田园综合体的优势、劣势是什么？ 教育金信托的优势和劣势是什么

两年田园综合体实操经验，先说核心想法：

这个问题应该是整合了“农业、文旅、房产”三部分的田园综合体，它的优劣势是什么？

拆分下来我们需要回答的是，在田园综合体项目里：

农业的优劣势是什么？

文旅的优劣势是什么？

经营性房产的优劣势是什么？

以上三个核心问题。

一、在田园综合体里，农业的优劣势是什么？

首先以四川省成都市郫都区试点为例，农业等产业首先是田园综合体的入场门票，一般分为可以供给超市的餐饮农业以及以旅游为核心的景观农业。

首先，较之动则千万级的文旅产业，中低端的农业无论是正常种植，还是打造稻田景观、可食地景等初始成本较低（种植成本），可以有效的控制成本。

其次，农业的四季变化性较强，结合者二十四节气，可以营造的景观周期性差异较大，可较好的保持消费者的粘附力。

不过，在四川区域因为农田的规模以及整合性可塑性（例如梯田的隔阂）较小，所以无法复制东北区域的大规模机器生产机制，所以产出的性价比在市场上无较大竞争力。所以后续需要走的是高精尖类型的品质农业（绿色、有机等）。

所以农业总结下来，优势：成本较低、景观变化性较强；劣势：四川区域农产品竞争力较低。

二、在田园综合体里，文旅的优劣势是什么？

首先，在田园综合体里的文旅基本依附于农业基底来做文化包装、游乐聚焦等，基本是以无动力形式来呈现，所以整体的成本较为可控。

其次，结合着农业基底的产品季节变化（春耕秋收等）来筹备活动，在文旅上保证的输出的产品变化性，可较好的维持客群的吸附力。

不过，在目前成都市中小型农旅基本都是靠大地景观、农事体验、农家菜美食、酒店住宿等类似农家乐系列，在体验升级上无较好的形式。

所以农旅总结下来，优势：成本可控、产品变化性；劣势：体验感较弱

三、在田园综合体里，经营性房产的优劣势是什么？

这个问题比较具体了，因为在田园综合体里，一般房产是依赖经营性集体土地来建造的，在集体土地上就需要考虑比较多情况了，例如自然风貌的保护、路面的非水泥铺建化、房产的经营性等等。

首先来说，集体土地入市以后，成本是较之常规用地会低一些，随之匹配的是产业能力以及相关要求。

其次，经营性的房产入市，肯定在一定程度上保证了项目运营的前期现金流，这点毋庸置疑。

不过在打造经营性房产的时候会面临较多现状，比如房产与农业、农旅的定位的匹配度不一致怎么处理。（优质经营性房产难以匹配一般的农业、农旅），又比如目前的分户、贷款等问题、再比如在后期宣传中如何平衡农、旅、房之前的宣传面。

所以经营性房产总结下来：优势：拿地成本较低、前期现金流；劣势：产权分户、金融服务（对标常规房产的）、宣传聚焦。

在田园综合体里，项目整合的优劣势是什么？

这一点综合回答提问者的疑惑，目前趋势来看，产业+房企的双线形式是目前的一个趋势，田园综合体只是农旅+经营性房产的一种形式，如果是AI+房企，那就是叫做智慧社区；教育业+房企，那就是教育小镇；主题乐园+房企，就是文旅小镇，从本质来说大体都一样。

区别主要在于田园综合体依附的经营性集体用地，承载了产业运营与民生发展的任务，所以在打造上，除了考虑市场逻辑，还需要考虑政府、乡村整体的经营使命，加之集体土地政策目前在细化途中，还有一定的适应周期，所以现阶段来说经营此类项目难度较大。

所以综合来说，核心优势：农旅的前期成本较低、土地的成本较低；核心劣势：品质打造的难度较大、商业模式难度较大。以上是个人对于田园综合体运营的思路，如有帮助，点赞是福。

（田园综合体运营细节在答主另一篇”田园综合体如何运营“中有阐述）