能超过项目资金的20%为宜。同时，房地产作价入股，须经省级财政主管部门指定的会计事务所审计估价。

国家养老试点基金布局

商务部会进行考核，对试点表现好的省份，中央财政资金会连续支持3年。试点一旦成功，其他省份也会陆续推广。

3、试点先行

中央财政下拨专项资金24亿元，在吉林、山东、安徽、江西、湖南、湖北、甘肃及内蒙古8个省区试点以市场化方式发展养老服务业，以及江苏和福建两个非试点省份，试点一个省份是3亿元财政资金，每个省份由银行或社会资本按照不低于1∶4比例配套资金，每个省再出资12亿元，这样每个省就有15亿元的养老服务业投资基金。这样的投资基金采用基金化管理、银行托管、专业基金团队的运作模式运作，要求有一定的回报率，投资周期为5~10年。5年以后形成稳定回报后，以避免挤占市场。

4、案例分析：湖南健康养老产业投资基金

全国首支省级政府引导型健康养老产业投资基金，基金首期规模45亿元，力争总规模上100亿元。养老产业基金将在中央财政引导资金的基础上，广泛吸纳民营资本以及银行、保险公司等金融机构的出资。

“湖南健康养老产业投资基金”将按照“政府引导、企业主导、市场运作、专业管理”的原则，着力从三个方面助推湖南健康养老产业健康发展。一是打造多元融合的资金组织平台。二是打造点面结合的服务组织平台。三是打造产融结合的运营组织平台。

在收购标准上，要求项目已经达到盈亏平衡点或在6个月内实现盈亏平衡，项目自带亿元或距离亿元20分钟车程内。

6、政策性银行贷款

各政策性银行在人民银行确定的年度贷款总规模内，根据申请贷款的项目或企业情况按照相关规定自主审核，确定贷与不贷。

政策性银行贷款一般适用于符合国家养老产业政策发展要求、获得当地养老产业政策支持、有一定规模、效益好的养老企业。

借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企（事）业法人及其他合格主体，具有清晰的产权关系和健全的治理结构，并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。

国家开发银行贷款项目申请

2015年1月民政部与国家开发银行（以下简称国开行）出台《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》民发[2015]78号，明确提出国家开发银行支持养老服务体系的具体范围与贷款要求。

1、国开行贷款项目支持重点：

1.1、社区居家养老服务设施建设项目。

主要包括城市社区日间照料中心、老年食堂、老年活动中心和养老服务信息平台;其他为改善老年人居住条件和生活环境的便利化社区养老服务设施。此类项目以市、县(区)为单位,实施整体融资支持。

1.2、居家养老服务网络建设项目。

主要包括支持为老年人上门提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等涵盖生活照料、健康服务、文化娱乐、精神慰藉、法律咨询等服务的居家养老服务型小微企业以及各类规模化、连锁化、品牌化的组织发展,对于此类项目通过统贷方式批量化支持。

1.3、养老机构建设项目。

主要包括养老院、社会福利院、老年养护院、敬老院、养老社区等各类为老年人提供集中居住和照料等综合性服务的建筑及设施。

1.4、养老服务人才培训基地建设项目。

主要包括支持高等院校和职业院校增加养老服务相关专业和学科建设,培养相关专门人才;支持依托职业院校和养老机构开展养老服务培训实训基地建设,加强对相关人员的专业培训。

1.5、养老产业相关项目。

主要包括支持直接为老年人提供生活照料、健康服务、产品用品的企业。

2、国开行贷款条件

2.1、借款人。

借款人应为依法成立的实施社会养老服务体系建设的企(事)业法人及其他合格主体,具有清晰的产权关系和健全的治理结构,并具有与国家开发银行合作开展业务的相应资质。不同类型的借款人需满足相应行业的从业资质和条件。

2.1、项目筹资。

养老项目的资本金来源含政府补助资金、借款人自有资金和纳入项目总投资的借款人非货币资产等。资本金占比应不低于总投资的20%,不足部分可申请贷款;项目资本金应与贷款资金同比例到位。

