（2023年）还能不能买房呢？ 保险信托有风险么现在还能买吗知乎

现在国内房价涨跌就是一个玄学，根本没有任何的一定，或者说是100%的理由这个城市房价就一定会上涨，当这个城市房价上涨的时候，你能找到100个理由来说服自己，这个城市房价上涨是应该的，当这个城市房价下跌的时候，你又能找到100个理由来说这个城市房价是下跌的。

大家还记得彭叔对国内那些城市的看法吗？一线城市，四个，北京、上海、深圳、广州。强二线城市，六个，杭州、南京、天津、成都、苏州、武汉。普通二线城市，十个，长沙、西安、重庆、郑州、沈阳、青岛、宁波、合肥、佛山、无锡。

这20个城市里面，有城市房价还在上涨的，也有城市房价还在下跌的，也有城市房价半死不活的，但是这20个城市里面，你可以把很多房价上涨的理由给套在这些城市里面，你会发现根本没有任何的违和感。

比如说房价要上涨的理由：XXX人口过千万，每年外来人口都几十万，房价肯定要涨。XXX是国内的重点城市，处于重要都市圈范围，房价上涨是正常的。XXX是直辖市，或者说国家中心城市，这么重要的位置，房价肯定要上涨。XXX教育资源特别牛，很多外地人要到这里来贪图教育资格，XXX房价肯定要上涨；等等的，都是大家平时讨论一个城市房价上涨的理由，但是你可以发现，这些理由放在上面城市里面都通用的。

还有房价下跌时的理由：XXX工资低，产业差，根本撑不起来那么高房价。XXX思维迂腐，喜欢一刀切，房价肯定不涨。XXX楼市调控政策太严，所以房价下跌。XXX土地供应量太多，房价下跌。XXX规划不好，房价下跌。等等的都是大家看到这个城市房价下跌的理由

彭叔就拿天津来说，天津房价这几年一直下跌，貌似已经跌了3年到4年了，这点大家没有争议吧，为什么天津房价会跌这么惨，产业差？供应量高？地位低？这些如果是理由的话，那么西安产业比天津强吗？西安土地供应量比天津少吗？至于地位，天津可是四个直辖市之一。还有苏州，苏州的富人那么多，做生意的人也有那么多，为什么苏州房价2023年没有上涨，而宁波房价2023却涨了那么多？难道苏州的商人不懂得像宁波商人一样去用经营贷买房吗？

彭叔举例这些例子，只是希望大家知道，现在国内每个城市情况都不一样，想拿一个标准，就走遍全国楼市那是根本不可能的。每一个城市的房价都不一样，房价的涨跌，本质上就已经像算命一样了，是一种玄学了，不是统计学了。就算这个城市你这个月看到的情况是各种好，下个月某些因素改变了，然后楼市风向一转，然后就什么都变了。

就像现在深圳楼市，去年深圳房价上涨时的各种利好，现在难道就没了吗？深圳这一年没有人口流入吗？这一年深圳供应新房数量真的超过了往年太多吗？本质都没有变，都是一些外部的强力因素，改变了这个进程，然后就导致了结果的完全不同。就像一个方程式，你按照过去的解法算出来的答案，在加入了某个变量之后，答案就和你想的答案完全不同。

在当前国内楼市的这种情况下，每个城市的情况都不同，每个城市的房价也不一样，不要拿着一个城市的走势就来看待其他城市的走势。对房价的走势要保持敬畏。过去你能猜中房价上涨，只是因为过去是个普涨，就算是个傻子，连续说3年房价要涨，总能蒙对一次的，但是现在不同了。彭叔列的这20个城市都算是国内顶级的城市了，但是20个城市里面，未来肯定有房价连续三年都不涨的存在，你买到了那种城市，基本上就凉凉了。

就说这么多吧，大家对楼市还是保持敬畏吧，彭叔还是那个观点，楼市的风险已经不亚于股市了，楼市看似稳定，但实际你是拿着全部的身家在投资，而股市虽然不稳，但是你却只会拿你很少钱去玩，这两者投资失败所带来的后果差距特别大。现在房贷利率已经高达6%了吧，算算你一年的资本成本是多少，别听那些炒房客忽悠你说房贷看着只有6%，然后实际上只有2%什么之类的骗人的话，你跟银行贷款的时候，前几年都是还利息，后面还的才是本金，所以你最开始的资金成本，就是6%。不信你自己用贷款模式器算一下，你跟银行贷款5年，然后5后你选择提前还款，你这5年一共支付了多少利息，你一算心里就清楚了，那些房产博主就是为了骗你买房，故意把房贷成本给说的非常低，但是实际上根本不是那样，他们给你偷换了概念。

之前深圳、西安等城市都用了尿壶，结果去年GDP成了这样，你可以去问问这两个城市的土著，去年把房价硬拉高了那么多，他们当地的实体经济真的好转了吗？彭叔还是19年的那句话，凛冬将至，给自己准备好余粮吧。疫情只是让该来的经济规律晚来了一段时间，并没有真正的改变本质。