买房，持有10年能否跑赢“通胀”？懂行人：不赚最后一个铜板 信托收益如何跑赢通胀

经历了20多年的“房改”，房子几乎变成了国人的信仰。

我们的房产市值已经逼近了300万亿元，居民6成以上的财富跟房地产有关，按申万一级行业来划分，23个行业中，有12个受房地产直接影响。

举个例子，上海的经济总量大概是2.5万亿，住宅套数大概在1000万套，面积10亿平方米不到。

假设平均价格在5万左右，市价就达到了50万亿，如果按5个点贷款利率算，利息高达2.5万亿，和GDP都差不多了多少。

西南财大之前发过一个报告，2017年中国家庭总资产中，房产占比高达77.7%，远高于美国的34.6%。

到了2023年，这个趋势似乎在加速。

仅拿最近几个月来说，在深圳，1191人抢5套房，中签率0.42%，即便认筹被叫停后，购房者还蹲在售楼部前的花坛迟迟不愿离去。

6月的上海，又一超高总价豪宅项目开盘即告售罄，单套房源总价860万元起，最高超过6000万元，仍未能阻挡购房者抢房热情。

在苏州，上个月成交新房12409套，成交面积148万平方米，环增132.94%，同比上升108.59%，上半年总成交面积比去年同期增长了27.38%。

很多人被火爆的楼市所吸引，想冲进楼市“搏一搏，单车变摩托”。

问题是，现在买房真的能稳赚不赔吗？拿大家最关心的“通胀”来说，10年后持有房产的收益能跑赢CPI吗？

不一定。

1，持有房产不再赚钱了。

上海易居房地产研究院在7月14日发布了《2023年二季度50城住宅综合收益率研究报告》显示，二季度，50城住宅综合收益率小幅上升至3.1%，环比上涨0.5个百分点。

收益率计算方式是：(过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益)/一年前的房价。

也就是说，在2023年二季度，持有房产的收益大概是3.1%。

而上个月CPI同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，今年1月份CPI甚至突破了5%，这种情况下，持有房产能持平通胀增幅就不错了，长达10年的时间里，跑赢CPI的可能性并不是很高。

2，楼市分化趋势会加剧。

以往买房， 不管买在哪里，买的是什么类型的房子，都能增值，这就造成了不少人分析楼市“只见森林，不见树木”，“只看全局，不看局部”。

海通证券经济学家姜超近日发文指出：紧邻超大特大城市的其它城市将受益于中心城市的辐射，在中心城市的带动下共同崛起，像属于上海大都市圈的苏州、宁波、无锡、南通和常州等城市，其经济-人口份额比均超过1.7。

属于粤港澳大湾区的珠海、佛山等城市经济-人口份额比也在1.9以上，远远超过0.77的全国城市中位数水平。这些城市的地产行业发展热度也将明显领先于全国。

但是，类似鹤岗、玉门等中西部、东北的四五线城市，人口常年流出，产业基础薄弱，持有这些地方的房产，除了地缘性需求以外，几乎没有任何增值的可能性。

推而广之，哪怕是城市群周边的中小城市，近些年因为棚改货币化的助推，即便经济基本面还算不错，但房价已经大大透支了未来的预期，就算持有10年以上，也很难实现超额收益。

因此，现在买房10年后能不能跑赢通胀，关键取决于房产所在城市的人口和供需，大部分二线以下城市的房子，很难长期跑赢CPI。

在这个问题上，李嘉诚接受采访时曾说过：我做生意的原则，一方面是对于债务和贷款问题要非常小心，如履薄冰。另一方面，我在地产经营上步步为营。如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就有风险了。我不会冒险去赚最后一个铜板。

李嘉诚地位，可以说是内地房地产行业的“祖师爷”了，他对楼市的理解之深，远远超过其他企业家和经济学家，这一番论断，更是一位懂行人对广大购房者的告诫。

根据克而瑞今年发布的报告：以住户中长期消费贷款占GDP比重测算居民购房杠杆率，不难发现居民购房杠杆率直线提升。

居民购房杠杆率从10%升至20%，花费了将近10年时间，而杠杆率从20%以下升至30%，只需2015年至2018年短短4年时间。

4年时间，居民杠杆迅速蹿升，撇开一二线不谈，不少缺乏人口流入的县城和地市，房价收入比已经令购房者们望而生畏，这种现象，与李嘉诚所说的“最后一个铜板”如出一辙。