全国首单单层SPV结构 中信信托架构设计

来源：雪球App，作者： 读懂ABS，（https://xueqiu.com/2576680180/146586510）

近日，由中信信托担任计划管理人/交易安排人、南京世茂房地产开发有限公司担任原始权益人的 “中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划” 于上交所成功发行，该产品于2023年11月28日获上交所无异议函。值得注意的是全国首单单层SPV结构CMBS产品，这也是中信信托等机构获得交易所资产证券化计划管理人试点后发行的首单CMBS产品。

根据沪深交易所固收平台显示，目前信托公司担任交易所ABS产品计划管理人涉及的产品如下：

图一：上交所一览

图2：深交所一览

一、项目基本要素情况

项目参与方

发行人/原始权益人

南京世茂房地产开发有限公司

计划管理人/交易安排人中信信托

法律顾问金杜律师事务所

评级机构联合评级

评估机构世联评估

现金流预测

中发国际资产评估

项目基本要素

南京世茂希尔顿酒店CMBS产品分为优先档、次级档，规模为7.1亿、0.2亿；期限18年，优先档获联合AAA评级；发行票面利率4.98%。基础资产系南京世茂房地产开发有限公司对南京新里程享有的存量债权。

增信措施包括但不限于（具体增信措施以此次专项计划设立时签署的专项计划文件为准，但不会违反下述条款核心含义）：

（1）优先/次级资产支持证券分层结构；

（2）物业资产抵押担保，物业资产拟抵押给管理人，为南京新里程的债务清偿提供抵押担保；

（3）差额支付承诺人为优先级资产支持证券的本金及预期收益偿付提供差额补足义务；

（4）流动性支持机构为专项计划的开放程序提供流动性支持；

（5）上海世茂股份有限公司为本次资产支持证券的发行提供一定程度的信用增信，包括但不限于与上海世茂建设有限公司一起为南京新里程对专项计划的债务偿还按照50%：50%的比例提供按份共同保证担保、在优先级资产支持证券评级下调情况发生时与上海世茂建设有限公司按照50%：50%的比例共同承担评级下调后收购义务等增信义务，并签署相应的增信协议，具体增信方式、程度和条件以此次专项计划设立时签署的专项计划文件为准。

（6）上海世茂股份有限公司与上海世茂建设有限公司按50%：50%比例为南京新里程物业资产的运营提供运营支持。

二、南京世茂希尔顿酒店

图片来源：公司官网

南京世茂滨江希尔顿酒店地处美丽的扬子江畔、秦淮河入口，是“南京外滩”的耀眼一景，与世茂外滩商业、住宅相互辉映，成为世茂在南京的又一力作。商务或休闲旅客都可在此享受高品位的居停体验。酒店已开通穿梭巴士班车，7分钟内即可抵达四号线龙江地铁站。驾车仅需25分钟即可抵达新街口商业中心。从酒店驱车至南京火车站20分钟，至南京禄口国际机场（NLIA）50分钟。

酒店主楼高13层，呈弧形立于扬子江畔，共拥有客房411间含套房。酒店客房面积均在48平米以上，现代感设计十足，拥有宽敞的浴室和走入式的独立衣柜，同时绝大部分房间配套独立私密的阳台，可远眺扬子江，一赏美景。酒店拥有4间风格迥异的餐厅及酒吧，是商务会谈及家庭小聚的理想场所。酒店1层的悦河咖啡厅可全天候品味西方美食和亚洲料理。顶层明轩中餐厅可在品尝川菜和淮扬菜美食的同时一览扬子江美景。而酒店的悦河吧、大堂吧，可为宾客提供现磨咖啡和特制鸡尾酒，让宾客倍感轻松及舒适。