2023年，房地产行业真的会好吗？ 保险金信托门槛越低越好嘛为什么

在2023年的开端，回首2023年，相信对所有地产人来说都是特别难忘的一年。

希望中国地产人在对2023年做了总结后，仍能对2023年保持乐观，能够走出一条自己的新路。

2023

2023回顾与总结

01

政策

1、政策三部曲

今年的政策变化，可以称之为“政策三部曲”。

上半年，各地都在出台松绑刺激购房者、放松市场的相关政策；到7月份，突然出现了停工断贷，接下来又围绕“保交付”、“促复工”出台了一系列政策；到了第四季度，大家发现行业主体不行了，企业撑不住了，政策的“第三部曲”就变成了“保企业”。

2、上半年地方政策放松效果不显

2023年上半年，全国186个省市出台了372次放松政策，14个城市放松了限购，47个城市放松了限贷，9个城市放松了限售，还有69个城市出台了财税方面的激励政策。

核心城市没有出现特别多的政策松绑，尤其是一线城市，迄今为止，我们没有看到一条实质性的放松政策。

强二线城市如南京，2023年上半年出台了7次放松政策，但每一次都是用的“添油战术”，最终效果不尽如人意。

上半年百城成交同比下跌47%，这就是政策放松后的最终效果。

所有的政策都有一个滞后效应。就像当年市场一路高歌猛进的时候，出台一系列的限制性政策，这些限制性政策并没有阻止整个行业往上攀升的速度，同样，今天市场下行的时候，出台这些放松政策，没有什么实际的效果。

3、三季度停工断贷成政策转折点

三季度的“停工断贷”，成了政策出台非常重要的一个转折点。从7月11号开始，一系列政策都是希望整个房地产行业出现的问题，特别是停工断贷的问题能够得以解决。但是金融支持方面的政策，并没有落实到位。

停工断贷问题最严重的郑州、武汉、重庆，都是一些二线城市，二线城市的停工断贷问题才是真正对行业、对购房者影响最大的问题，超过4万套房在当时出现交付问题，所以也引起了中央和相关部委的重视。

回过头看效果，60%项目都说复工了，但其中有相当一部分只是部分复工，真正的停工断贷问题，没有完全得到解决。

4、四季度全面转向保主体

四季度，政策全面转向“保主体”，如果房企保不住，最后还是“一地鸡毛”，所以，相关部门在11月连续发出了“三支箭”。

5、银行授信、债券审批、股票增发全面推进

特别是股票增发相关政策，这么多年来，房地产企业在A股市场的融资功能早已失去，现在给了企业融资政策支持，这些股票增发到底有多大用？“总比没有好。”

6、多数房企融资难基本面尚未改变

银行一共授予房企近3万亿授信，债券审批超过1,600亿，但无论是授信，还是债券，都集中在少数企业身上。这是今天所有房地产企业面临的现状：多数房企融资难的基本面没有得到改变，特别是中小房企、已经出险的房企，仍然面临融资难的问题。

7、十六条、三支箭提振资本市场信心

“十六条”、“三支箭”对资本市场、房地产企业的股票有积极的作用。2023年11月，房地产股上涨46.3%，把2023年1-10月份跌掉的部分涨了回来。

最终能否真正让房企平稳、健康地发展下去？我们还是要进一步观察。

02

楼市

1、行业规模重回2015

2023年整个房地产市场的规模回到了2015年。其实2013、2014、2015年的市场规模差不太多，所以，也可以说，回到了近十年前。

想想过去这么多年的高歌猛进，奠定了整个行业这样一个规模，在一年之间就重回2015年，有点讽刺，也很真实。

2023年整个商品房的成交规模，预计整体成交金额可能在13.3万亿左右，成交面积在13.6亿平方米左右，真正回到了2015年。

2、全年百城成交下挫四成

2023年全年，全国百城成交下跌40%。百城成交更能够反映当前市场的实际状况，下跌40%代表了整个中国楼市下跌的幅度。

3、城市规模普降，仅上海金额正增

极个别城市仍然保持增长，上海2023年一手房的成交金额是6,344亿元，同比增长了9%。

不少城市成交面积基本腰斩，这些城市都是历年来被认为市场相对活跃、成交规模比较大的城市，比如长沙、杭州、宁波、武汉、重庆。

4、两类腰斩城市

这些城市的新房成交规模为什么出现了如此大的下行？

我们把它分成两类，一类是以重庆、武汉、宁波为代表的城市，市场确实非常差；第二类杭州、长沙，为什么也出现了比较大幅度的腰斩？两个方面的原因：一是供应缩量明显，二是这两个城市的整体成交透支。

