穿透财报看风险 投资性信托公司

内容摘要

在《投资性房地产计量隐藏的玄机（上篇）》中，我们详细介绍了在成本计量与公允价值计量模式下，投资性房地产在初始/后续计量、转换和处置阶段的账务处理差异和对报表的影响。在房地产行业“三道红线”融资趋严的背景下，利用投资性房地产科目优化报表以使得财务指标符合监管要求或成为房企的一种手段，如降低资产负债率、美化当期利润等。在此背景下，本篇延续上篇内容，结合案例分析投资性房地产常见的五种财务粉饰手段及识别方式，并从房地产价值评估的角度，介绍投资性房地产估值方法和账面价值合理性的判断方法，为报表使用者提供识别投资性房地产财务粉饰的思路，还原企业真实的经营与财务表现。

一、投资性房地产财务粉饰/调节主要方法

（一）成本模式下的主要财务粉饰/调节手段

在成本模式下，投资性房地产由于按照其历史成本记账，后续同固定资产或无形资产，需按会计准则相关规定按期计提折旧或摊销。由于不考虑公允价值变动因素，可调节财务报表的空间相对较小，但在初始入账及后续折旧过程中仍存在一定粉饰/调节报表的空间。

1、虚增投资性房地产初始入账价值，扩大资产规模。企业可通过虚增投资性房地产的初始入账价值扩大资产规模，获得评级、融资等方面的便利性。在分析企业投资性房地产时，中债资信认为首先应关注投资性房地产建设或外购的合理性。若企业主业并非物业租赁但持续入账大规模投资性房地产，而租金收入并未有相应增长，则可能存在通过投资性房地产虚增资产规模的行为。其次，需要关注物业或土地真实价值与账面价值的差距是否处于合理区间。如工业厂房购买或建设投资成本较低，但企业可通过与关联方配合做大建设或购买成本，同时资金可借机流出体外，未来再以其他形式回流，从而达到虚增资本、转移资金的目的。对于此类情况，中债资信建议可通过投资性房地产年租金收入/入账成本计算其出租投资回报率以判断入账价值的合理性。若租金投资回报率很低，甚至低于企业资金成本，其入账价值虚高的可能性较大。

2、通过折旧、摊销和减值调节利润。成本模式下投资性房地产需按期计提折旧、摊销并进行减值测试，而折旧摊销和减值包含了大量的职业判断，主观因素较强，企业可通过调节折旧、摊销或减值规模来调节当期利润。房屋及建筑物的折旧年限通常在20~30年，如当年公司经营情况较差，可通过延长折旧年限或增加残值等方法减少折旧从而降低成本，增加利润。对于上述报表粉饰行为，可通过对比同行业企业投资性房地产折旧要素，以及历史上是否频繁出现在业绩下滑年份变更折旧政策的情况来识别。

（二）公允价值模式下的主要财务粉饰/调节手段

通过上篇中对公允价值计量模式下投资性房地产会计处理对于报表的影响分析可以看出，后续计量期间房地产的公允价值变动计入当期损益，且从其他会计科目转换至投资性房地产的过程中其价值的差额亦可能影响企业所有者权益，给予企业较大的报表调整空间。

1、通过转换计量方式增厚权益、扩大资产规模。在我国目前房地产市场环境下，投资性房地产公允价值普遍高于成本价值，多数企业投资性房地产由成本模式转为公允价值计量后，其早期购入的房地产的公允价值往往是成本的数倍。增值部分计入“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目，从而增加所有者权益和总资产规模，降低公司资产负债率。此外，投资性房地产规模提升后也为公司向银行、信托等金融机构进行抵质押融资、拓宽融资渠道和提升授信额度提供了空间。

2、通过公允价值变动进行盈余管理。采用公允价值计价后，每年需对投资性房地产价值进行重新评估，评估增值计入“公允价值变动收益”科目直接提高账面利润，企业亦可通过评估减值来达到平滑利润的目的。为减少公允价值变动损益对于企业盈利能力判断的影响，我们可以分析企业利润结构，区分利润中哪些是企业经营业务带来的，哪些会计手法带来的。对于投资性房地产价值变动较大的企业，可剔除公允价值变动后考量公司实际业绩表现与财务情况，或按照成本模式对投资性房地产进行计量并模拟测算不同计量模式对公司财务状况、资产负债及各项关键财务指标的影响。

数据来源：中债一站通

中债一站通-财务分析模块对存在“通过投资性房地产公允价值变动收益虚增利润”风险特征的主体进行提示。

3、通过转换资产用途来调节报表。在成本模式下，非投资性房地产在转换为投资性房地产时不会影响利润表；而在公允价值计量模式下，虽然转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，不影响当期利润，但所有者权益规模将增加。且在后续计量时，公允价值持续增加有益于资产负债表及利润表表现。而在房地产价格下行时，及时收回出租物业转为固定资产可以降低后续投资性房地产公允价值变动损失对当年利润的不利影响。因此有些公司为调节利润甚至频繁将投资性房地产和自用房地产相互转换。

由于在公允价值模式下企业转换投资性房地产可能带有“粉饰”报表的目的，需特别关注转换是否“具有商业实质”，即该转换是否具有合理性、被转换资产未来是否具有增值空间。若公司将未来租赁价值较低的资产转为投资性房地产，则存在较大的粉饰报表嫌疑，需关注其投资性房地产的后续出租和估值情况。针对房地产企业来说，需特别关注公司被动将存货转为投资性房地产的情况，该举动表明房企原有存货去化变现困难。具体案例如下：

二、投资性房地产真实价值的识别手段

通过上文可看出，以公允价值计量投资性房地产给予企业