新大正物业，一家小型上市公司，有没有增长空间？ 深圳信托物业有限公司怎么样

上次分析的海天味业，有不少朋友这样说：“调味品只分海天和其他”，这是不对的，在此纠正一下，海天虽然是调味品的巨头老大，但在于海天酱油的地位，其他调味品并没到这个地步。

后面我会在同名公号做一个数据库功能，把研究过的企业数据都录入进去，并定时更新数据和我的结论，想持续跟踪企业的可以到时候去看。

今天分析的是新大正，全名《新大正物业集团股份有限公司》，这家公司之前我从来没有关注过，陆陆续续都有朋友请我分析这家公司，大致调研了一下。

在说新大正之前，先分享一个我亲眼见过的一个事件。

那是好几年前，在湖南长沙，有个楼盘叫“奥林匹克花园”，离省政府不远，算是一个比较高档的楼盘，户型挺大，住得有钱人挺多。

当时闹出一个事，突然之间，这个小区的大部分业主跟之前的物业闹翻了，都要把物业换成万科的物业。

在那之前，我从来没想过业主还能换物业，一个小区的物业还能这样更换，也从来没见过。

那次他们小区换物业很热闹，也吵了很多架。

因为之前的物业已经管了很多年，这个小区也很好，不愿意走。

但是业主委员会很尽责，业主里面各行各业的精英很多，险些闹上法庭。

最后小区的前物业还是不得不卷铺盖走人。

但是移交也非常麻烦，出现了很多人见不到的一幕，一个小区，两个物业同时运转。

万科的物业工作人员笑脸嘻嘻地迎来送往，之前的物业工作人员满脸阴霾的爱理不理。

最后拖了不短的时间，万科物业全面接管。

从这个事件可以看出，物业是管家和服务员的角色，帮业主们管理家园，如果管理不好或者服务不到位，是可以被业主开除的。

下面开始分析新大正的基本面。

一、公司

物业公司上市的并不多，新大正体量虽然很小，上市时间也很短，2023年年底才上市，不过也是国内第二家登陆 A 股市场的物业服务企业。

第一家是南都物业，不过也很小，才30亿的市值，比新大正还少。

大的物业公司比如碧桂园，跑香港上市去了。

新大正是后来的名字，以前叫“大正物业”，由于上市必须要股改，所以在20236年变更成股份公司，顺便把名字也改成了“新大正物业”。

2017年顺利地在新三板挂牌，仅仅半年之后，就从新三板摘牌，然后在深交所重新上市。

稍微提下这种操作，A股审核的要求比新三板要严格很多，所以很多企业觉得上A股的概率不大，就先上新三板，有两个好处。

第一个、从新三板转A股，时间周期比直接IPO主板要短；

第二个、过审的概率大很多。

那一段时间成都有大批的企业都是如此运作，政府很支持。

单2017年，重庆公布了60家拟上市企业，其中居然有46家在新三板挂牌，将近80%。

新大正就是其中的一家，很幸运，在2023年成功通过了证监会的审批。

新大正虽然是物业公司，但是应该很少有人见过，因为他的住宅业务非常少，主要服务于机场、政府、学校、办公楼等公共性质的区域。

而且新大正的业务主要在重庆本地。

尤其是在2023年之前，大部分的收入都来源于老家重庆，您看2023年重庆地区的营收占比还高达66%。

不过这一数据在逐年下降，前几年占比都是80%以上，2023年重庆区域的营收占比已经下降到47%。

其实如果再多算一个地方的营收，区别就并不大，那就是四川。

重庆虽然是独立的一个市，不属于四川，但两者之间千丝万缕的关系和联系这个是众所周知的。

四川地区的营收2023年8300万，占总收入的6%，但是2023年四川地区营收增长到了3.4个亿，翻了4倍，占总营收的17%。

如果把重庆和四川两个地方的营收加起来是13亿，占总营收的64%。

所以，新大正依然只能算是一家区域性企业，在重庆这个地方是龙头，在重庆之外存在感并不强。

看到这个数据第一反应是新大正在重庆本地一定有很好的背景和关系网。

具体什么关系就懒得去扒了，没太大意义。

另外我花了好多个小时去调查新大正创新模式，很失望，没有发现任何值得一看的东西。

连故事都没讲一个，更别说玩出什么新概念。

这一点确实比住宅物业要差很远，不管是碧桂园，还是即将上市的万科物业万物云，先不管效果怎么样，花样是真不少，比如“万物云城”、“人工智能”、“物联网”、“数字化”等等。

