按揭30年买房，利息几乎等于房价，真的合适吗？ 基金里面的债券安全吗是真的吗吗知乎

贷款买房确实会遇到这种情况，乍一想：真不划算，还不如全款买房。

但我要说——

先别急，全款还是贷款，考虑完这2个因素，再做决定也不迟！

先上个目录，方便你提前了解：

一、现金流的需求二、理财投资的收益1、目前的房贷利率是多少2、理财投资能跑赢房贷吗（有哪些可供选择的产品）三、3步巧选房贷，帮你省下十几万

文末有福利~

一、现金流的需求

财务中有句话，叫做Cash is the King（现金流为王）。

现金流可以帮助我们抗住波动，活下去，也可以帮助我们在危机中挖掘机会，抓住它。

如果你存款本就不多，勉强全款买房，手里只留了一点现金，这样的财务状况是不太安全的。

平时我们正常拿工资，正常开销，看起来好像问题不大，但如果碰到一些紧急事件，比如：

-突然失业，可能几个月都没有收入-家人生了大病，需要一大笔钱才能动手术治疗

这个时候，如果你已经全款买房，是不是就捉襟见肘、陷入财务被动了？

所以，在考虑是否全款买房前，一定要先衡量一下自己的“兜底能力”和“应急能力”。

什么意思？

1）兜底能力

你有没有能兜底的钱？这个决定了我们抗风险的下限。

最典型的应对方式，就是保险。

很多人以为保险是「保人」的，其实不是，它保护的，是我们的钱。让我们不会因为生大病、碰到意外，把本来要用在家庭和生活里的钱掏空，变成穷人。

如果你没有提前给自己和家人做“兜底”措施，就用了全部积蓄去买房，这样无疑是有风险的。

（拓展阅读：年收入10万的家庭，该怎么买保险）

2）应急能力

当需要快速变现的时候，你能调度的现金流有多少？

如果你将为数不多的存款，全部用来买房，我们都知道房子几乎是变现最慢的资产，所以你的财务应急能力必然受到影响。

所以在买房前，一定要先储备好足够的应急准备金，至少是3个月的生活费。

二、理财投资的收益

全款还是贷款买房，另外一个需要考虑的因素，是你的理财投资情况。

简单来说就是，如果你的理财收益率能跑赢房贷利率的话，贷款买房自然更划算。

1、目前房贷利率是多少

房贷一般有3种形式，公积金贷款、商业贷款，以及组合贷款（即公积金+商业贷款）。

公积金贷款，首套房5年以上的利率一般为3.25%，对普通人来说，应该是此生能借到的，利率最低的一笔大钱了。

一般来说，职工个人可贷额度由按住房公积金账户月均余额的15~40倍，并有封顶限额，具体根据地方标准而定。例如，在上海，购买首套住房，1人参与贷款，额度最高60万，2人以上参与贷款，额度最高120万。

