又一热门高速公路REITs来袭，值得买吗？怎么买？

近期最热的话题莫过于即将于明天（4月7日）正式发售的华夏中国交建REIT，作为2023年国内首支公募Reits，再叠加Reits产品自身流量属性，备受市场关注。Reits产品之所以如此受关注，最主要的原因还是该类产品具有一定优势的风险收益属性和产品的稀缺性。自去年上半年首批公募Reits发行，目前市场共计仅有11支公募Reits产品，上市首日平均涨幅6.99%，上市以来的平均涨幅高达31.58%，只有一支发生微小幅度的亏损。

数据来源：Wind，好买研习社；数据截至日：2023-4-1

那么，什么是Reits，为何会成为香饽饽，它的收益和风险特点又有哪些特点？如何判断一只Reits的相对优劣，以及华夏中交REIT又该如何参与呢？下文将逐一说明。

一、Reits的主要特点

Reits即不动产投资信托基金，英文全称为Real Estate Investment Trust，在国外如欧美国家属于成熟的投资品种，仅次于股票类和债券类资产，但我国Reits属于起步阶段，属于比较稀缺的品种。从名称即可了解Reits基金的主要特点：

1、Reits基金是投资不动产项目的基金

投资对象包括产业公寓、商铺、产业园区、高速公路、仓储物流、水务等不动产项目，目前在我国则主要是产业园区与高速公路类的Reits。基于Reits到期时有没有处置收益，可以分为：

产权类Reits，如园区类、仓储类等，这类Reits到期可对所投资不动产进行处置，获得收益；

特许经营权类Reits，主要是高速公路类Reits，经营权到期后，政府会收回经营权，无处置收益。

2、Reits也是基金

我们知道公募基金最大的特点是低参与门槛，分散投资和专业化的管理，因此Reits基金提供了一个可以让普通投资者低门槛即可参与高速公路、产业园区这样的大项目的投资的工具，更有专业的管理人对项目进行尽调，把关，投后管理等，但与一般公募基金不同的是，Reits基金并不会进行分散投资，而是集中投资在单一项目中，投资形式是公募基金将资金通过资产支持证券（ABS）或特殊目的载体（SPV）间接持有单一项目底层资产100%的股权。

二、Reits为何如此受欢迎呢？

之所以受到能受到市场的追捧，最主要的原因在于产品的风险收益特性与股债相比所体现出来的一定优势：与债券型和权益型基金相比具有较优的投资性价比，以及产品的稀缺性：

1、Reits基金的收益来源

收益来源来自两方面：1）底层资产的现金流，如高速公路的过路费，产业园区的租金、到期处置变现，这种收益与债券基金相比存在一定的不确定性，但与权益基金相比又体现出较低波动的特点；2）交易差价：Reits上市后可以进行买卖，交易特点与ETF基金相似，即可在场内二级市场进行买卖，高抛低吸获得差价收益，不支持场外的申购赎回。

2、强制分红

与其它公募基金相比很重要的一点区别是Reits基金被要求每年都必须向投资者进行分红，分红比例不低于基金净利润的90%，这与付息债券类似，具有类固收的特点，不同的是付息债券每年的现金流（票息）是固定的，而Reits基金则要基于底层资产的实际经营状况确定分红金额。相对稳定的现金流，能够缩短金融产品的持有久期，降低投资风险。

3、资产配置价值

Reits所投底层资产是各种类型的不动产，与股票债券的风险收益具有明显的差别，因此产品在风险收益特征上与股票或债券资产体现出低相关性。根据投资组合理论我们知道，当组合中所配置的资产低相关甚至负相关时，能在不降低组合整体收益的情况下，显著降低组合的风险。Reits基金是对当前以股债为主要配置资产的主流配置策略的有力补充，尤其是在当前产品数量少，体量小的情况，显得更为稀缺。

三、Reits的风险有哪些？

Reits上述的优势使其成为炙手可热的产品，但投资者在进行Reits投资时，仍然要关注Reits可能面临的一些风险，以下列出一些Reits可能会遇到的主要风险：

1、与基金相关的主要风险

管理风险：基金管理人由于各种因素未能做出最佳管理决策或实施最佳策略，影响到基金的收益水平；

集中投资风险：Reits基金持有单一项目全部股权，无法通过分散投资降低投资的非系统性风险；

价格变动风险：Reits基金具有权益属性，上市交易后，由于宏观环境，政策法规，市场供求关系等会造成基金份额价格大幅波动，如果买在相对高位在面临回撤时也会造成较大的亏损。

数据来源：Wind，好买研习社；数据截至日：2023-4-1；最大回撤通过区间最高点与最低点计算得出

Reits基金，尤其是在二级市场买卖时会面临亏损，甚至是较大的亏损，但通过基金发售时获得Reits份额的投资收益则相对较为理想。

2、与不动产项目相关的风险

除了上述提到的主要风险外，Reits基金还面临着不动产项目的政策风险、运营管理机构的管理风险、市场风险、特许经营权类项目到期等风险。

四、华夏中交Reit到底怎么样？

我们从项目的底层资产，预期收益和特许经营权年限等对项目进行评估：

底层资产：

项目底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速不仅是联通了武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，而且还串联了我国中部和南部区域的交通动脉，覆盖的区域人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

内部收益率及项目分派率预测 ：

基于管理人对营业收入及成本等重要参数的假设，以85.77亿为募集基数，计算得出该项目的全周期内部回报率（IRR）为6.89%，但实际募集金额为93.99亿，因此预测IRR还要在6.89%的基础上有一定的降低，这个收益率是具有一定的吸引力的。

特许经营权年限：

中交Reit项目是特许经营权项目，具有约定好的经营年限：华夏中交Reit基金的经营年限较长，为24年。

数据来源：华夏中交Reit基金招募说明书

五、普通投资者如何参与认购

前面提到，参与Reits份额二级市场的买卖会面临风险，但参与Reits份额发行认购的风险极低，普通投资者如何参与Reits基金的认购呢？

认购时间：2023/4/7 – 2023/4/8，由于投资认购热情，预计明天一天结束募集。

只要有沪深股票账户即可认购，但需要先在股票软件中开通沪深A股账户的基础设施基金权限，开通后在场内基金中即可进行认购，其中沪深两市的基础设施基金购买金额起点有所不同：

沪市为金额认购，起点1000元；

深市为份额认购，起点为1000份额，因此起购金额为1000*发行价。

华夏中交Reit为沪市Reit，起购金额为1000，超过部分为1元的整数倍。

按比例配售：鉴于前两批Reits基金的火爆程度，以及华夏中交Reit 网下投资者38.78倍的配售比，而向公众投资者发售的份额仅为总份额的7.5%，预计网上申购的配售比更低，有资金优势的不妨多进行认购，以获得