现金流分派率不低于4%？来聊聊REITs项目和收益！ 之前E哥给大家介绍了REITs产品以及参与投资的方式，买了REITs就相当于投资了不动产，享受不动产租金收入以及增值带来...  信托基金收入怎么算收益率

来源：雪球App，作者： E哥侃指数，（https://xueqiu.com/9338856846/155996765）

之前E哥给大家介绍了REITs产品以及参与投资的方式，买了REITs就相当于投资了不动产，享受不动产租金收入以及增值带来的收益。但各类不动产的属性、所处行业都有很大的差别，大家应该如何选择呢？今天E哥就给大家讲讲各类资产及行业。

7月31日，国家发改委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，其中明确了对项目收益和试点行业范围的具体要求。

收益方面，注重现金流的稳定性，要求现金分派率原则上不低于4%：

试点的行业方面，具体包括：

简单来说，涉及到了老基建、新基建、以及产业地产（不含住宅和商业地产）。

仓储物流、交通运输设施、市政工程、污染治理项目和我们的生活息息相关，说起来大家也应该非常熟悉。比如我们日常的快递就需要在物流中心存储、打包、转运；我们在高速公路上缴纳的车辆通行费便是收费公路项目现金流入来源之一；我们缴纳水费时，可以发现账单上有一栏污水处理费的项目，这便是污水处理项目的现金流入。当然，REITs涉及到的相关资产范围会更广。

影响上述各类资产收益的因素各不相同。比如仓储物流就与货物的运输量、周转率有很大关系。在电商日益发展的当下，市场对仓储物流的需求量上升，叠加智慧物流等技术的应用，仓储物流有较高的资产增值空间。再如高速公路，盈利能力受到交通流量的影响，而交通流量又与所在区位有很大关系。虽然2023年全国收费公路通行费收支缺口为4026.5亿元，但经济发达地区的优质路段依旧有投资价值。

注：数据来源于Wind

注：数据来源于Wind

大家最近经常听说的数据中心、物联网、5G等信息网络基础设施，是典型的新基建。一说到数据中心大家可能会想到机房，没错，数据中心容纳着大量的服务器、通讯设备及一系列配套系统，拥有数据物业和机房，是数据传输、存储的基础设施。我们日常浏览的网页，其数据便存储在数据中心。如果说仓储提供了物理空间，那么数据中心可以说是提供了数据空间。信息时代下人们对数据存储、运算、传输需求增长，叠加5G、云计算等技术发展迅猛，数据中心将成为现代基础设施中的核心支撑。

与仓储物流相比，数据中心建设成本更高，结构更为复杂，毕竟涉及大量的通信技术与设备，前期投资周期长，但后续成长性较高，有一定估值优势。值得注意的是，在当前REITs试点阶段，持有的基础设施项目均要求已经投入运营，且已产生稳定现金流。

注：数据来源于Wind

注：数据来源于Wind

产业园区方面，我们常听说的工业园区、高新区、经济开发区就属于这个范畴。它将基础设施和产业、当地经济等联系起来，拥有政府功能属性和房地产行业属性。相信大家近几年经常听说粤港澳大湾区、雄安新区、海南自由贸易港等等，没错，国家区域一体化程度在加快，以产业运营为代表的产业园将迎来发展机遇。根据《中国产业园区上市公司白皮书(2023)》的统计，2023年末，典型产业园区上市公司的数量达到35家，“园区板块”业务营业收入合计超过1254亿元，同比增长14.2%。

无论是老基建还是新基建，E哥认为都有其可投资的特点。老基建是国计民生必不可少的行业，随着经济发展，人民生活水平提高，使用需求依旧会不断增长；而新基建，结合了面向未来的科学技术，在中国经济升级背景下需求强劲。从具体资产类别来看，仓储物流这类资产波动小，特点是稳定；而数据中心等新型的信息网络基础设施波动相对较大，特点是成长性。E哥认为，产业园、仓储物流、数据中心在当前背景下有较高的投资价值，高速公路、污染治理项目也有较高热度。

最后就是大家最关心的收益率了～由于目前还没有正式推出REITs产品，E哥整理了相关类REITs/ABS的收益，可以大致的作为参考。需要注意的是，同一资产类别的不同项目，有较大的收益差异。

注：数据来源于Wind，上述项目的基础资产类型包括了不动产投资信托REITs、企业债权、基础设施收费。

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