商贷目前采用的是LPR（即，贷款市场报价利率）的计算方式，根据2023年5月20日，最新的LPR为：1年期为3.85%，5年期以上为4.65%。

自2023年5月以来，LPR已经连续13个月未发生变化。在很多业内人士看来，房贷利率大概率继续保持平稳略降的趋势。

由于各地房产政策有所不同，每个分行会或多或少上浮自己的贷款利率，不过首套房的商业贷款利率，一般不会超过6%。

2、理财投资能跑赢房贷利率吗

举个例子，假设你有200万，这笔钱可以全额付款买首套房，假设首付只要三成，也就是60万元。

如果你选择公积金贷款，贷款利率是3.25%，手头的200万元交完首付后，还剩下140万元，你可以拿去做一些保守型的投资项目。

哪怕年化收益率只有6%，扣除3.25%的房贷利率以后，每年还有2.75%的利差，粗算下来每年也有将近4万元的额外收入。

这样一看，贷款买房是不是还挺划算？

这里，有的朋友可能要说了，6%的年化收益哪有那么容易。

确实，如果投资期限比较短，这个收益率确实不容易达到。

但如果我们进行适当的资产配置，并保持5年、10年以上的长期投资，6%的年化收益是完全可以实现的。

既然说到这里，我就简单分享一些适合的投资品，供你参考。

1）纯债基金

纯债基金，是债券基金的一种。主要特征就是【纯】——100%投资债券，不参与任何股票投资，稳字当头。

纯债基金，可以分为长期、短期纯债基金。

长期纯债基金，平均年化收益在5%-7%，能跑赢普通的银行理财。短期纯债基金，平均年化收益在2%-4%，也高于货币基金了。

不过这里要提醒一下，买的时候，要根据资金的使用时间来选择：

1年内要用的钱，可以存短期纯债基金，它的波动更小，更稳定。比如，可以把3个月后要交的房租、半年内准备定投基金的闲钱，存在短期纯债基金里。

而1年后要用的钱，更适合放在长期纯债基金里，它的波动稍大，但能比短债多赚一点。

除了纯债基金，还有很多投资渠道，也适合新手参与，比如打新债、券商理财等，想详细了解的话，欢迎免费报名来学习：

2）“固收+”产品

与纯债基金相比，这类产品的风险更高，但也会有更高的收益，2023年固收+产品的收益普遍在6%-8%左右。

固收，就是我们熟悉的固定收益投资，相当于白米饭，扎实管饱，解决基础问题；

“+”的部分，一般用到的策略包括，但不限于打新股、直接买股票、可转债等等，就好像蛋炒饭里的鸡蛋和葱花，可以让整碗饭好吃也有营养。

投资“固收+”产品，建议用1年以上不用的钱，更利于获取收益。

现在，在支付宝、理财通，基本都能找到“固收+”产品专区，感兴趣的朋友，可以打开APP查看。

3）极简投资组合

这是一个由5只基金组成的投资组合，分别是一只纯债基金，加上沪深300指数基金，中证500指数基金，美国标普500指数基金和纳斯达克100指数基金。

两层分散投资，可以起到不错的分散风险的作用。

极简组合，容易理解，操作简单，你每年只需要用很少的时间和精力，就能够拥有跑赢大多数人的投资收益。

去年，极简组合的整体年化收益接近20%，尽管在A股大涨的情况下，对比一些明星的主动权益类基金来说，成绩不算突出——

但它逻辑简单，跟投门槛也不高（最低100元），再加上对新手友好，所以越来越多朋友把它作为一个投资入门策略，养成定投的纪律，静等风来。

这里要提醒下，要获得长期的收益，最好拿至少3年以上不用的钱，来投资。

当然这个组合也有一定风险，详细了解的话，可以看下这篇：

关于理财产品，就暂时介绍到这里，要提醒下——

为了保证房贷还款的灵活性，选择不同产品时，建议将投资时间间隔开，保证每月都能有一部分钱可以取出而不影响收益。

看到这里，我们简单小结一下：

全款还是贷款买房，需要考虑2个因素。

现金流的需求，也就是，全款买房后，手上是否有足够应急的现金；你投资理财的收益是否能够跑赢房贷利率。

当然，以上分析建议，主要针对的是可以拿出全款买房的人群。如果你凑个首付已经很艰难了，那自然是选择贷款买房啦。

三、3步巧选房贷，帮你省下十几万

最后一部分，再和大家分享下，房贷怎么选更划算。

1、首付与期限：贷多少，贷多久？

简言之，低利率环境下，贷越多，贷越长越划算；但要控制总体负债率。

1）贷多少

每月还款额建议不超过月收入的1/3

因为，如果你的月还款压力太大，你的生活质量都会受到影响。如果超过上述限额的情况，建议降低贷款额度，拉长贷款期限。

2）贷多久

这个就是我们上面说的，需要结合你的投资收益率来考虑。

如果，你的投资收益率＞贷款利率，

那么，贷款期限越长越好，首付比例越低越好。

这样可以充分利用你的钱，让钱产生更大的收益。因为我们知道，时间带来的复利是影响投资收益一个很重要的因素。

所以，如果你的投资收益＞贷款利率，按揭时间长其实更划算。

2、贷款种类：公积金贷 vs 组合贷 vs 纯商贷

这个就不多说了，大家都清楚，公积金贷款肯定是这3种里面最划算的。

不过很多朋友估计会遇到，公积金贷款额度无法覆盖全部房款的情况，可能你也听过组合贷。

那这种情况下，组合贷和纯商贷这2个，哪个更划算呢？

如果你想既充分利用公积金、又享受商业贷款的额度，那可以考虑组合贷。

但是这里要给你提个醒，组合贷款有两个问题，你需要注意：

1) 组合贷中的商业贷款部分不能享受折扣优惠

遇到这种情况的小伙伴也不要着急，公积金不仅可以用于贷款，在有商业贷款的情况下，也可以定期一次性提取用于还贷，如果差异大不妨试试这种方式。

2) 办理不便

组合贷参与的银行有限，分开收取公积金与商业贷款的服务费，所以服务费用是最高的。尤其组合贷审批放款时间长，使得急需资金回笼的开发商可能会催促。

而银行由于组合贷的成本、风险高，也会相应提高收入流水的要求。

还有些开发商，甚至会各种阻拦你使用组合贷，因为组合贷的贷款流程比较长。

3、还款方式：等额本息 vs 等额本金

先给结论：收入低增长快，选等额本息；有积蓄增长缓，选等额本金。

这两种还款方式有什么区别呢？

等额本息还款，贷款期限内应还贷款本息均分到每个月，每月还款额均等。

等额本金还款，贷款期限内应还贷款本金均分到每个月，每月还款额(本息合计)不同且逐月减少。

如下图。

那我们怎么选择呢？

等额本金的方式实际上占用贷款额度和时间少，累计偿还利息往往就要少一些。等额本金，刚开始还款压力较重，随着一次次还款，还款压力越来越小，如果已经有一定的积蓄，未来看不到收入增加的借款人就更适合这种方式。

而等额本息还款压力均衡，暂时收入少，预期收入将稳定增加的借款人不妨选择等额本息。

其实，这两种还款方式并没有绝对的优劣，适合自己的，就是最好的。

为方便理解，也给大家梳理了一张表：

写在最后

关于房贷的知识，就暂时分享到这里啦。

如果觉得有用，欢迎帮我点个赞哈~

对于多数年轻人来说，买房都有着非凡的意义。因为这通常是我们长这么大以来花得最大的一笔钱。

所以，如何将这笔钱花得更划算，我们自然要好好考虑了。

除了上述内容，关于买房，你可能还有其他想了解的，下面这些回答应该能帮到你：

关于首付：

第一次买房首付大家都是怎么凑的？

关于房贷：

提前还贷真的不合适吗？

为什么买房子时大家都建议少付首付多贷款？

什么时候买房：

赶紧买房还是继续观望？

买房要注意什么：

第一次买房需要注意些什么？

最后，免费送大家一份《超全买房攻略》吧，内含：贷款计算工具、装修验收表、装修预算表等各种工具，以及，户型楼层中介等 挑选攻略。如果需要，可以回复“买房”。

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