两岁的公募REITs，如何撬起万亿不动产市场？ 不动产投资信托基金有哪些

在基金、银行理财之外，REITs（real Estate Investment Trust 不动产投资信托基金）（以下简称“公募REITs”）正为越来越多的投资人熟知，REITs近期二级市场的震荡更令投资者印象深刻。

2023年6月9日，经历较长时间深跌之后，全市场27只基础设施REITs呈现不同程度上涨，更有15只基础设施REITs涨幅超2%。短期而言，REITs止跌回升与建信基金和中航基金等相关机构陆续出手增持有关。

仅两岁的REITs还有诸多问题待解，业内一直呼吁的REITs税收问题即是其一。通过对比多国REITs市场发展得失，南方周末新金融研究中心研究员认为，总体来看，我国公募REITs市场已从过热趋向理性，解禁和扩募等各类政策逐步完善。但与发达国家相比，仍处于起步期甚至婴儿期。

27

只

产品募资

近千

亿

在美国于1960年颁布全球首部REITs法律60年之后，国家发改委联合中国证监会于2023年发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。次年6月21日，沪深交易所首批基础设施公募REITs正式上市，9只产品当天全部收红，涨幅喜人。这也是中国首批公募REITs，中国公募REITs市场自此启幕。

此后两年内，先后有27只REITs产品上市，一级市场发售顺利，甚至可以说是“火爆”。这27只已上市REITs产品网下平均认购倍数超过56倍，网上平均认购倍数约16倍。这27只REITs共募集约960亿元，其中4只扩募超50亿元。其中首批基础设施REITs募资314亿元，战略配售占比均高于50%。

（冯庆超/图）

但上市之后，REITs二级市场价格呈现震荡下行趋势。市场从狂热回归理性，甚至有些悲观情绪。中证REITs指数2023年以来最多下跌近20%。

（冯庆超/图）

在价格下跌之际，REITs产品交投也不活跃。截止到2023年5月底，27只REITs产品平均日换手率为0.924%，而中证1000日均换手率长期高于2.5%。而美国和香港REITs平均日换手率分别约为同期股票的70%和50%，美国头部REITs的市值和流动性更超过了90%的股票市场。由此可见，我国REITs流动性尚弱。

但我国REITs市场在不断创新中。2023年6月16日，正值我国REIT迎来两周岁之际，沪深交易所首批四单基础设施公募REITs扩募项目上市，标志着公募REITs扩募机制全面落地，也意味着我国公募REITs市场已正式形成首发与扩募双轮驱动的发展新格局。

REITs扩募是指REITs发起募集之后，进行再次募集资金，并将资金用于新购入资产的行为。通俗而言，REITs扩募相当于“上市公司的定向增发”，不仅底层资产可同步扩充，投资者也将拥有