任泽平对谈冯仑：房地产向何处去？ 外汇银行不给入账怎么办呀

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御风集团董事长、万通集团创始人冯仑做客泽平宏观大咖会客厅，与任泽平博士围绕“房地产”领域的热点问题展开讨论，在目前的大环境下，房地产向何处去？

大咖会客厅

房地产

任泽平：您亲眼见证了中国房地产的起起伏伏这么多年，那以您现在的观察，现在中国房地产发展到了哪个阶段？这个阶段有什么特点？

冯仑：我们从三个方面来理解它的阶段问题。

第一个方面：从经济发展的普遍规律。一个经济后发达的经济体，它在经济起飞以后，有一个快速的解决基础设施、城市、就业的阶段。

在这个阶段，大体上我认为要根据国际经验，GDP在人均1万美金左右。其中一个重点是解决住的问题，那么过了1万美金之后标志着有几件事就完成了。

基础设施基本上解决了，城市的空间格局，比如铁路、高铁、机场等格局都确定了。这些定了意味着什么？城市规划空间格局确定。人怎么住，大体上有套路了。

还有一个就是人口的增量趋于停滞；另外一个，就是我们整个经济由高速增长变成中速增长。这是从经济发展来说，房地产特别是住宅面临的一个问题，经济发展到人均GDP1万美金的时候，住宅必然进入减价、减量、减速的阶段，比如说这几年每年的市场都在减量，去年只有十三万亿了，前年大概十八万亿多，再往前还有二十万亿，所以就进入到减量减速减价的时代。

从专业的行业性来看，全世界房地产的发展规律就是这样，当住宅进入到减质减量的时代以后，我们的商业模式发生变化：由开发时代进入到后开发时代。买一块地，建了房，把它卖掉，我们通常把它叫做开发，所以住宅的时代就是开发的时代。进入到现在减速减量减价后，开发时代就结束了。我们开始进入后开发时代，也就是非住宅的房地产开始发展了。

大概有七个领域的非住宅房地产。比如办公、商业、酒店度假、物流仓储、医疗健康、教育研发以及政府物业和公共物业。随着开发时代的结束，我们进入到后开发时代，也就开启