2.3、还款来源。

公司融资的还款来源主要为公司自由现金流,包括但不限于借款人日常经营性收入、借款人自身拥有的资产变现产生的收益等。项目融资的还款来源主要为项目自由现金流,包含但不限于养老床位的租赁收入、各项养老服务的收费、配套商业设施的销售(或租赁)收入等。

2.4、贷款利率和期限。

贷款利率按照国家开发银行贷款定价模型进行测算。贷款期限根据项目偿债能力分析确定,最长不超过15年,宽限期应不超过项目建设期,且一般不超过3年。

2.5信用结构

充分利用借款人、担保人、项目自身、地方政府等相关利益方的有效资源构建信用结构,可采用资产抵押、保证担保、股权质押、收费权质押等合格担保方式。 完善其他风险缓释措施,包括客户在国家开发银行建立监管账户等。

3、操作流程及实施主体职责

3、1项目开发

民政部门和国家开发银行要共同建立广泛的项目入口机制,有贷款需求的借款人,可填写开发性金融支持养老服务项目申请表(见附件),说明项目建设内容、总投资额、拟申请贷款额度以及享受政府各项补贴和优惠情况等,并报民政部门提出意见。对符合国家政策和养老服务业发展方向、属于当地重点支持范围且可以纳入社会养老服务体系融资范围的养老项目,当地民政部门要予以支持,并积极向国家开发银行各分行推荐。

3.2、评审及审批

国家开发银行对具备评审条件的项目,按照工作流程纳入评审计划、完成评审工作和审批程序,及时将审批结果反馈民政部门,并给予业务指导。民政部门对项目评审提供政策指导,协助国家开发银行判断当地养老市场现状和趋势,必要时共同对部分项目现场调研,并积极争取相关优惠政策。

3.3、信贷管理

国家开发银行审批通过的项目,按照工作规程进行合同签订、贷款发放与支付、本息回收、贷款管理等工作。民政部门在贷款发放后对项目实施提供后续跟踪指导,同时推动落实相关优惠政策。

7、股权融资

是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式，总股本同时增加。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。

1、股权融资要求

1.1、基本条件

●公司主营业务突出，市场前景广阔，公司在行业中有较高的地位并且有良好的业绩增长预期。

●公司管理基本规范并有较高的水平，管理团队有较强的敬业精神，团队结构合理、合作良好。公司团队与投资人就未来发展战略及管理理念能够基本一致。

●公司不存在影响上市的重大风险与障碍，预期在一定时间内能够公开上市。

1.2、主体资格

●拟受资公司应当是依法设立且合法存续的有限责任公司或股份有限公司。

●公司成立后持续经营时间应当在三年以上，公司成立后歇业、被勒令停业整顿或者由于其他原因导致主营业务中断的，持续经营时间应当从恢复营业之日起重新计算。

●拟融资企业的注册资本已足额缴纳，发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕，发行人的主要资产不存在重大权属纠纷或者重大不确定性。

● 企业的股权清晰，控股股东和受控股股东。实际控制人支配的股东持有的发行人股份不存在重大权属纠纷。

●最近两年内主营业务突出，主营业务收入占其总收入的比例不得低于百分之五十。

●最近两年内主营业务和董事。高级管理人员应当未发生重大变化。最近一年内实际控制人未发生变更。

●公司业务应当独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不得有同业竞争或者显失公平的关联交易。

● 融资用于主营业务。

●行业知名度排前五位，公司业务良好、具有优秀品牌及团队建设输出、商业模式突出的项目。

2、 股权融资案例

2.1、北控医疗收购金太阳

2015年11月3日，北控医疗健康透过向独立第三方认购股份及投资，收购福建省福龄金太阳健康养老股份股本合共51%，其主要从事养老及居家照顾服务；总代价1.38亿(人民币.下同)，包括现金1.11亿元；及以每股0.8港元发行4,115万股代价股支付。

