首批公募REITs上市两周年调研行

编者按：2023年6月21日，首批9只基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）产品在沪深交易所上市，我国公募REITs市场扬帆起航。两年来，市场各方在资本市场服务实体经济的这又一创新跑道上衔枚疾进。730个日日夜夜，公募REITs市场克服了山林初启的忐忑，战胜了非理性波动的扰动，沿着既定轨道不断前行，并愈发茁壮，能够肩负重任。

党的二十大报告提出，“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”。“十四五”规划作出了“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”的重要部署。对于两周岁的公募REITs市场而言，蓝图已经绘就，路径十分清晰，惟有以梦为马，方能不负韶华！

“南蛇口，北光明”，这默默矗立于招商局光明科技园区入池资产（以下简称“光明项目”）旁已经5年的宣传路引，在不经意间准确预判了一只公募REITs产品底层资产优中选优的筛选结果。

临近首批公募REITs产品上市两周年以及首批扩募项目落地，《证券日报》记者奔赴深圳市，调研博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“博时蛇口产园REIT”）底层资产的运营情况，光明项目正是博时蛇口产园REIT本次扩募资产所在地。

产业园的AB面与

“由重入轻”的新发展模式

记者在调研中注意到，博时蛇口产园REIT底层资产光明项目的发展活力展示出“黑白分明”的AB面。

白天的产业园区静谧而高效，从业者在园区楼宇内紧张而有序地忙碌着。这是因为，随着工业上楼，高新技术产线已摆脱了过往的工棚模式，而产业园区也根据产业特点为企业提供量身定制的服务，体现于大厦楼板承重力、层高、面积分割、温湿度环境控制等方面。

而每一个夜晚，我们可以看见发展活力不仅存在于园区及周边广场上娱乐纳凉的人群中，也出现在营业面积不足20平方米的冷饮小店每天4000块的流水中，以及展现在大众点评高分饭馆一个晚上4倍的翻台率上……这些或许并不会直观体现于公募REITs的财务报表中，但是，这些活力正是产业园区类公募REITs底层资产的发展底座。

总建筑面积为11.07万平方米的光明项目，拥有多元化的租户基础。招商局光明科技园有限公司招商经理路丹对《证券日报》记者介绍，“租户行业涉及生命健康、智能制造、信息技术及新材料等，这与光明区政府产业规划方向高度契合。近两年，项目出租率保持在95%以上，领先于周边园区，租金水平也比较平稳。”

数据背后，是产业园区自身的核心竞争力为支撑。

“我们之所以选择入驻招商局光明科技园，是因为其提供的生产作业环境达标我们国际大客户的要求，帮助我们接到了跨境业务订单”，一家“果链”企业负责人对《证券日报》记者表示。

另据路丹介绍，很多企业正在与招商局光明科技园共同快速成长。例如，本次扩募入池资产的光明项目A1座大厦设立了留学生创业园，供给租赁面积需求较小的初创企业，如今，从留学生创业园中走出的部分企业已经扩租至近1万平方米，并已有在筹备上市。

事实上，这种对于企业的不可或缺性和建设性，正是光明项目被选择为博时蛇口产园REIT本次扩募底层资产的核心理由之一。

与企业和产业园区的彼此成就相似，资本市场与产业园区的双向奔赴更是一种必然。

在招商局光明科技园有限公司总经理付小龙眼中，公募REITs对提升资本市场服务实体经济能力具有重要意义。他告诉《证券日报》记者，招商蛇口通过发行公募REITs，实现产业园区业务的滚动发展，扩大有效投资，为社会贡献