机构自述争抢公募REITs背后：获配“秘笈”和投资逻辑 投资股票基金秘诀

21世纪经济报道 庞华玮 报道

第二批公募REITs市场上演了一场超热情的“抢购战”。

11月29日，华夏和建信旗下公募REITs迎来公开发售。据21世纪经济报道记者了解，华夏越秀高速REIT获超过70亿元资金认购、建信中关村REIT获得超过100亿元资金认购，而2只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计不超过5亿元（华夏越秀高速REIT为1.917亿元、建信中关村REIT为2.58亿元）。首募当天吸金合计超过170亿元，是计划发售的40倍左右，两家基金公司将启动按比例分配，据测算两只产品的配售比例可能均低于3%。

来自机构的争抢同样火爆。11月30日，第二批公募REITs的机构和战略配售落地。来自渠道的人士告诉21世纪经济报道记者表示，募集进展顺利。而从此前公布的询价情况看，第二批公募REITs的平均有效认购倍数超过50倍。

在热情认购的背后，机构投资者告诉记者，第二批公募REITs良好的底层资产、稀缺标的、第一批REITs基金的示范效应起了关键作用。

争抢REITs

公告显示，富荣基金睿弛一号出现在华夏越秀高速REIT的战略投资者名单中，认购份数为450万份，占基金发行总量的1.5%，限售期为12个月。

对于在争抢稀缺的第二批公募REITs中幸运胜出，富荣基金有自己的“秘籍”。

富荣基金资产配置部总监王甲同告诉记者：“我们是市场最早一批参与基础设施公募REITs投资的公募基金公司，在第一批公募REITs项目，我们发行产品作为网下投资机构参与投资。但鉴于网下报价竞争激烈，第二批项目我们就改变思路，积极参与战略配售。”

事实上，机构为REITs争抢破头。

询价时，华夏越秀高速REIT共收到42家网下投资者管理的98个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，其余40家网下投资者管理的95个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为278410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

建信中关村产业园REIT共收到 55 家网下投资者管理的 112 个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，53 家网下投资者管理的 110 个配售对象符合《询价公告》 规定的网下投资者的条件，报价区间为 2.851 元/份-3.350 元/份，拟认购份额数量总和为 106.18 亿份，为初始网下发售份额数量的 56.35 倍。

与之相对，首批公募REITs中底层资产同样是产业园区的产品，博时蛇口产园REIT的拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的15.31倍，华安张江光大REIT的初始网下发售份额数量的10.07倍。

王甲同感叹：“对比第一批公募REITs，第二批公募REITs无论是战略配售，还是网下投资者认购，都可以用‘火爆’来形容。”

对于公募REITs“火爆”背后的原因，王甲同表示，第二批公募REITs项目虽然是二期发行，但也是基础设施公募REITs细则实施以后，最早一批报送发改委审批项目，资产质量较好，有的项目从区域位置、现金流增长率、折现率取值等方面看甚至比一期发行项目更好，市场认可度高。

第一批公募REITs上市也对第二批起到了示范作用。根据Wind数据显示，首批9只公募REITs自2023年6月21日上市以来，截至11月24日平均涨幅为16.81%，8只产品获得正收益，最高涨幅超过27%。首批公募REITs的出色表现对二批项目形成有效带动。

私募排排网财富管理合伙人荣浩指出，“首批公募reits尽管有部分区间净值暂时为负，但是整体看平均回报数和中位数涨幅表现都不错，而且近期已经开始陆续分红，已经有了阶段性良好体验。”

更进一步的是，据王甲同介绍，按照发改委586号文的规定，申报公募REITs项目预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。根据第一批公募REITs项目目前的市场价格看，产权类项目的分红率已经低于4%，特许经营权类项目IRR也因为产品二级价格上涨而降低。第二批公募REITs项目按照不低于4%分红率发行，上市后的溢价效果明显。

公募REITs项目发行“火爆”背后，还有一个原因是