甲方乙方专访金地管理郝一斌：房地产代建没想象中那么容易 信托公司出问题,该公司所有产品都有问题吗

（图片来源：受访者供图）

编者按：

伴随着行业爆雷硝烟渐远，缩表出清仍将持续，围绕“不动产”，可能衍生出资、拿地、建设、招商运营、物业管理等从业主体，行业分工更加精细化、专业化。

集中供地以来，国企城投在土地市场频频出手，部分不具备开发经验的城投摇身一变成为“甲方”，和房企、代建、资方等合作。与此同时，无论是开发近两年囤滞在国企城投手上的存量地块，还是参与出险房企的项目纾困和资产盘活，代建——这个在过去几年鲜有资本和企业关注的房地产多元化业务，突然被推到镁光灯之下。

一批房企逐渐认清房地产开发规模见顶的现实，放弃楼市重振昔日辉煌的幻想，主动或被动转型，以此留存团队、规模和品牌，争当“乙方”。一年多时间里，布局代建的房企已从个位数增长至40余家。房地产供应端市场主体格局正悄然变化。基于此，经济观察报推出【甲方乙方】系列报道。

经济观察报 记者 陈月芹 和郝一斌的采访约在深圳金地中心的办公室。临近约定的14:30，他的秘书让记者稍留步，她先进办公室把午餐饭盒拿出来。线上会议一个接一个，几口吃完一份快餐反而成了一种短暂休憩。

身兼数职，忙碌是郝一斌的常态。他有着多个头衔——金地集团分管投资的副总裁、金地管理董事长，还是金地房地产金融板块“稳盛基金”的投委。

高峰时，他一年要看超过1700宗公开市场土地、近400个非公开项目，再加上100多个代建项目，平均下来每天要看6个项目，对项目判断自成一套原则和方法。

轻重兼具

经济观察报：别的房企正在尝试轻重分离、投资端和开发端分离，结果（金地的）投资端和开发端都是你管的。既是甲方，也是乙方。

郝一斌：虽然这两年代建兴起，但行业内对代建了解得并不多。我们从2006年开始做代建，早期并不是有意识地一个个去拓展业务，而是在实际工作中发现，有些开发主体缺乏开发能力，同时比较信任金地，就提出“代我把项目建了”的需求，这时的代建业务更倾向于“帮忙”。

当时同行的注意力还在重资产上，行业都是清一色的重资产公司，投资、融资、整个开发建设过程以及后期物业管理全都自己做。但后面大家意识到，物业是一个专业赛道，比如延伸服务、增值服务等很多业务可以深入。紧接着，房地产金融又单分出来，原来地产商融资基本在银行，后来衍生出越来越多非银机构，比如保险、信托、公募基金、私募基金等。

进化到这一步后，这个行业从比较粗放的早期逐步规模化，并越来越成熟。一个行业成熟的标志就是内部分工越来越细。越是简单统一，越说明这个行业在初期阶段。

房地产集投资、金融、开发建设、服务管理和招商运营于一体，这些都是相对好分离的，最后留下两个最难分离的：投资能力和开发能力。

过往地产公司的本质能力是投资能力。先投资，再去找支持的金融机构获得融资，接着进行开发建设管理。参考国外的经验，很多地产项目有10个甚至15个股东，这些股东可能由基金、开发商等组合而成，再由专业开发机构提供开发方案，投资商付费。随着行业发展得更成熟，项目还有其他收益作为奖励机制。

代建独立出来是房地产行业走向成熟的标志。

经济观察报：你从什么时候开始意识到，房地产投资和管理分离是必然的？

郝一斌：大概在2016年前后。

通常，我们在内部评价考核时，一看项目可行性，二评估团队的能力，三看项目本身的市场好坏，这几个维度基本决定了一块地适不适合公司拿。一次次实践后发现，我们投了一些项目，理论上在那个时间点，投A地块和B地块的收益差不多，后来市场发展也差不多，但最后两个项目的收益出现明显差异。

一个项目收益好坏，可分为阿尔法收益和贝塔收益。贝塔收益指项目收益与整个行业趋势一致的部分，阿尔法收益是项目团队创造的正/负收益或超额收益。那时候，我慢慢感觉到，其实这是两个能力：在市场好时，大家都能赚钱，但在市场下行时，如何获得稳定的贝塔收益和超额的阿尔法收益，是房地产公司必须思考的命题。

