农村自建房：转让、出售与买卖的12条特别注意事项！ 买基金注意哪些事项和风险

在农村地区，由于土地使用权并不属于个人，而是属于集体，因此，农民像要建造房屋的话也需要走一个基本的程序，尤其是对于想申请新的宅基地的居民来说这个程序可能要复杂一点。

首先，申请农村集体土地来用于个人建造房屋，个人必须满足国家规定的一些条件：

①年满18岁、所申请的土地是否符合土地利用总体规划及村镇建设计划等;

②农村个人自建房用地原则是尽量使用原有的宅基地或村里的闲置地，而少占良田等;

③申请个人宅基地还要走一些正常的程序，先向集体提出申请，然后提交国土资源管理所审查，通过后再发放选址意见书、规划许可证、施工许可证，最后房屋建成后就可以进一步去申请集体土地使用证。

自建房买卖注意事项 ▼

在大致了解了农村自建房与建造的一些基本常识后，下面就要重点了解一下，农村自建房转让、出售与买卖的一些事项：

一般来说，房屋要交易或出售必须具有两证，即房产证和个人土地使用证，具备了这两个证的房屋就可以像商品房那样在房屋市场上自由交易。

从这一点上来看，农村个人自建房严格来讲是不能像商品房那样自由交易的，最大限度只能在同村居民间转移房屋使用权；同理，企事业单位的集资自建房也只能在内部交易，最后，在一些小城镇的个人自建房由于拥有个人土地使用权，所以可以像商品房一样自由交易。

即便如此，但在具体的农村实践过程中，因我国法律规定，严禁买卖农村宅基地，而对于其上的农村房屋是否可以买卖并没有明确规定，故而还是会有不少农村居民将自建房进行转让、出售，进而产生买卖交易。所以，根据司法实践以及法理逻辑，对于农村自建房买卖双方来说，更应注意以下几点：

（一）农村自建房转让

①农村房屋的受让对象应该是同一集体经济组织（同村人）的成员;

②受让人没有其他房产;

③该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;

④房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。

（二）农村自建房买卖

⑤房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

⑥如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。

⑦应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

⑧应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

⑨应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

（三）农村自建房买卖额外注意事项

现下，农村自建房已成为一种流行趋势，越来越多的农村人选择回家自建房。但是由于农村建房的面积一般都不大，楼层不高，因为造价低、工期短，专业的施工队不愿意接这种小工程。很多建房者只好找零散组成的施工队，因为缺乏专业性，也没有专业的监理人员，自建房的质量无法得到保证。

所以在进行农村自建房买卖时，买方更应额外注意以下四点事项

⑩ 建房者因法制意识淡薄，对自建房施工图纸和工程队的资质要审批这件事，都置若罔闻；故而买方应该核验这些手续、资质是否齐全、合法；

⑪一些建房者安全意识薄弱，搭建的脚架、扶手不稳固，特别是对受力重、易磨损的部位不随时检修加固，埋下了安全隐患。建房过程中偷工减料现象十分严重，有些新房砂浆中的水泥含量不足10%。房屋结构不合理，造成砖柱失稳。故而买方要慎重核验房屋质量；

⑫农村自建房规划存在一定漏洞，一些自建房不按规划建房，有的农民受以讹传讹的“风水”观念影响，将房屋建在山脚集雨地带，或谷口风道旁，一旦洪水暴发，灾难在所难免，故买房者也应仔细考量。

总而言之，对农村自建房的转让、出售与买卖，无论卖方，还是买方都应谨慎考虑，因农村自建房的买卖比较复杂，如果有必要，可以咨询一下当地的专家、律师，问清楚农村自建房买卖应符合哪些条件，买卖时应注意哪些事项，也可以清楚地了解当地的情况。

这样，才能避免自身权益遭受不必要的损害。(文/图 墨小斗)查看