凯德“逆袭”之路，“地产开发＋资本运作”玩转商业地产 房地产信托基金哪里买好

凯德系是亚洲规模最大的侧重于商业地产运作的房地产集团之一。自1994年进入中国，轻资产扩张和基金化运作是其主要特点。“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健增长。其集运营与投资为一体的“凯德模式”开启了国内轻资产模式之先河。

新加坡房地产巨头凯德集团（CapitaLand）以其在国内一、二线城市开发的来福士广场、凯德MALL和凯德广场等地标综合体为大众所熟知。作为专业的房地产开发、运营和基金管理公司，凯德的运营和资本平台，区别于传统的开发商。近年来受电商、物流业飞速发展的冲击，购物中心人流减少、线下消费增速放缓等现象引发商业地产商的焦虑，这使得以金融和资本思路进行商业地产运作的凯德模式日益受到业内的关注。

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重仓中国，深耕商业地产开发

总部设在新加坡，并在新加坡上市的凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，也同时拥有亚洲规模最大的房地产基金管理业务之一。截至2023年底，凯德进入中国市场已25年，管理资产达1319亿新元（约合人民币6552.75亿元）。2023年公司财报显示，税后净利润为21.359亿新元(107.9亿人民币)，较2018年增长21.2%，股本回报率升至10%，为今年来首次。

凯德在轻资产运营方面也形成了较大规模，共管理7支上市房地产投资信托基金(REITs) 和商业信托，以及20多支私募基金。

据其官网介绍，目前凯德的投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。凯德业务遍布于全球30多个国家的200多个城市，以新加坡和中国为核心，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。

自1994年进入中国以来，中国市场逐渐成长为凯德除新加坡以外的核心市场之一。2023年报数据显示，经过25年的发展，凯德已在中国42座城市布局200多个项目，总开发规模约2300万平方米，管理的总资产超过2700亿元人民币，收入为132亿元。

图：凯德公司架构

备注：1、区域投资包括士多哈仓储有限公司，以及越南、印尼、日本和其他的业务；2、凯德新加坡涵盖马来西亚业务

发展至今，凯德旗下的房地产投资信托基金和商业信托扩展到包括腾飞房产投资信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托和凯德商用马来西亚信托。目前凯德中国有10个商场打包在新加坡信托，整体回报率在7%以上，高于市场平均水平。

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轻资产转型，从地产开发转战基金管理

2000年，凯德置地提出了轻资产运营的基金化转型方案，这一战略重组规划成为凯德地产金融业务成功发展的基础。以较少的投资成本撬动更大的效益是轻资产运营最显著的优点。

2002年凯德推出新加坡首支上市房地产投资信托基金——凯德商用新加坡信托。以此为转折点，公司的运营战略和经营业绩出现明显变化。凯德能够实现“脱胎换骨”的变化，基金化的地产金融业务模式功不可没。随着凯德地产金融平台的扩大，国际化优势和亚太区的地产金融经验又为它赢得了