所以，2017年开始，我们进一步加强代建的内部拓展。到了2018年，干脆把代建公司整合成一个独立的专业团队。

经济观察报：很多房企都宣布入局代建，但没有真正将代建分拆成为独立板块，有什么区别？

郝一斌：由地产体系内的区域或城市子公司自行拓展代建业务，还是把代建作为一个分支业务，而没有把它作为未来的独立赛道或是第二增长极看待。看一家代建公司是否独立，就看其有没有单独的代建经营数据。

经济观察报：为什么由你来分管代建？用投资思维来做代建，有什么优势？

郝一斌：2018年前后，我向金地集团凌克董事长提议，将代建作为独立板块分离出来。因为当时我分管重资产投资，房地产金融也有介入，同时预判未来房地产行业的专业分工会更细致，于是我们就在想，干嘛不做一个平行赛道？这个平行赛道能不能把地产行业中各板块相互连接起来？

房地产投资其实只有两个环节，一个叫投资，一个叫投后。做投资经验丰富的人，能在投资阶段就把项目后面的所有场景都模拟完毕，诸如这块地做什么产品，客户是哪些人，做多大户型，开发计划和成本测算如何等。接着，投资把地拿到，给团队签一个责任状，其余人就照方案去执行。

大部分公司的投资岗简单算账就下场拿地，因为最终决策人是他的老板，但金地有更完备的投资体系，有风险对冲机制。相比之下，金地集团投拓岗的角色，更像一个专业的投资人，要把风险和收益匹配好。

投资前要先做功课，现在项目处于什么阶段，下一个阶段行业周期会进入哪个阶段。不同阶段、不同区域城市和城市里不同的板块，机会是不一样的。我们还要梳理手上有多少资源，计划做到多少业绩，盈利目标、周转率、收益率是多少，据此做一个投资组合来实现预期的收益。这个投资组合基本决定了我们在哪个类型城市投资多少。

房价就是个货币现象。举个例子，我们认为疫情后一轮货币放水，会导致房地产行业爆发一次上扬行情，所以我们在2023年投了很多项目，而那一轮货币放水完，市场大概率会出问题，因为短期热钱会过多，那我们要回到最安全的地方去，所以开始把大量的投资收缩到北京、上海等高能级城市。

实际上，去年我们投的项目收益率仅次于2015、2016年，但如果去年投资选错了地方，一样很惨，这就是投资组合带来的好处。

金地内部有一个强大的投资数据系统，叫“投资系统工作平台”，常年更新。投资端对市场研究得透彻，对代建项目的选择过程也非常有用。为什么我们评审项目那么快，因为借助投资系统可以直接生成可研报告，可以查到监控的70多个城市里，某地块旁边的项目上个月卖了几套房，备案了几套。除了住宅用地、商业用地，连产业用地、科研办公用地出让了多少，谁拿走了，系统都能随时查询。

人、地、钱

经济观察报：你刚刚提到，未来投资跟代建还会再分离，是指代建不再配资的意思吗？

郝一斌：地产行业投资和管理的分离，意味着行业更加成熟，代建业务成为独立赛道。实际上，现在的代建行业绝大部分项目都不配资。

金地管理公司是不配资的，因为一配资就不是轻资产业务。金地管理是资源整合方，大量的金融机构、合作伙伴相信我们的专业能力，比如中小开发商有一块地需要借钱开发，金融机构可能有所怀疑，担心能不能把这个项目做好？会不会趁机把一些资金抽逃？

而如果委托金地管理，前期我们会帮资金方客观评估项目，做全套的项目经营方案、可研方案，做什么产品，成本和风险怎么样，同时建议各方选择一个合适的杠杆，避免过高的杠杆导致风险不可控。

后期管理过程中，我们会要求凡是做配资代建的，配资方、委托方（业主）和代建方共管资金，代建公司按照管理方案去实施，保证资金封闭运作，保证配资方的本息能安全退出。

代建公司，这个从中斡旋的角色很重要，能在委托方和金融机构中搭建信任的桥梁和机制，或者叫安全保障机制，否则很多金融机构不敢借钱给中小发展商，因为它的可研和评判可能不准确。本来是一块可以做成的地，但不够专业的开发商把客户定位做错了，成本没控制住，开发节奏没控制住，最后亏钱了，资方的本息就没法保证。

我们做配资代建，并不违背轻资产本质，而是通过专业的评估能力、策划能力以及整个体系对产品、成本、开发节奏的把控，保证项目安全、有品质、有好的市场表现，才能保证配资人的资金安全。

经济观察报：配资代建的资金来源主要是哪些？

郝一斌：金地体系内的稳盛基金是其中一个出资方，还有其他内外部的信托等金融机构。我们的角色就是帮忙牵引