2.2、宜华健康收购亲和源

2016年1月18日，宜华健康拟以4.08亿元现金向康桥资产、周星增、TBP购买亲和源股份58.33%的股权，正式进入养老社区运营及养老服务行业。宜华健康表示，本次收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平，而是围绕养老板块，以养老社区为核心，拓展养老保险、养老金融、养老旅游、养老服务等多个子版块业务，实现产业链的延伸、占据行业领先位置。

2.3、光大收购北京汇晨

2016年5月13日，中国光大控股有限公司（简称“光大控股”）宣布，与国内一流的中高端老年健康服务产业管理公司—北京汇晨养老机构管理有限公司（简称“汇晨养老”）达成协议，4.5亿现金收购汇晨养老67.27%的股权，成为其控制性大股东。

股权融资是各种融资方式中较为主流的手段，融资方把公司股权划出一部分出售给投资者，用获得的资金进一步发展项目。

汇晨轻资产，公司化运营能够相对较快的盈利，亲和源做为国内养老项目标杆，金太阳在居家养老上具备成熟的运作模式，品牌影响力大、客户储备资源多、团队建设较好、发展前景广这些优质因素被投资者看中。

项目合法合规，土地、建筑、营业执照等手续齐全。项目具备一套成熟、可复制、盈利模式清晰的标准化运营体系，而社会资本具有延展自身布局的需求，他们看中了养老产业的发展潜力和长期性收益。

8、养老产业专项债券

专项债券是指为了筹集资金建设某专项具体工程而发行的债券。通常可以分为一般债券（普通债券）和专项债券（收益债券）。前者是指地方政府为了缓解资金紧张或解决临时经费不足而发行的债券，后者是指为了筹集资金建设某专项具体工程而发行的债券。

养老产业专项债券的发行主体是养老服务企业，包括养老机构、养老运营商，募集的资金主要用于建设养老服务设施设备，支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性和非营利性养老企业发行养老产业专项债券。

1、政策支持

为贯彻《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）精神，加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度，引导和鼓励社会投入养老产业，制定本《养老产业专项债券发行指引》（发改办财金〔2015〕817号）

2、 发行要求

2.1、支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性或非营利性养老项目发行养老产业专项债券，用于建设养老服务设施设备和提供养老服务。发债企业可使用债券资金改造其他社会机构的养老设施，或收购政府拥有的学校、医院、疗养机构等闲置公用设施并改造为养老服务设施。

2.2、对于专项用于养老产业项目的发债申请，在相关手续齐备、偿债保障措施完善的基础上，比照我委“加快和简化审核类”债券审核程序，提高审核效率。

2.3、在偿债保障措施较为完善的基础上，企业申请发行养老产业专项债券，可适当放宽企业债券现行审核政策及《关于全面加强企业债券风险防范的若干意见》中规定的部分准入条件。

2.4、优化养老产业专项债券品种方案设计。一是根据养老产业投资回收期较长的特点，支持发债企业发行 10 年期及以上的长期限企业债券或可续期债券。二是支持发债企业利用债券资金优化债务结构，在偿债保障措施较为完善的情况下，允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。

2.5、支持发债企业按照国土资源部《养老服务设施用地指导意见》有关规定，以出让或租赁建设用地使用权为债券设定抵押。

2.6、发债企业以出让方式获得的养老服务设施用地，可以计入发债企业资产；对于政府通过 PPP、补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持企业举办养老服务机构、开展养老服务的，在计算相关发债指标时，可计入发债企业主营业务收入。

