商铺还能买吗？ 炒外汇有保险吗安全吗现在还能买吗

在十年前，商业地产届有个说法，叫一铺养三代，或者说一铺富三代。

只要你买了一套商铺，未来三代都不用愁了，买房绝对不如买商铺。

在十年后，商业地产届的新说法，叫三代养一铺。

只要你买了一套商铺，直接抽干你三代人的血，买房才是王道。

从一铺养三代到三代养一铺，短短十年里对商业地产的风评为什么会出现如此剧烈的转向？

商业地产被政策打压了么？就像打压住宅地产那样。

令人诧异的是，过去20年里，给商业地产的政策基本稳定，没有什么大的政策波动，政府从来都没有出台专门打压商业地产的政策，甚至都没这么提过。

倒是天天喊着调控的住宅领域，房价一再蠢蠢欲动，一涨再涨，提前买房的人赚的满嘴流油。

而从来没人管的商业地产领域，房价却是死水一潭，甚至常年阴跌，真正做到了铺租不炒。

这里面的差别到底在哪里？

铺租不炒

购买一手房时，投资商业地产和住宅地产的区别不算大，但进行二手房交易的时候，区别可就太大了。

当你购买了一套住宅，进行二手房交易的时候，按照法律需要缴纳很多很多税费。

主要有三个大头税种：

个人所得税、增值税、契税。

其他杂七杂八的小零头不计，没多少钱。

但同样按照法律，这些高额的税种都给免了，仅留契税。

当你持有住宅满2年时，免征增值税，当你持有住宅满5唯一时，免征个人所得税。

也就是说，只剩契税了。

按面积大小不同，契税的税率为交易总价的1~3%，其实和中介费差不多。

哇，买卖一次二手住宅，居然要缴纳房屋总款的1~3%，再加上中介费和各种杂费还要1~2%，这么贵的么？国家怎么还不减税？

能说这话，说明你不了解真正的房地产税负。

来，让你看一看商业地产的交易税费，开开眼界。

当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。

为了防止你直接心脏爆炸，我们从小的差距开始谈。

首先就是契税的差距。

住宅地产的契税，对于小户型有优惠，可以从3%优惠到1%。

但商业地产的契税，是3%整，一分都不少，任何面积都是3%的契税。

印花税，万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一。不多，但住宅交易的印花税全免，为零。

小的说完了，下面开始说大的。

如果你投资商业地产没有收益，甚至亏损了，那还好说。

但如果你投资商业地产有了收益，赚到了钱，那下面这些税种就是为你准备的。

你卖出商业地产时的卖出价，扣掉买入商业地产时发票单据上显示的买入价，就是你的盈利，也就是增值部分。

既然你增值了，那自然要缴纳增值税。

增值税的计算办法，是你盈利/1.05*0.05。

先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。

增值部分的5.6%，还算好嘛，不多。

别着急，因为还没完，第二项是个人所得税。

你赚钱了，自然要缴纳个人所得税，天经地义没毛病。

你盈利部分的20%，缴纳个人所得税，没问题吧。

现在税率到了25.6%了。

第三项，是土地增值税。

没错，增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，这两个不冲突，都得缴。

土地增值税就恐怖了。

其税率，在30~60%之间，你赚的越多税率越高。

假设你买了一套100万的商铺，当你出售的时候，一旦售价高于100万，就要缴税，因为你赚钱了。

如果你没赚到50万，那么税率是30%。

如果你赚的钱位于50~100万之间，那么税率是40%。

如果你赚的钱位于100~200万之间，那么税率是50%。

如果你赚的钱位于200万以上，那么税率是60%。

这里还有个速算扣除，也就是把你交易时的成本和房屋折旧也算买入成本了，这会导致税费少一点，但少的不多。

天天梦想房价翻倍暴涨？

翻倍可以，怕你交不起税。

我们按最低的算，增值额度低于50%，那么税率也有30%。

以上三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。

如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。

然后，你还要缴纳按总房价计算的契税。。。

如果你说发票丢了，无法计算最初的买入价。

没事，国家无视你的成本，直接按你的卖出价计算，累计大概会收取你卖出价的34%左右。

这意味着哪怕房价翻倍，你都赚不到什么钱。

如此高的二手交易税费，导致商业地产的投机买卖成了一个典型的风险归自己，收益归别人的投资标的。

这就导致商业地产毫无炒作的可能性，没有任何投机价值。

你可以炒房，也可以炒绿豆炒藏獒，但你绝不可能炒商铺。

因此，十年来，商铺的价格纹丝不动，一毛钱都没涨，疫情后还跌了。

有人说，卖家可以转移税负，不管国家怎么加税都是买家出。

实际上，税负的买卖双方共同承担。

当少量加税的时候，比如加个1%，3%，因为数额太小，确实看不出来是谁在承担税负。

但当税率加到一个很夸张的地步时，你就可以看出来究竟是谁在承担税负了。

