公寓，谁买谁傻，还是不买才傻？ 教育基金保险值得买吗现在能买吗知乎

以下内容仅代表个人观点，与供职单位无关。

公寓到底还能不能买？有人认为，坚决不能碰公寓，谁碰谁傻。有人认为，公寓是非常好的产品，不买才傻。

周六英眼看湾区在中山做了两场线下的活动，有好几个朋友在交流环节都问到公寓。今天就来讲一讲公寓。文章较长，大家预留半小时的时间。半个小时后，你会感谢自己。

先说结论：公寓到目前为止，依然是个非常不错的投资品种。但投资公寓，比投资住宅，对投资者的专业能力要求会更高。

我总结了针对公寓这类产品的四个事实和三个观点，接下来将针对这七个点分别进行详细的阐述。

四个事实：

事实一：每五个买房人里面，就有一个买了公寓

事实二：住宅对房产投资者不友好，操作难度大

事实三：住宅对房产投资者基本已失去杠杆效应

事实四：公寓使用成本被大部分人严重高估和误读

三个观点：

观点一：公寓核心优势是低基数且不限次数的2倍杠杆，是非常好资产配置品种

观点二：不是每个人都适合投资公寓

观点三：不是每个公寓都值得购买

事实一：每五个买房的人里面，就有一个人买了公寓

公寓是目前市场上最重要的产品之一，而且这种重要性一直在增强。无论是广州、深圳还是佛山，都呈现这种趋势。

我统计了一下过去十年，大湾区几个核心城市，如广州，深圳和佛山的公寓成交情况，事实上公寓的成交量和占比一直在往上走。每年买公寓的人数占到买房人数的20%-30%。也就是说，至少每五个买房的人里面，就有一个是买公寓的。市场上对公寓的需求量依然是非常大的。仅广州、深圳和佛山三个城市，平均每年有600-900亿的资金涌入公寓市场。

首先来看广州公寓市场。从2009年到2023年8月，广州总共成交了86.1万套住宅、17.4万套公寓。公寓产品在2017年330政策（要求只能法人购买公寓）之后，成交有所下滑。但在2018年12月取消该限制之后，成交立刻反弹。2023年1-8月份，广州公寓已经成交了1.9万套，超过了2017年和2018年全年的成交套数。

从公寓占商品房成交比例来看，总体呈现稳步上升的趋势，尤其是今年，更是达到了历史新高，27%。说明购房者对公寓的需求是非常旺盛的。

从深圳公寓市场来看，从2009年到2023年8月，深圳总共成交了38.8万套住宅、5.8万套公寓。深圳在2018年7月31日出台了一个调控政策，要求各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。此外公寓限售五年。

这个政策也在一定程度上打压了公寓购买的热情。但从趋势来看，公寓市场向上的趋势并没有变化。

再看回佛山公寓市场。从2010年到2023年8月，佛山总共成交了89.5万套住宅、12万套公寓。最近几年佛山公寓成交套数占商品房的比例一直稳定在15%-20%之间。

事实二：住宅对房产投资者不友好，操作难度大

毫无疑问，房地产依然是目前中国最好的储存居民财富的地方，也是老百姓实现财富保值增值最好的手段。很多人都想买住宅，因为住宅始终是个基数大、安全系数更高的产品。但也正因为这样，政府对于住宅投资的政策一直是比较紧的。

你知道现在住宅产品对改善型客户和投资客户有多么的不友好吗？看看下面我整理的这张表就知道了。对于大湾区内部的绝大部分城市来说，你想买3套及以上的住宅，除非跑去限购区域，否则太难了。

相反，公寓的核心特征就是总价低、无限制，可以任性买买买。对于没资格的客户而言，公寓是非常好的资产配置产品。这也是为什么公寓产品成交一直比较旺盛的核心原因。

事实三：住宅对房产投资者基本已失去了杠杆效应

对于购买首套住宅的人来说，因为可以贷款七成，所以杠杆率肯定是高过公寓的。但只要你买一套以上的住宅，甚至在有些城市，只要曾经有过贷款记录，你的杠杆率都是比公寓低的。详细见下图。

一方面是购买资格严控，另外一方面，哪怕用一些方法拥有了资格，但因为没有了贷款的加持，对于大部分人而言，购买难度也大了很多，最终的收益也会更低。

公寓则不存在这方面的问题，无论买多少套，都可以最高贷款五成，可以1:2使用杠杆。这对于提高投资回报率来说，是非常有利的一个条件。

事实四：公寓使用成本被大部分人严重高估和误读

在不买公寓的理由当中，往往会出现一个理由，商水商电使用成本非常高。这个非常高到底有多高？我特意花了些时间查了下广州的居民用水用电和商业用水用电的差异，然后发现这个说法经不住考验。

广州目前居民用水用电都是按梯度收费的，而商业用水用电则是统一标准。居民用水第一阶梯是1.98元/吨，第二阶梯是2.97元/吨，第三阶梯是3.96元/吨。商业用水则不分阶梯，都是3.46元/吨。