5、半数城市Q4止跌企稳

一些好的信号：半数城市四季度止跌回稳，“市场底”已经开始出现。

6、北上广二手重回三年前 深圳跌至16年来新低

北京、上海和广州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以来的最低点。

深圳是上千万人口的大城市，原先二手房如此活跃，现在全年成交回到了210万方，北京是1,334万方，上海是1,330万方，深圳连两个城市的零头都没有达到。

7、断贷停工后津渝郑“买旧不买新”

7月份出现停工断贷后，天津、重庆、郑州这些城市都出现了“买旧不买新”的情况，这些城市二手房成交的回升，实际上损失的是一手房整体的成交。

8、二手供给增加 供需关系逆转

全国二手房成交下跌30%左右。四季度二手房供应出现明显增加。一些主要城市，如北京、上海、广州的挂牌量与6月相比出现了大幅度的上升。这些供应增加之后，成交也有所增加。

9、二手交易放缓 出清周期延长

供求关系发生了逆转。一旦供应增加之后，去化的速度就会放缓。所以整个二手房交易的周期出现了明显的延长。

‍

03

地市

1、全国土地建面下跌近四成

2023年是土地市场相当惨淡的一年。2023年，全国土地成交面积14.4亿平方米，同比下降37%，成交金额4.73万亿，下降31%，比楼市略好一点点，但整体压力非常大。

2、土地成交金额集中度持续上升

土地成交金额前三的城市占了整个土地成交金额的16%，成交金额前十的城市占了整体成交金额的35%。也就是说，10个城市的土地成交金额占了全国土地成交金额的1/3以上，前20个城市的占比达到了51%。

2023年是土地成交集中度最高的一年，大家都在少数城市集中投资。30个城市占了全国差不多3/4的土地成交金额，剩下还有200多个地级以上城市怎么办？

3、一二线TOP20：面积榜西安跃居首位，金额榜上海稳居第一

面积榜西安排在首位，金额榜上海遥遥领先。2023年上海土地成交金额达到3,158亿元，上升32%，在2023年这样一个全国土地市场的“小年”，上海算是“一枝独秀”。

4、三四线TOP20：2000万㎡以上仅余2个

三四线城市土地成交超过2,000万平方米以上的只剩下2个城市，2023年有8个城市，今年土地投资的主力，都远离了三四线城市。

5、最优城市：京、沪杭依然最佳，城投托底西安

2023年，土地市场中最受房企青睐的城市是：上海、北京和杭州。

6、低迷城市：城投托底尽显疲态

土地市场低迷的城市代表是：天津、重庆、武汉、长春。

7、集中供地热度逐轮走低

今年集中供地很多城市只推了3轮，部分城市推了4轮和5轮，热度基本上逐轮走低。

8、各城市土地成交创新低

2023年是土地市场的“小年”，2023年土地市场也是“小年”，甚至在2023年的基础上再降30%以上，北京、成都、济南、南京、青岛、沈阳等11个城市创造了历史新低。

9、成交集中到了北上深杭

土地成交集中在北京、上海、深圳和杭州，这四个城市占了集中供地的42%。可以说，这4个城市代表了今天中国房地产的希望，市场化的公司还能在这4个城市拿地，至少说明对这4个城市的未来还被房企继续看好。

