典型案例:开发商破产,房屋尚未变更登记,已支付全款的买受人能否取回房屋? 买期货需要付全款吗

作者 | 李舒 张德荣 袁惠

转自： 法客帝国

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开发商破产后，房屋买受人能否以已支付全款为由，请求取回尚未变更登记的房屋？

作者 | 李舒 张德荣 袁惠

北京云亭律师事务所

阅读提示

疫情之下，开发商因资金断裂，被宣告破产的情况屡见不鲜。对于购房者而言，其已交付全部房款，甚至已占有房屋，但尚未办理房屋产权变更登记的情况下，该房屋属于购房者所有，还是属于开发商所有，应否纳入破产财产？

裁判要旨

房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未变更登记至买受人名下，仍属于出卖人的破产财产，买受人无权取回。

案情简介

一、2006年6月11日，王单群与凯旋公司签订《商品房买卖合同》，约定预售位于胜利广场商街B35号商品房。用途为商住。王单群通过银行按揭的方式支付了全款。合同第十一条“交接”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面告知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。

二、同日，王单群与发展公司签订《胜利广场商街商铺租赁合同》，将前述商铺租赁给发展公司，租赁期限自2007年7月1日至2010年6月30日止。由凯旋公司为发展公司的租金提供担保。合同期内发展公司已经按约支付王单群租金。

三、后凯旋公司的债权人向桐乡市人民法院申请凯旋公司破产，桐乡市人民法院于2013年7月11日裁定凯旋公司破产。

四、2015年，王单群向桐乡市法院起诉，请求确认胜利广场商街B35号房不属于凯旋公司的破产财产，应由其本人取回该商品房并办理预告登记。桐乡市法院案涉商品房不具备交付条件，王单群尚未取得该商品房为由，驳回了王单群的诉讼请求。

五、王单群不服一审判决，向嘉兴中院提起上诉，嘉兴中院维持原判。

六、王单群仍不服，向浙江高院申请再审，浙江高院以王单群未实际取得案涉房屋所有权，不符合行使取回权的条件为由，驳回了王单群再审申请。

败诉原因

本案中，案涉商品房并未竣工验收，实际不具备交付使用的条件，王单群与凯旋公司之间自然也未办理房屋过户登记。虽然王单群与凯旋公司签订的合同名称为《商品房买卖合同》，其内容实际为商品房预售。合同第十一条“交接”中明确约定，商品房达到交付使用条件后，双方才进行验收交接。由于案涉房屋所在商业广场项目一直未竣工验收，王单群未实际取得该房屋所有权。

虽然王单群主张其在购买胜利广场商街B35号房时已支付全款，并将房屋出租给发展公司，相当于已经占有房屋，但房屋作为不动产，其权利公示的方式为登记而非占有，王单群应提供房屋产权证书予以证明其已取得胜利广场商街B35号房。故此，三级法院均认为，《破产法》第三十八条规定的取回权行使的前提条件是，取回权人系财产的权利人。由于当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记，王单群无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。故驳回了王单群的诉讼请求。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量