转移税负？

你转移一个给我看看，看看哪个买家愿意出好几倍的价格来承接你的税负。

除此之外，购买商业地产还有巨大的持有成本。

其成本之大，让租不出去的商业地产被称之为有毒资产。

首先就是房产税。

针对住宅的房产税喊了很多年了，一直没实行。

但对商业地产的房产税早就开始了。

如果你以个人名义购买商业地产，那么没有房产税，但如果你以公司的名义购买商业地产，那么就会有房产税。

而且很高。

房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。

如果你不缴纳，国家也不催你。

但是等你打算交易的时候，需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。

除此之外，还有物业费。

住宅的物业费是很低的，一平米2块3块，还有1块的，但商业地产的物业费是很高的。

你见过租金60元/平米/月，但物业费高达15元/平米/月的写字楼么？

我见过，而且这样的写字楼很多。

如果你租出去了，物业费由租户承担。

但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，你需要自己承担，物业公司旱涝保收。

高昂到可怕的房产税和物业费，让租不出去的写字楼和商铺被称之为有毒资产，因为不仅不产生任何收益，还在给你源源不断的放血。

有很多人买了住宅后十年不住，甚至就一直毛坯放着，专等房价暴涨后发财。

在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，极其重视出租回报率，恨不能收房第二天就租出去。

因此，商业地产领域做到了铺租不炒。

决定商业地产价格的三大因素

上面一段说了这么多，不还是在说政策的重要性么。

之所以铺住不炒，完全是因为税费高到了商业地产近乎于无法交易的地步，所以才没办法炒，这其实还是在强调政策的重要性。

但其实并不是这样的，因为商业地产的政策一直没改。

无论是一铺养三代的那几年，还是三代养一铺的这几年，交易商业地产的税费都是这么贵。

所谓一铺养三代，恰恰说明了当年的商铺也需要长期持有，是靠租金来养三代，而不是短炒让自己瞬间暴富。

那为什么十年前的商铺那么火？

2010~2012年，是商业地产的巅峰，那时拥有一个商铺能让周围的人羡慕到绿眼。

如今年龄达到50+的人，一提到商铺写字楼，都会迷之向往，眼神里充满羡慕。

2010年，佛山繁华路段的商铺售价达到了4~5万元平米。

贵吗？

很贵，那可是2010年，武汉二环的房子我记得那个时候才几千一平米。

但也不贵。

因为隔壁的广州，商铺普遍是十几万元/平米，2011年12月，最贵的铺王甚至达到了118万/平米的天价。

那可是2011年的118万元/平米！

今天的深圳湾一号，人称深圳最强豪宅，历经多番暴涨，现在的房价高达20~30万/平米。

但2011年的时候，深圳湾商铺的售价，就达到了48万/平米，那个时候深圳湾的房价才几万元/平米。

现在嘛，呵呵。

交房后，深圳湾商铺大量空置，有商铺六年都没租出去，幸运能租出去的，租金才200元/平，回报率1%。

2017年，深圳湾商铺的售价普遍腰斩，最低报价甚至有10万/平米的。

这十年，在深圳投资住宅的人赚肿了，而投资商铺和写字楼的人亏惨了。

为什么商业地产交易一直有高昂的税费，2012年之前能涨到如此离谱的天价？

为什么商业地产的交易税费一直没有变化，2012年之后价格如此萎靡不振？

商铺价格的起飞，源自于2001年，中国加入了WTO，中国的工商业经济得到了爆发式的增长。

尤其是民间经济，增速堪称恐怖，远远超过GDP增速。

2001~2011年的这十年，民间有很多1分、2分，甚至3分4分5分的高利贷，但民间一直维持的下去。

这就说明，在当时投资做生意，回报率是比这个利息高的。

1分利，合年息12%还多，5分利合年息60%以上。

你可以想一想，当时做生意究竟有多赚钱。

做生意，自然离不开商铺，谁能租到铺子，谁才有做生意的资格。

深圳华强北一个普普通通、破破烂烂的小铺子，里面的店主人可能身家就好几千万。

那么为了占住这个铺子，店主人自然需要支付高昂的租金。

2010年，广州的商铺每平米售价动辄十几万，几十万，甚至一百多万。

但这并没有泡沫，因为当时商铺的租金贵的离谱。

十几万，几十万一平买下的好铺子，年租金回报率可达到10%以上。

而且租金还在连年上涨。

写字楼那边的情况，也差不多，大量的公司都在抢租写字楼。

这肯定不能叫泡沫，售价再高都不是泡沫。

一铺养三代，这是真的，没骗你。

2012年，是商业地产辉煌的巅峰，那个年代最好的地一定给商业地产，开发商最先盖的房子，一定也是商业地产。

不管是商铺还是写字楼，只要开盘，一瞬间就会被人抢光。

不像现在，同一片小区里住宅都交房了，写字楼还得卖好几年才能清盘。

那为什么2012年之后就变成了三代养一铺？

其中最主要的因素，是商业地产的大量供应。

2012年，广州一个商铺居然能卖到上百万一平，同期的房子也就一万块一平。

这说明啥?

