近观物业五大行 五大行 黄金

来自彭博社的消息称，国际五大行之一的仲量联行（JLL）有意出售中国区物业管理业务，交易估值在5亿美金以上。

一年半以前，2023年12月万科物业也曾宣布与五大行之一戴德梁行成立合资公司万物梁行（万科占比65%，戴德梁行占比35%），实质上接手戴德梁行在大中华区的商业物业及资产管理、综合设施管理业务。

在中国物业管理行业竞争激烈的当下，有机会并购五大行的大中华区物业管理业务（或整体合资）应是头部物企发展的优先战略选择之一，本次仲量联行中国物管业务的出售势必会在头部物企业中引发强烈关注，并进而影响未来竞争格局。

在泛房地产顾问咨询服务领域，世邦魏理仕（CBRE)、仲量联行（JLL）、戴德梁行（高纬环球Cushman & Wakefield）、高力国际（Colliers)、第一太平戴维斯（Savills)等五大外资顾问行通常被称为“五大行”。物业和综合设施管理服务都是五大行重点开展的业务板块，在五大行整体业务中占比在10-60%不等。

五大行物业及设施各业务占比情况

注：高力国际未单独公布物业管理板块物业收入

世邦魏理仕公布数据为物业与咨询项目管理板块的费用收入占比，其他企业公布数据为物业管理板块收入占比

在国内物业管理市场，五大行以其悠久的历史、全球化品牌、先进的理念和专业服务一直享有较高的声誉及地位。在中国房地产及物业市场开端发展之际，五大行几乎垄断高端物业市场。

彼时很多新建写字楼、商业楼宇、高档住宅、别墅都曾以请来五大行提供物业管理服务甚或是仅仅提供物业服务咨询顾问作为极强的卖点，在市场推广及客户销讲时重点介绍。

有五大行的物业管理做客户资源、品牌及能力“加持”，物业往往能取得更高的售价或租金。时至今日，在北上广深等一线城市很多最顶级商业写字楼物业依然是由五大行进行物业管理，标杆效应明显。

中资专业管理机构崛起

作为市场的先行者，五大行所构建的物业专业运营标准化体系、培养的高素质物业专业人才、在中国乃至全球开展多元化业务的战略思维，都在不同程度为中国本土物业企业所学习借鉴。向五大行致敬几乎是每一个从事商写物业管理服务的本土企业成长时所绕不开的路径。在此过程中，五大行也培养了大量物业管理从业人才输送到整个中国物业行业中。

中资背景的专业商写物业管理机构在关联房地产集团开发项目资源支持及咨询学习追赶过程中也在不断壮大，包括华润万象生活、招商积余、卓越商企服务、陆家嘴物业、金融街物业、楷林物业等企业已经树立起在商写物业领域的优势地位，部分还成功登陆资本市场。

而随着特发服务、招商物业、均豪物业等一批FM设施管理领域的本土服务商崛起，也在蚕食五大行原有的FM设施管理市场。

在新一轮的智慧化物业浪潮中，五大行限于国际管理架构、业务区域重心和对科技投入战略决心，很难率先在大中华区域将数字化新科技手段应用于物业实践。万科物业就曾表示在资产管理、空间管理等方面要向五大行学习，但是在科技智慧物业领域，万科物业则要更胜一筹。今天中国头部物业服务企业在智慧物业上的敏捷开发、研发投入、快速响应、实践运用都更为领先。

疫情及政经大势对五大行发展带来影响

纵观五大行的发展历程中与并购整合如影随形。每一家五大行的发展都伴随着“买买买“、“卖卖卖”的历程，跨区域并购扩充发展地区、专业公司并购补充业务运营能力，最终成就领先的房地产咨询服务巨头。五大行对公司及业务间的并购重组已习以为常。

2023年的新冠肺炎疫情给全球化发展的五大行带来一定影响。商业写字楼市场受疫情的冲击影响较大，空置在多个区域创下新高，租赁交易等业务活跃度降低。整体来看，仲量联行2023财年年报营业收入165.9亿美元，同比下降7.75%；净利润4.03亿美元，同比下降24.68%。世邦魏理仕2023财年年报净利润7.52亿美元，同比下降41.36%。戴德梁行2023年年报净利润刚刚转亏为盈，当年净利润约20万美元，2023财年净利润又大幅下滑负2.2亿美元。

五大行经营情况

注：戴德梁行2023年净利润为负，无法计算2023年净利润同比增长率

企业市值为截至2023年4月12日收盘时

高力国际市值为纽交所及多伦多交易所两所总市值

对于五大行而言，大部分战略重心还是在欧美区域，在当前中国物业企业估值高企的状况下，出售中国区物管业务或部分股权，也对财务改善有积极作用。

世界政治经济形势的波折诡谲，超级大国之间的竞合对抗也给五大行在中国业务开展一定程度带来影响。

随着欧美等大国对中国高科技企业的禁令和制裁，华为等很多中国内资企业和高科技企业也在各种服务商选择层面去外资化。

在万科物业与戴德梁行成立合资公司之际，双方也表示合资公司以双方原来服务的客户类型，尤其是商业客户为主，不包括国企、政府类业务。

中国经济内循环的大背景，给中国物业服务企业带来更大的市场及机会。

五大行业务与头部住宅为主的物企极为互补

五大行的业务始终聚焦于商写物业领域、高端物业服务、FM设施管理领域，计费方式以酬金制为主，主要服务对象为B端客户，即房地产开发公司、资产持有者。即使五大行管理高端住宅小区，通常也是向房地产开发商收费服务，通常会在开发商离场或业委会成立之际，撤出高端住宅小区，留待一干国内企业竞争抢盘。而国内的物业服务企业，尤其是头部物业服务企业通常以包干制为主，更擅长在大规模面积住宅开发小区进行管理，向C端业主收费。五大行的业务与大多数头部物业企业的业态有极强的互补效应。

仲量联行2023年物业费收入区域构成占比

注：LaSalle是仲量联行的房地产投资业务板块，未按照地区划分收入

今天中国崛起的头部物业服务企业，如碧桂园服务、恒大物业、龙湖智慧服务、融创服务等大多都有房地产开发集团背景，都在长期从事住宅物业服务，擅长解决住宅业务问题及应对多业主需求，相对缺乏商写物业管理经验，个别曾接管房地产开发集团开发或自持商写楼宇，但缺乏系统化商写物业管理经验，市场化顶级写字楼管理标杆案例，缺乏地标项目，缺乏FM服务经验、缺乏配套资产服务，较少涉及大宗交易业务。

并购既是规模的并购，更是经验的并购和优秀人才的并购。五大行现成拥有大量国际国内顶尖客户资源及成熟的经营能力，优秀团队。强大如万科物业，也希望通过与戴德梁行的合作，能弥补商写物管及FM设施管理业务能力短板。

向外资企业咨询、与外资企业合作、兼容并包收并购外资企业、积极向外资企业学习，最后通过自主创新研发取得核心竞争力，在中国广袤市场和成熟供应链体系下快速发展乃至反超，这样的历程在过往的中国经济各行业发展中屡见不鲜。

这是中国经济发展过程中曾得以验证的普遍规律，也期待中国物业行业也能走出同样路线，成为真正国际领先的物业服务集团。

作者：杨熙

来源：中物研协

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