有心者胜·金融篇 消费类信托

有心者胜·金融篇 | 观点与赵宇对话：置富产业信托内地、香港与新加坡重心

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编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“金融篇”，将邀约国内外顶级经济学者、金融机构进行深度采访交流，从资本市场的角度观察当下经济、金融与行业的发展与趋势。

观点网 今年上市二十周年的置富产业信托，旗下资产已由上市时的5个物业逐步增加至目前的17个，当中包括去年向长实收购的新加坡项目“高文之星”，亦是其首次踏出香港市场。

时隔将近两年之后，置富产业信托行政总裁赵宇再次接受观点新媒体采访时指，虽然会继续留意内地及海外收购项目，但香港市场仍然是置富的重心。

去年8月，置富产业信托以8800万新加坡元向长实收购新加坡项目“高文之星”36个零售分契单位，以及1个公共停车场分契单位。这是该信托时隔4年多的收购举措，更是首次踏出香港市场，令物业组合价值扩大至395亿港元。

置富的管理人ARA资产管理总部位于新加坡，所以对当地市场十分熟悉，管理人可以适时提供支持。另外，亦觉得新加坡的法律框架或营商环境与香港比较相近，而且市郊区零售物业在疫情展现韧性，疫情后亦有足够的发展空间，所以将新加坡作为置富第一个海外物业投资地。

赵宇介绍，项目今年有差不多四成租约到期，新加坡目前零售物业市场向好，收购之后签订的续租租约租金有提升。而且新加坡恢复步伐比香港快，所以看好这个市场。

除了新加坡之外，赵宇提到，会留意内地一线城市或者大湾区项目，如零售项目及综合性项目，因为不同的物业有不同的经济周期，与现时物业有互补性，可以增加收入的稳定性。

完成收购新加坡项目后，海外物业占比约2%，中期目标是希望有八成半至九成仍然是香港物业，即海外物业占比大约10%至15%左右。

整体来说，虽然香港物业回报率不及其他地区，但稳定性较高，亦是熟悉的市场。在考虑收购项目的时候，除了回报率之外，还有考虑增长潜力，是否可以透过进行资产增值或调整商户组合来增加资产回报。所以，香港仍然是置富在收购时主要考虑的地区。

不过美国进入加息周期后，令借贷成本持续上升，使得置富对收购计划慎之又慎。

“进行收购是希望可以提升股东回报，在低息环境，利用借贷进行投资相对较容易达到提升回报的目的；但是在高息环境下，尤其是借贷成本可能已经达到五厘的时候，项目需要更高的回报，才能够作出收购决定。”赵宇表示。

因为房托对利息比较敏感，由于房托自身有一些债务，所以会影响债务成本。香港的房托基金都会进行一些资本管理，例如置富便将逾六成的浮动利息债务转换成定息，以降低在持续高息环境下的风险。

置富至去年底负债比率为24%左右，赵宇认为相对比较低，利息成本也可以维持在一个不太高的水平，“去年利息成本全年大约升了25.1%，但整体港元拆息已升了123个基点”。

置富将固定利息的比例由50%逐步提升至62%，因而对于去年下半年业绩不会有太大的负面影响。未来会继续控制利息成本方面，不论环境如何，都会将固定息率的比率维持五成以上。

“当然，对冲有一定成本。但以2023年底为例，当时港元拆息为0.2厘左右，如果掉期的息口为1.1厘至1.3厘左右，短期会出现负息差，但2023年下半年港元拆息已超过该水平，令房托可以获得对冲收益。”

即使息口会影响收购决定，但赵宇强调，收购是置富产业信托的三大策略之一，另外两个就是资产增值及物业组合的内部增长。置富2003年在新加坡上市时只有5个物业，目前已经增加到17个，收购是重要的增长动力。

另外，香港证监会于5月时曾提出，随着内地房地产投资信托基金(C-REIT)市场快速增长，预计中港两地房地产信托基金市场长远将有更紧密的联系，证监会将继续与内地监管机构探讨房地产信托基金潜在的监管合作以及互联互通。

赵宇对此表示，香港房地产信托业界一直期望将房托基金纳入沪深港通之内，并一直与不同的监管机构商讨。内地上市房托基金增加，令该计划实现的机会增加。对于投资者来说，市场流通量是重要考虑之一，所以希望房托基金可以纳入互联互通，以增加流动性及利好该市场的发展。

问及两地的竞争，她相信，即使C-REIT市场增长，香港的REITs仍具竞争力，因为两地房托市场产品有分别，香港REITs投资的物业类型和地点没有限制，上市集资所得款项用途亦不设限。

根据戴德梁行报告，截至2023年5月底，内地公募REITs市场已上市产品共计28只，市场市值为858亿元。整体底层资产以产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、清洁能源、高速公路和生态环保七大类型为主，受到市场的追捧。

随内地REITs产品发行常态化，2023年中国内地在市值规模上跻身亚洲前四大REITs市场。

赵宇认为，内地商用房托基金或是消费类别的房托基金，如果这些有实力的营运者能够进入，其实会令