这只能说明商铺的供给不足。

于是中国开始加大力度供应商业地产，商铺和写字楼的供应量节节增长，开发商们也兴高采烈的拿下了很多商业地块大力开发。

当然，今天这些拿商业地块的开发商都傻眼了，但不管怎样这大量的商业地产都已经建成落地了。

于是，在已经配置了很多商业地产的基础上，各大城市里的人均商业面积以一个很高的增速，远超过GDP的增速在增长，目前人均商业地产面积达到了2.5平米左右。

而按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米，人均2.5平米的数据明显过于饱和。

目前，各大城市写字楼的空置率，那可是相当的高。

很多人说，这十年商铺的生意不行，是因为互联网购物的兴起。

互联网购物确实会影响商铺的销售量，但这只是原因之一，且不是主要原因。

城市里人均商业面积的节节增高，才是主要原因。

商铺的增速，远远高于人口的增速。

同样多的人，商铺面积多一倍，生意自然要下滑一半，这帐并不难算。

以前老铺王门口人山人海的沸腾景象，现在已经看不到了。

电商是一个原因，但更大的原因是因为很多新区家门口修了很多不错的商业体，大家没必要大老远的跑去老城区的铺王那里消费了。

这十年，商铺的租金基本没跌，甚至依然每年依然可以微弱上涨，这已经是受益于中国GDP连年增长的福了，不然就凭这个供应量，租金早崩盘了。

但想像以前那样年年租金大涨，这是不太可能的事情了。

这十年，一直到疫情前，商铺写字楼的租金大概增长了50%左右，但写字楼商铺的售价却是纹丝不动。

这并不是疫情的影响，因为2023年的商铺写字楼售价和2011年相比就没涨。

疫情后，那自然跌的很多，现在我们分析疫情前。

疫情前，租金虽然涨的不多，但50%左右还是有的，为何售价原地踏步？

因为社会上的投资回报率整体在降低。

2010~2012年的时候，商铺写字楼的租金回报率是10%左右。

挺高的，但真的很高么？

那个时候全社会的资金成本就是这么高，到处都是赚钱的生意，资金在哪都轻松有10%以上的的收益率，别说中国史，就算整个人类史上都罕有这么黄金的时代。

就算你存个余额宝，那个时候都有6%以上的收益率。

所以，那个年代10%的租金收益率，真的不算高。

这几年有很多人打着8~10%收益率包租的旗号，把售价拉上天，先售后租，然后过几年玩消失。

这种卖房骗局里他们喊出的8~10%这种收益率，也不完全是无的放矢，因为以前确实有这么高。

但2015年之后，中国屡次降息，资金成本大幅下降，基础的建设和基础的工商体系也基本完成，原始资本也积累完毕。

钱，不再那么值钱了，中国的平均投资回报率开始不断回归正常。

今天的中国，资金的平均成本依然远高于欧美，投资收益率也远高于欧美，但和2010年及之前相比，差远了。

目前，你想找到年收益12%以上的投资回报，很难，非常的难。

2018年的时候，银保监会的郭树清主席说，理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

这就是官方认定的正常收益率。

而商铺的租金回报率，也从10%下降到了5~6%左右，成为了一个典型的长期理财产品。

大量的，充沛供应的商业地产，让商铺和写字楼的售价，不断的向社会资金能接受的最低收益率靠拢。

如果你持有不卖，只吃租金，那你的感受还没那么深刻，毕竟疫情前租金一直在涨。

但如果体现在售价上，那可真的是太坑爹了，售价十年不涨，甚至还在跌，而且越来越难卖。

虽然你不打算卖，也没办法卖，但看到售价节节下跌，心里也不好受。

很多人当年是贷款买商铺写字楼的，商业地产的贷款利率远高于住宅。

这么多年的租金，基本都给银行当利息了，账面上也没赚到钱，图个啥呢。

所以这十年，是三代养一铺。

疫情后，那就不谈了，这是个意外，不过投资商铺写字楼的就惨了，租金和售价双双大跌。

如果把疫情后也算上，估计得五代养一铺了。

从这十年商铺的投资实际情况我们可以看出，商铺的售价主要取决于租金和社会平均资本成本，这两项直接决定的商铺的售价。

社会平均资金成本，是由国运及央行政策所决定的。

而商铺的租金，则是由国运和政府供应的商业用地数量来决定的。