而新大正主要就围绕着“卫生、硬件维护和绿化”展开工作，（机场除外），你要说有问题吧，也没问题，物业的主要工作本来也就是打扫卫生、维护绿化环境和保持公共设施正常运转。

但是你要说没问题吧，也有问题，竞争力在哪？靠重庆的关系网吗？

关于公司的其他基本面，也没什么好讲的，总归一句话，稳定没想象空间。

二、业绩

2023年新大正的业绩增长还是很好的。

2023年营收将近21亿，比2023年增长了58%，这个增长幅度是有史以来最高的。

你看在2023年之前，业绩增速几乎都保持不变，2023年有了一个大的突破。

大幅增长的原因是2023年新大正在重庆本土以外的业务有了扩展，业务延伸到了25个省市，比2023年多了4个，城市数量达到82个，比2023年增加了37个。

从这一点看，新大正有走出重庆的趋势，这是好事。

另外一个原因是收购了“民兴物业”，这次收购是成功的，民兴物业带来了3个多亿的营收，这笔收入占了总营收的15%，对增长的作用还是很关键的。

2023年净利润1.66亿，增速没有提高。

新大正在2016年几乎没赚钱，拉低了净利润的增长率，在2017年恢复了正常，所以2017年的增长率虽然高达161%，但实际上不能这样看，因为2016年的基数不正常导致的。

所以前几年，新大正的净利润增速一直都保持在25%左右。

单纯看增速好像还不错，但是结合营收看的话，是有问题的，2023年营收增长那么好，净利润为什么没有同步有一个好的增长？钱去哪了？

新大正的毛利和净利前几年几乎保持稳定，但是2023年双双大幅度下降。

不过这个下降可以理解，新大正在2023年新扩张了很多新项目，新项目刚进入的那一年，投入比较大，人员设备等等。

按道理2023年就要释放利润，目前今年的1季报还没有发出来，无法确定情况，待定。

关注这家企业的朋友可以记住一个数字，像新大正这类企业，成熟项目的毛利在20%以上才算合理，新项目毛利在10%以上才算合理，而且新项目周期不会超过一年。

所以新大正的业绩其实很好算，肯定是要做一张项目统计表的，成熟的老项目具体情况填入表格，把新项目的具体情况记录上去，剩下的就是算时间。

比如有10个老项目，保守估计毛利22%，乐观估计毛利25%，收入不就算出来了，同样的道理去算新项目的，总体业绩很容易就算出来。

具体表格我就懒得做了，关注的朋友可以按照我刚才说的方法去做。

不要偷懒，既然研究企业，就勤快耐心细腻一点。

表格做好了也可以发给我，我放进数据库更新，前面说了，后面我会在同名公号做一个数据库功能，把研究过的企业数据都录入进去，并定时更新数据和我的结论，想持续跟踪企业的可以到时候去看。

