2023上半年大湾区房地产市场总结与展望

来源：东莞乐居

2023年上半年，房地产市场中央定调“防风险、促需求”，保持稳定且限于“托而不举”，各地保持宽松趋势，核心一二线精细化调整，三四线市场“应放尽放”。楼市表现优于去年，成交规模与2023年基本相当，9城楼市“期中考”成绩相继出炉，下半年大湾区房地产市场又将如何走向？

今日，克而瑞深圳区域发布「2023上半年粤港澳大湾区房地产市场总结与展望报告」，针对政策、土地、市场及房企等四个维度进行深度解析，并对下半年大湾区市场进行预判，报告超100P，内容丰富。

◎  图文丨易居克而瑞深圳区域

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 2023上半年湾区市场回顾 

政策丨土地丨商品住宅

政

广深对政策松绑进行边缘性试探，整体相对谨慎；其余大湾区各城政策比较宽松，主要在房贷利率和公积金贷款等需求端放松

地

大湾区整体土地市场量跌价涨，供地向核心区转移；各城市分化持续，深莞量跌价涨；佛山核心区高溢价地块频现，土拍热度提升；中山供地节奏加快；惠江肇延续低迷

楼

大湾区商品住宅市场上半年成交量基本持平2023年，同比量涨价稳；广深莞中心区高端改善盘需求坚挺，外围刚需去化承压；惠州、珠海量涨价稳；佛山、中山量价均稳；江肇以价换量去库存 

政策：广深对政策松绑进行边缘性试探，整体相对谨慎；其余大湾区各城政策比较宽松，主要在房贷利率、公积金贷款额度等需求端放松

土地：上半年湾区整体市场量跌价涨，9城2023年上半年供应1676万㎡，同比下滑20%，成交1055万㎡，同比下滑32%，成交楼板价10739元/㎡，同比大涨44%，整体溢价率7.6%。

集中供地节奏优化，多批次供地；规模减少且供地向核心区转移，“量少质优”提升土拍市场活跃度；深圳23年整体土拍热度高企，广莞核心区地块高溢价成交，外围地块底价或流拍，分化加剧。

分城市看：深圳供地缩量，地市热度高，优质地块如深超总地块拉升整体楼板价，房企在深拿地积极；广州成交量基本与去年持平，供地仍向中心区转移，楼板价上行；佛山供地量下行，但土地整体热度回升明显，中心区高溢价地频现；东莞土拍分化，松山湖/南城触顶成交，其余片区底价成交为主；珠海供地有限，本土国企底价获取；中山超6成供应地块暂未入市交易，供应提升，成交尚处低位；惠州、江门、肇庆市场冷清，延续低迷。

商品住宅：9城商品住宅总供应1802万㎡，同比下滑7%，成交面积2342万㎡，同比上涨18%，成交均价24058元/㎡，同比微跌2%，市场表现优于去年，成交规模与2023年基本相当，均价因广深莞核心区改善盘放量，整体高位企稳，但外围刚需市场仍以价格让利为主，去化显乏力。

分月度看：2-3月因疫情解封前面放开，前期积压购房需求集中释放，市场迎来短暂“小阳春”，3月下旬开始前期购房需求消耗殆尽，宏观经济预期不佳，楼市下行趋势明显，热度持续回落，6月中旬年中冲刺季未现“止跌行情”，整体需求动力不足，预计低位盘整将为常态。

分城市来看：城市分化，区域分化持续，深圳改善盘去化较好，刚需市场乏力，库存积压；广州成交量回升，中心区部分改善项目仍维持高热度，一线城市高端购买力坚挺，外围刚需市场以价换量；东莞中心区改善盘集中入市，价格坚挺，但外围市场相对低迷；佛山量价稳定；惠州量升价稳；江门、肇庆市场均价下行；珠海23年2-3月份市场成交上涨明显，迎来一波需求释放，整体成交相较去年上涨20%，但库存积压下后续市场去化压力大。

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湾区九城市场

  政策丨土地丨商品住宅市场  

深圳

政策方面：政策边际放松，二手房方面政策松绑力度有所加大；安居房、人才房将退出历史舞台。

土地市场：上半年土地市场供应量同比跌幅45%至95.44万㎡；成交较去年上半年下滑45%，成交量为94.64万㎡，在深超总等优质地块提升下，楼板价大幅上涨，2023年上半年商住用地仍占主导地位，成交7宗，共计75.53万㎡，占总成交量的80%，其次为商办用地，成交3宗，共计19.11万㎡，占总成交量的20%。

上半年南山区土地成交量登顶，被中海地产以125.32亿元+配建5.85万㎡竞得，这是深圳第8宗百亿地块。

2023年上半年，深圳首轮土拍规则放松，限价普遍上涨，房企竞拍积极性高；TOP10地块中，有5宗为溢价成交，其中4宗以最高限地价成交，上榜地块门槛楼板价为10404元/㎡。

TOP10排行榜中，有7宗为宅地，其中楼板价TOP1百亿地块由中海地产斩获，楼板价为60349元/㎡，龙湖集团独揽2宗成最大赢家。

商品住宅市场：从近几年同期对比看，供应为近6年上半年新高，成交量与19年基本持平，深圳楼市前期积压需求集中释放，整体市场活跃度有所提升，当前市场多项目以折扣驱动成交。

从月度来看，上半年新房市场波动较大，年初春节淡季叠加疫情，楼市供需阶段性低迷；3月出现“小阳春”行情；二季度前期积压需求基本释放完毕，购房者置业情绪持续下滑，复苏动能显著减弱。

区域供求价分析：上半年成交暖意微露但仍处低位，各区供需普遍呈现上升趋势，其中宝安、龙岗仍为市场供求主力，区域成交冷热分化凸显。

近五年深圳成交结构上半年走势（略）

从月度走势来看，90㎡以下产品占比增长14%；90-120㎡仍为市场主力，改善需求有放大趋势。

广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门和肇庆详细报告（略）

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2023下半年湾区市场展望

  政策 丨 市场 丨 房企

政策环境：预计2023年下半年广深调控政策将以边际放松为主，加强“一区一策”；其余城市政策未来放松空间有限，因城施策支持刚性和改善性住房需求。

市场形势：

土地市场：土地成交聚焦核心城市核心板块，广深莞佛核心板块地块热度持续居高，其余城市多以底价成交为主；土拍规则持续优化让利房企刺激拿地。

商品住宅市场：预计2023年下半年市场“内卷”加剧，城市/区域/项目分化持续；广深莞核心区高端改善支撑足，外围刚需持续面临价格战；佛珠成交动能转弱；惠中价值透支，持续低位；江肇持续以价换量去库存。

房企格局：总部位于大湾区的规模化国央企和地方国企仍为市场主力；另房企加大营销力度促回款、提升产品力与服务力，探索新的发展模式也将成为房企新时期发力点。