2.7、支持企业设立产业投资基金支持养老产业发展，支持企业发行企业债券扩大养老产业投资基金资本规模。

2.8、积极开展债券品种创新，对于具有稳定偿债资金来源的养老产业项目，可按照融资—投资建设—回收资金封闭运行的模式，开展项目收益债券试点。

3、 准入条件

3.1、发行养老产业专项债券的城投类企业不受发债指标限制，城投类企业不受“单次发债规模，原则上不超过所属地方政府上年本级公共财政预算收入”的限制。

3.2、债券募集资金可用于房地产开发项目中配套建设的养老服务设施项目，具体投资规模可由房

3.3、募集资金占养老产业项目总投资比例由不超过 60%放宽至不超过70%

3.4、地产开发项目审批部门根据房地产开发项目可行性研究报告内容出具专项意见核定。

3.5、营利性和非营利性都可以发行养老债券

4、发行流程

5、案例分析：芜湖宜居投资（集团）有限公司养老产业专项债券

5.1、2017年6月12日国家发展改革委同意芜湖宜居投资（集团）有限公司发行养老产业专项债券不超过12亿元，所筹资金全部用于芜湖金晖养老示范基地项目。

5.2、本期债券期限10年，采用固定利率形式，单利按年计息。本期债券通过中央国债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公正原则，以市场化方式确定发行利率。簿记建档区间应依据有关法律法规，由发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。

本期债券附设提前还本条款，即自债券存续期第3年起，逐年分别按照债券发行总额10%、10%、10%、10%、15%、15%、15%、15%的比例偿还债券本金。

5.3、本期债券由主承销商国信证券股份有限公司，分销商申万宏源证券有限公司、中国民族证券有限责任公司、东海证券股份有限公司组成承销团，以余额包销方式进行承销。

5.4、本期债券为实名制记账式，采用簿记建档、集中配售的方式，通过承销团成员在银行间市场以及上海证券交易所向机构投资者公开发行，并分别在中央国债登记结算有限责任公司和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记托管。本期债券上市后，仅限机构投资者参与交易，相关交易场所应建立隔离制度，禁止个人投资者参与交易。

5.5、本期债券发行期限不超过10个工作日，应在本批复文件下达后12个月内开始发行。期间，如按照有关规定需更新财务审计报告的，发行人应继续符合本期债券的发行条件，在发行首日前10个工作日报我委备案。

5.6、在本期债券发行前，请你督促发行人和主承销商按照有关规定进行信息披露。发行人债券募集说明书等法律文件应置备于必要地点并登载于相关媒体上，债券募集说明书摘要应刊登于《中国经济导报》或其他媒体上。

本期债券发行后，应尽快申请在合法交易场所流通或上市，发行人及相关中介机构应按照交易场所的规定进行信息披露。

5.7、主承销商和发行人在本期债券发行期满后20个工作日内应向我委报送承销工作报告。

5.8、本期债券发行人应按照核准的募集资金投向使用发债资金，并做好债券资金管理，认真落实偿债保障措施，确保债券本息按期兑付。发行人在债券存续期内发生对债券持有人权益有重大影响的事项，应按照有关规定或约定履行程序，并及时公告，以保障债券持有人的合法权益。

9、国家政策性建设和运营补贴

为了促进养老产业的发展，国家和地方近年来出台了一系列政策来支持、引导社会投资者进入养老行业，最直接的就是国家和各省相继出台的政策性建设和运营资金补贴。

目前，全国各省及部分市级政府相继出台了养老项目政策性建设和运营资金补贴标准，但太多数局限于非盈利性企业，对民办盈利性企业有诸多限制。随着养老服务的发展和国家政策的推进，相关限制会慢慢变少，这将进一步助推中国养老事业的发展。

养老项目融资难是社会性难题，政府引导、社会资本接力，积极推进养老服务行业创新发展，做好创新养老项目金融融资产品，建设创新型养老金融融资体系、探索多元化投资融资模式是养老金融的重中之重，这也是保障中国养老事业健康发展的基石。

我国的养老项目融资面临政策、法律、各种资源分配不均的困难，需要每一位投资者认清形势，结合当地政策实际和自身优势劣势及保有的资源，吸收借鉴国内外成熟的养老项目融资方式。

来源：转自中国养老咨询查看