10、地价稳步下降

在土地成交迅速下滑的情况下，地价也出现下行，各个城市一些重点地块的地价下滑比较明显，有的地块价格下跌超过30%。

04

房价

1、一二手房价下行

国家统计局数据显示，一手房超过50个城市的房价下跌，二手房超过60个城市下跌，绝大多数城市的一二手房价格都出现了下跌。

2、热点二线+环都市圈三四线新房价格转跌

热点二线城市以及在这些城市周边的三四线城市，下跌幅度是相当大的，其中武汉、南京的环都市圈城市，房价下跌都超过30%以上，这些热点城市的远郊房价很多也下跌了20%以上。

3、宁杭渝郑昆等二手住宅价格普降

部分城市二手房价格出现了比较明显的降幅，如昆明、杭州部分板块的项目，下跌幅度达到40%以上，也有北京和上海个别板块的二手房房价也回到了五六年前。

4、沪深杭二手豪宅亦降温

2023年，一直坚挺的二手豪宅也出现了降温的情况。上海、深圳和杭州表现相对更加明显一些。特别是2023年下半年，上海6月份解封之后，二手豪宅曾经出现了两个月左右的上行，在这两个月中，市场有点亢奋，房价有点离谱。到了四季度，所谓的离谱，所谓的亢奋，一夜之间全不见了。上海部分滨江的项目甚至出现了房价下跌超过30%的情况。

当然，不管是上海、深圳，还是杭州，相对其它住宅，这些豪宅价格还是比较坚挺的，无非是回到了半年前或一年前的一个更加相对合理的位置。

05

豪宅

1、一手“打新逐利” 二手“一落千丈”

如果用一句话来总结2023年的豪宅市场，我觉得应该是：一手“打新逐利”，二手“一落千丈”。

2009年至今，核心城市总价1000万元以上豪宅的成交在2023年达到一个高峰后，在2023年出现回落，2023年更是出现了“腰斩”，全年的成交套数还不及2016年的水平，二手豪宅全年的成交才1.1万套，同比降44%。

2、一手豪宅：总价1000-3000万成交持增，顶豪供给受限

一手豪宅中，总价1,000万到3,000万的成交继续保持增长，顶豪成交则出现了下跌。不过这和供应密切相关，特别是北京和上海，今年总价3,000万以上的顶豪没有供应，在这种情况下自然出现了成交大幅度下跌。

总的来看，一手豪宅市场整体还是相当不错的。

3、二手豪宅：全面回调，单价超10万/平成交跌幅超50%

二手豪宅市场出现了全面回调，单价超过10万/平方米的成交跌幅超过了50%，达到-55%，单价15万/平方米以上的成交下跌52%，可谓是“一落千丈”。

4、豪宅产品：别墅占比四成

上海一手豪宅市场别墅成交占比32.8%，别墅产品中独栋仅占到三成，成交套数TOP10项目中仅有三个含别墅，主要基于“限墅令”，其余大多数是联排，二手豪宅中别墅的成交占比为40%。高价位的30万/平方米的豪宅成交中，别墅也是主力。

5、豪宅客户，有抛有买

从客户群体上看，有抛的也有买的，购房人群中置业升级需求占60%以上，为子女购房也有20%左右。

6、豪宅客户：年长客户数量增加

2023年时，我们说过豪宅客户年轻化，但是到了2023年，年长的客户比例大幅度增加，45岁以上的客户成为主导，包括为子女购房的也是这一群人。

除了年龄变化之外，客户所处的行业也发生了变化，因为新经济有所退潮，传统企业主的占比增加。

另外决策时间也发生了变化，买二手豪宅的客户，购房的考虑时间更长了。

‍

06

企业

1、百强企业业绩降幅超40%

2023年，房地产百强企业销售业绩下降超过40%，和全国楼市的下降幅度保持一致。

2、千亿房企数量锐减一半

千亿房企的数量锐减一半。2023年千亿房企达到40家以上，去年也保持在40家以上，今年可能还不到20家。从千亿房企的角度来说，也回到了5年前。

3、融资总量腰斩

2023年房企的融资规模也出现了“腰斩”，百强房企融资总量7,750亿元，下降了42%。

4、房企转向寻求境内融资机会