开发商破产了没办过户的房子能被取回吗?

近期，房企面临巨额债务危机，宣告暴雷的消息不绝于耳，其中不乏恒大、融创、世茂等龙头企业；多地涉及的烂尾楼事件、“停贷风波”等等，也凸显出房地产产业出现了严重的资金流动性压力。在此局势下，据悉在2023年已有多达209家房地产公司破产。

房地产公司的破产，具有非常强的专业性与复杂性，在破产过程中，房企的债权种类多样，不仅其债权涉及传统的供应商欠款债权、金融机构的借贷债权、还涉及建筑企业的工程款债权、购房户债权及回迁户债权等；与此同时，部分房企存在的烂尾工程，在破产中还将涉及停工项目是否复建的问题。

在这些房地产公司的破产中，受影响最大的也就是购房户了。对于购房户而言，在开发商进入破产程序后，他们最关心的就是还能不能拿到自己的房子，尤其是那种没有办理过户登记、仅仅只办理了网签或者甚至连网签都没有办理的情况。在司法实践中，关于破产程序中未办理过户登记的房子能否被取回的问题，已经涌现出很多的判例，今天我们就来梳理一下目前实践中对该问题的观点。

一、什么是取回？

这里的“取回”，指的就是破产程序中的取回权。近期笔者的另一篇推送《破产中什么样的“钱”能被“取回”？》文章中就对这个问题进行了简要的介绍。《企业破产法》第38条规定了破产中的取回权，从学理及相关司法实践的角度来讲，取回权是基于物权的一种请求权，相关物权的权利人可以通过主张取回权的方式，将被破产企业占有的财产取回，避免自己享有权利的财产被当作破产财产，而被用于清偿破产企业的对外负债。

二、购房者对未办理过户登记的房产享有所有权吗？

我国《民法典》第209条第1款明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”与此同时，我国民法典物权编确立了物权法定原则，因此，对于房屋这种不动产而言，其所有权的变动是基于变更登记，如果未办理变更登记，则购房者不享有相关房屋的所有权。

在一般的房产交易中，如果是出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按照合同约定要求出卖人履行产权过户义务。这是因为在房屋买卖合同的履行过程中，双方之间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。【参见：《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第四条、《上海市高级人民法院关于下发买卖案件若干问题的解答》第9条】

三、破产程序中，购房者享有对未办理过户房产享有取回权吗？

1. 购房者对有关房产不享有物权，不具备取回权行使的基础

取回权其本质上是基于物权而享有一种请求权，其适用前提是有关权利人对取回的标的享有所有权，但是，由于未办理房屋过户登记，购房者仅享有基于合同而要求房企履行办理过户的权利，并不直接享有房屋的所有权，因此，从此种意义上来看，购房者并不具有对相关房产取回权的基础。

2. 开发商进入破产程序后，购房者不能起诉要求开发商办理过户登记

《九民纪要》第110条第3款的规定“人民法院受理破产申请后，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，同时告知债权人应当向管理人申报债权。债权人申报债权后，对管理人编制的债权表记载有异议的，可以根据《企业破产法》第58条的规定提起债权确认之诉。”

破产程序是一个集中清偿程序，在破产程序启动后，就不能对个别债权人进行个别清偿，否则，这将违反《企业破产法》公平清偿的基本原则。要求履行办理过户登记的行为，其本质上也是一种债的履行方式。在开发商进入破产程序之后，购房者只能按照《企业破产法》的规定，向开发商的管理人申报债权，而不能直接向法院起诉，要求办理过户登记。

与此同时，根据《九民纪要》第110条第1款的规定“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼，在管理人接管债务人财产和诉讼事务后继续进行。债权人已经对债务人提起的给付之诉，破产申请受理后，人民法院应当继续审理，但是在判定相关当事人实体权利义务时，应当注意与企业破产法及其司法解释的规定相协调。”即便是在开发商破产前，购房者在法院起诉要求办理过户登记的相关诉讼，如若因开发商进入破产程序，而相关诉讼尚未审结的，法院并不能判决具有履行内容的判项，仅能判决确认的内容。实践中，对于这种情况，有法院在判项中仅确认相关房屋买卖合同有效的情况。

3. 虽有法院在案件中支持购房者取回的情况，但相关判决存在适用法律错误

笔者在进行案例检索的过程中，发现近些年来部分法院在司法实践中也存在支持购房者取回权的情况，但笔者认为相关判决存在法律适用错误的情况。

经笔者检索，笔者在洛阳中院、阜新中院、阳朔法院、任城法院等均发现了支持购房者对未办理过户登记房产取回的情况。综合相关裁判文书，笔者发现，这些法院在判决支持购房者对取回案件中，均无一例外的适用了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称“破产若干规定”）第71条第（五）项的规定：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。这些判决，其论证逻辑如下：

相关法院以上述逻辑为基础，进而认定相关房产不属于破产财产，购房者有权行使取回权。

为什么笔者说，上述法院的判决中存在法律适用错误的情况呢？理由如下：

破产若干规定虽未明确被最高院废止，但其中不符合现行法律规定的条款不应当被适用。破产若干规定是最高院在2002年为《中华人民共和国企业破产法（试行）》（以下简称“旧破产法”）而作的司法解释，2007年6月1日开始实施的《企业破产法》（即现行破产法），对旧破产法中的许多制度进行了修改，尤其是对债务人财产的范围界定具有很大的不同（旧破产法曾规定为债权人设定担保物权的财产不属于债务人财产，但现行破产法将设定担保物权的财产仍视为债务人财产），最高院在随后出台的《破产法司法解释（二）》第2条对不应认定为债务人财产的情形也作了新的规定，其中已无破产若干规定第71条第（五）项规定的情形。与此同时，旧破产法及破产若干规定均出台于2007年物权法生效之前，物权法颁布实施后，物权变动的标准应当以该法为准（目前应以民法典为准）。因此，破产若干规定第71条第（五）项规定的情形不应当被适用

笔者的上述观点，最高院曾在2023年9月29日作出的(2023)最高法民申9号中亦有明确的表态，最高院在该案中指出：

“董延庚主张，案涉房屋属于特定物，《破产法司法解释二》第二条规定的情形并未否定《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定，即特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产，故案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用1986年颁布的《企业破产法（试行）》所制定的司法解释，当时我国物权法并未出台，随着《企业破产法》于2007年6月1日施行，《企业破产法（试行）》已经废止，物权法也开始实施，《企业破产法》施行后制定的《破产法司法解释（二）》第二条对不应认定为债务人财产的情形，也作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。因此，在物权法颁布实施后，物权变动的标准应以该法规定为准。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权变动采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。鉴于案涉房屋仍然登记在盛都公司名下，董延庚主张案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权，缺乏充分的法律依据。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，对于《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形，由于尚未转移占有，无法对抗执行，在权利尚不足以对抗执行的情况下，显然不能赋予更优先权利从而允许其从破产财产中予以取回。因此，董延庚依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定主张案涉房屋不属于盛都公司破产财产并据此行使取回权，缺乏法律依据，本院不予支持。”

四、结语

由于牵涉的主体及法律关系众多，房地产企业的破产具有非常强的社会效应，相关法律问题的处理也具有很强的敏感性。但是，越是复杂、越是敏感的案件，在办理过程中也要明确法律适用的问题，只有在准确适用法律的前提下，充分考虑相关破产案件的特殊情况，才能做到“让人民在每一个司法案件中感受到公平正义”。

作者：北京市康达律师事务所 王乃哲 wnz0211@163.com

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