居民用电第一档按0.59元/度，第二档为0.64元/度，第三档为0.89元/度。而商业用电，哪怕在峰谷时段，最高也才1.13元/度，而且用的电越多，阶梯收费越便宜，和居民用电完全相反。

为了让使用成本差异尽可能的大，居民用水用电，一律按最低标准测算。假设一个家庭，以每个月用水100吨、用电1000度来计算，一个月商水商电比居民用水用电贵了688元，一年贵了8000元。实际上真实的差异远没有这么大。

目前同等地段的公寓，基本上会比住宅便宜20%左右。每年多花8000元的水电费，比起动辄相差数十万的房价而言，实在是没法比较。关注这两者的使用成本，反而不关心价格差异，这不是丢了西瓜捡芝麻嘛。

说完了事实之后，再来说说我对公寓的三个观点。观点越辩越明，也欢迎各位朋友留言区表达你们的观点。

观点一：公寓核心优势是总价低且不限次数的2倍杠杆，是非常好资产配置品种

公寓最核心的投资优势是：无论你买多少套，都可以贷款50%，即使用1:2的杠杆。由于公寓的总价又比较低，再加上能无限次利用2倍的杠杆，即使涨的慢、即使还有高额的税费成本和贷款利息成本，公寓投资回报长期来看，仍不输住宅。甚至如果只看租金收益的话，公寓的租金回报率完爆住宅。

公寓的位置相对而言，普遍处于比较好的地段。因为前面提到的各种原因，同等地段，公寓基本比同区域的住宅便宜20%左右，但租金基本上相差不大。意味着，出租回报率来看，公寓的出租回报率，基本上是住宅的2倍左右。

广州目前住宅的出租回报率普遍在1.5%-2%之间。但公寓的出租回报率，大部分能去到4%-5%，能够长期、稳定的产生现金流。从这个角度来说，公寓是非常好的资产配置品种。

观点二：不是每个人都适合投资公寓

最起码我觉得以下几类人是不适合买公寓了，网上很多认为买了公寓就是个巨坑的人，我估计大概率应该都属于以下几类：

以买卖住宅的心态来买公寓的人。这类人主要想以短期炒作、转售获利为主。因为公寓本身产权年限相比住宅短、交易成本比较高的原因，导致以住宅的操作方式去操作公寓，往往会碰到比较多的问题，从而产生了诸如公寓谁买谁傻的感叹。

对房产投资完全没有概念的人。这类因人为对这个行业完全不了解，对公寓产生了过高的期望，往往就会出现很多的问题。

那什么样的人适合买公寓?

没有住宅名额、但是有比较强的投资需求的人。投资种类比较多，需要优化资产配置的人。手上有一笔小钱，住宅买不了，放银行又担心贬值、其他投资渠道又信不过的人。希望长期持有，且希望能够持续产生稳定现金流收益的人。

观点三：不是每个公寓都值得购买

因为公寓更适合当成是一种长期的资产投资和更加多元的资产配置。所以对产品的要求会更高。我认为，具备以下条件的公寓是值得买的：

1，占据了城市核心资源的公寓。

什么叫核心资源？我给大家列几个参考条件，能符合这些参考条件的，公寓都不会差。

楼下就是地铁站，最好还是两条以上地铁交汇那种。如果还有高铁站和机场加持，那就更完美了。楼下就有大型商场，最好还是比较中高端那种。如果商场连成片，那就更完美了。旁边就是写字楼，最好还是一大片写字楼那种。如果码农成片、金融科技金领成群，那就更完美了。旁边就是学校，最好还是省一级小学和中学那种。如果连着有好几所，那就更完美了。对面就是江/湖/海，最好还是南向望江/湖/海那种。如果旁边再有个5A级的名胜景区，那就更完美了。

这些条件不一定要现在都有，已经在动工、或者已经明确列入了政府规划文件的，都可以计算进去。以上五种资源， 拥有一种就差不多了。如果拥有2种，估计就已经被抢了。如果有三种以上，基本上可以尽情去买买买了。

2，最好能够部分拥有和住宅一样的资源绑定。

最好能够解决落户和入学的问题。因为绝大部分公寓是无法解决落户、入学等问题。如果能够解决这一块的问题，当然这类公寓的价值会更高。例如长沙的公寓，根据最新的政策，就可以落户和入学，这样的公寓产品相比而言就更加具备竞争力了。

最好能够拥有和住宅社区一样的居住品质。有一些比较大的楼盘，同时会有住宅和公寓。如果公寓和小区同用一个入口，能够共用小区的生活设施，那就是加分项了。

3，最好拥有以下几类产品特征

必须精装修，最好带全屋家电，拎包入住那种。最好loft，如果能够双钥匙交楼，那就是加分项了。

欢迎各位买过公寓的朋友，留言聊一聊你们的心得、经验和教训。