新大正的支柱业务是办公物业，而且这个趋势还在扩大。

明显增长的是办公物业和航空物业。

商住物业没有增长，这个很正常，新大正是纯粹的第三方物业公司，没有房地产开发商的靠山，在这一块业务上当然竞争不过人家开放商自带的物业。

谁开发的楼盘肯定是他自己的物业先进来，只有发生文章最开始我分享的那个事件的时候，也就是小区业主一致同意更换物业，别的物业公司才有机会。

但是这种情况极为少见，三个原因。

第一个、物业把卫生、绿化、设施这三项基本工作做好，基本上也就没问题；

第二个、更换物业需要大多数业主的同意，很难齐心；

第三个、更换物业非常麻烦，很多人懒，得过且过。

所以当前的现状就是，规模大的房地产开发商都有自己的物业，而且都在把物业公司分拆单独上市，目前大的发企业里面好像也只剩万科的万物云还没上市，不过也快了。

所以2023年78个商住物业项目，2023年还是一样的78个，原地踏步。

公共物业主要是政府单位，新大正拿下本地的公共物业没问题，但是别的地区，得看运气，所以这一块的项目数量增长也不多。

学校物业也有一定的增长，比如新中标的《长江师范学院》、《山东大学青岛校区》等等，2023年有68个学校项目，2023年新增了19个，还是可以的。

航空物业虽然整体占比不多，但是这两年新拿下的项目都还可以，比如2023年新中标深圳宝安国际机场、温州龙湾国际机场、成都天府国际机场等6个大中型国际机场。

2023年的航空物业增长是排第二位的，2023年16个项目，2023年22个，增长率高达37.5%，不过基数低是增长率高额度主要原因，2023年增长率一定就会下降很多，因为没那么多机场。

办公物业多年以来一直是新大正的核心业务，也是项目数量最多，增长最快的。

2023年就已经有135个项目，2023年依然达到199个，新增64个，增长率高达47.41%。

这个增长还是很大的，不像航空物业基数低，显得增长率高，办公物业的基数也是最大的，新大正在这一块还是比较有竞争力。

单个项目的业绩情况就不一一去分析了，有问题可以去问我，在公号可以加我。

三、行业

物业这个行业还真没多少好说的，天花板非常明显，尤其是新大正的天花板。

他没有住宅物业的竞争力和条件，注定这一板块是缺陷。

学校物业的主要需求是大学，而大学的数量基本上是固定的，不会突然新开多所大学，而且随着人口增速的下滑，以后学生数量会大幅度减少，所以大学数量不但不会增多，反而会减少。

公共物业主要是政府单位，这个更加没有增量市场，该有的政府单位基本上都有了。

航空物业倒是会以缓慢的速度增长。

到2023年，我国民用机场241个，同比增长1.3%，不过这个主要是疫情的影响，正常增速没这么慢，从2012年开始，CAGR达3.5%，每年都还是会新建好几个。

我国的机场覆盖率还有比较大的空间，这是航空物业会持续增长的核心。

至于办公物业就是办公楼，这一块的市场确实是新大正的能够发挥能力的地方，虽然很多办公楼也是大的房地产开发商建的，但还是有很多办公楼是没有物业公司的小房地产开发商建的，我也见过不少这样的办公楼。

这一块的增量市场也不乐观，因为目前的办公楼早已是供大于求，严重过剩，空置闲置的办公室非常多，所以未来新建的数量不会很多。

而存量市场，新大正还是有竞争力的，本来第三方的物业就很分散，规模都很小，新大正算是矮个子里面的高个子。

新大正也正在重点开发这一块市场，从他的费用里面也能看出来。

这是他的销售费用，2023年2300万的销售费用，2023年增长到了3500万。

按照常理，机场、政府单位、学校都不需要太多的销售人员去拿业务，因为这种业务只需要核心关键人物就够了。

住宅的业务想拿也拿不到，只剩办公楼业务需要大量的销售人员去谈一栋栋的办公楼。

所以他的销售人员薪酬费用几乎翻了一倍。

四、总结

物业行业最大最肥的一块肉是住宅物业，新大正无缘这个市场。

其余物业板块，都是一个辛苦活，赚辛苦钱，而且注定增速会很慢，抛开那些自带光环的物业公司，纯粹的第三方物业公司没有哪个做得很好的，行业的局限性非常大。

这么小的体量，优点是容易看透，计算简单，几乎可以计算准确，缺点是现金流不稳定，被操控的可能性很大。

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