最近这几年，万达过得怎么样？ 外汇能稳定盈利吗现在怎么样了

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2016年9月，万达商业从港股退市，为万达集团此后的沉浮走势埋下伏笔。这段历史囊括诸多故事桥段，迄今仍在坊间流传。

转战A股失败，兜兜转转之后，万达商管于2023年10月再次递表试图重返港股。这中间整整过去了五年，也是房地产行业风雨飘摇的五年。

在此其间，宏观经济波动加剧，“3.17”政策风向明确（房住不炒），三条红线出台，昔日曾并肩叱咤江湖的另几大龙头，一如恒大、融创等等，陆续传出危情。

反观万达，一番刮骨疗伤之后，似乎已然超脱于行业周期之外，王健林更是携着千亿身家于今年重回胡润富豪榜，方才让人们想起曾经的老大哥，好像在越变越好。

最近这几年，万达过得究竟怎么样？透过万达商管招股书，并结合今年上半年的公开财务数据，我们能够看个梗概。

之前没有接触过港股的同学可能不清楚，万达商管到底是怎么一回事，和万达广场又有什么关系。

其实万达商管就像是大型商场的物业一样，为万达广场（或者其他商业广场）提供招商、管理运营、安保等服务，是一个可已持续创造现金流的业务。

这其中又分为租赁运营模式和委托管理模式，区别在于租赁运营是万达商管租赁业主的资产拿来出租，而委托管理是业务委托万达进行招商、运营支付一定的服务费。本质上讲，都是物业运营，只不过采取了不同的模式。

图：万达商管业务模式介绍，来源：招股说明书

在王健林变卖资产前，商管的价值低于万达地产。但是自从万达变卖资产走“轻资产”的道路后，万达商管摇身一变成为了万达最核心的资产。

2023年，万达商业正式更名为万达商管，王健林也表达过：“万达地产一平米也不开发。”万达地产存在的意义，便成为了辅佐新王“商管”登基。

根据万达商管招股书披露，营收自2023年134.37亿增长至2023年234.81亿，复合增速达到32.19%。毛利率由2023年34.1%提升至2023年44.8%；净利率由2023年9.29%提升至2023年14.96%。

（图：万达商管收入结构及毛利率 ，来源：Choice金融客户端）

表面看去，万达商管这几年一片欣欣向荣的模样。

但是细拆万达商管的收入结构后，我们会发现一个关键问题——万达商管非常依赖万达集团：

委管模式下来自万达集团业务毛利率48.4%，来自第三方业务毛利率45.5%；租赁模式下来自万达集团业务毛利率45.3%，来自第三方业务毛利率35.4%。

来自万达集团业务的毛利占比由63.43%增长至75.01%，万达商管的大部分业务和利润还是来自于集团母公司。

一言以蔽，万达商管有独立性不足之嫌。

图：万达商管毛利结构（单位：亿元），来源：招股说明书

另外，万达商管的应收账款激增，2018年应收账款仅为1.62亿，而2023年应收账款达到了16.83亿，增长超过了十倍。应收占营收比也由1.47%飙升至7.17%，应收增速明显高于营收增速。

图：万达商管应收款占比，来源：招股说明书

细分应收的结构我们可以看到，导致应收飙升的主要原因是，来自母公司的“赊账”增加，2023年万达商管的应收账款中，有90.31%来自同系附属公司，金额达到了15.2亿。

（图：万达商管关联交易结余及占比，来源：招股说明书）

前文分析过，万达商管来自集团内部收入的毛利率要远高于第三方收入的毛利率，但是应收款关联方的占比要远高于第三方的，而且金额持续飙升，不免让人感觉似乎万达在“打肿脸充胖子”：想要提升万达商管的毛利水平，却又拿不出实打实的钞票。

万达集团这么在乎万达商管的毛利水平和盈利状况，一个合理的推测在于：无外乎就是希望万达商管能成功上市，来获得更低的融资成本，“反哺”万达集团。

我们可以看到2023年万达商管向大连万达贷款27亿，利率为4.35%，而万达集团今年发行公司债的票面利率为7.5%，“融资-反哺”形成了一个巧妙的“内循环”，万达商管成为了万达集团完美的“融资工具”。

2016年9月退市，2023年10月再次递表试图重回港股，从财务角度来看，万达在这五年间，一直持续“瘦身”，变卖资产、降低负债。

期间，资产由2016年7511.46亿减少至2023年Q2的5921.23亿元，负债由5277.7亿元减少至2023年Q2的3007.16元，资产负债率由2016年的70.26%降低至2023Q2的50.79%，回归红线以下。毫无疑问，万达的轻资产策略减持的很好，降负债的效果也不错。

图：万达集团资产负债情况，来源：大连万达企业年报

这一过程中，万达集团营收由2016年的1298.55亿下降至2023年的471.05亿，毛利率增长超20个百分点，由42.48%增长至63.09%，净利润率基本没有变化。

但企业规模减少对营收规模的影响较大，净利润由2016年328.85亿降至2023年底134.44亿，复合增长率为-16.38%，降幅大于负债降幅（复合增长率-10.69%）。

图：万达集团利润情况，来源：大连万达企业年报

很明显，万达降负债，牺牲了