买的房子还没过户就被查封了，不要慌，案外人执行异议了解一下 房地产信托项目案外人执行异议

但是要想在执行异议之诉中得到法院的支持，需要符合相应的条件，实践中多分为两种情况：

1.对登记在被执行人名下的不动产提出异议

这种情况多发生在二手房屋买卖的情形之下，买受人需要同时符合下列四个条件，执行异议之诉才能得到支持。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

2.买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议

这种情况多发生在新房买卖的情形之下，买受人需要同时符合下列三个条件，执行异议之诉才能得到支持。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

以上两种情况都不符合怎么办？

如果无法同时满足得到法院支持所需的条件，则应当考虑要房子还是要钱的问题。如果房子确实过户有困难，可以考虑解除合同要回购房款。但是问题在于，既然房产被冻结，那么被执行人很有可能已经出现债务危机，如果房子拿不回来，即使解除合同、退还房款的诉求得到法院支持，在实际执行中也很难将购房款执行回来。

在此情形下，在起诉房屋出卖方解除合同前，可以前往法院进行诉前保全，抢在其他债权人之前申请查封该房屋（一套房屋上可以有多分查封的裁定书，只要总额不超过房屋总价值即可）。否则即使赢得官司，也有可能因轮候查封（即多个债权人对该房屋进行了保全申请），自己排在靠后的顺序而无法在后续强制执行中尽可能多拿回购房款。

北京衡宁律师事务所 巩志芳律师

总结

很多人买房将花费大半生的积蓄，因此买房时一定要以合法的方式及程序进行，并注意保护自己的合法利益。尤其是二手房因为转手次数较多，遗留的法律问题也相应较多，建议在二手房买卖时找正规的中介公司提供居间服务，防止因未网签、未产调而未及时发现房屋的问题，导致财产损失。如果已经出现了问题，也应当通过案外人执行异议或以房屋所有权纠纷为由提起诉讼，用法律手段解决问题。

律视微言，听律师讲生活中的法律知识。查看