跌落神坛后，2023年的南沙楼市可以抄底了？ 2023年理财还能买吗

编者按

2023年，对于广州人来说是绝对印象深刻的一年。

所幸大起大落之下，一切终于拨云见日。

PLUS安排了「年终盘点特辑」，复盘楼市重要讯息，以供粉丝置业参考。

今天，我们聊一聊：2023年南沙跌落神坛之后，还能买吗？

“买南沙就像是买在了股市6000点”、“南沙专坑有钱人”，我发现最近购房者对南沙的评价开始一边倒。

还记得今年流传甚广的一张图，南沙某开发商邀请大师到现场作法，祈求楼盘大卖，南沙市场的惨淡可想而知。

曾经被捧得多高，如今摔得就有多惨，这句话适合用来形容2023年的南沙楼市，再合适不过。

2023年南沙一手市场

不是一般的难

从实际数据来看，2023年南沙一手成交量创下近5年新低，仅网签6819套，相比2023年直接腰斩！

而且能明显看出南沙楼市趋势，完全是政策市。2023年年底南沙发布人才购房政策后，第二年南沙楼市迎来爆发，2023年一手成交量同比2023年增长63%，房价同比上涨20.3%！

自从2023年南沙人才购房政策收紧，南沙新房网签量开始下降，房价增长趋势也变缓。

这一期间南沙的购买主力也发生明显变化，2023的火爆的南沙市场是被深圳客撑起来的，2023年人才购房政策收紧后，广州本地客又占据主导。

随着2023年广州整体市场低迷，南沙缺乏持续的外地客支撑，南沙楼市陡然转向，迎来了最难的一年。

2023年南沙新房去化周期居高不下，截至2023年12月底，南沙去化周期一手库存去化周期已经达到38.5个月！

什么概念？按现在的去化速度，南沙的新盘要3年才能消化完！

南沙一手房更是从2023年上半年开始，就走上了降价内卷的道路。（详情：吐血整理！南沙一手市场最新消息，我搞到了！）

南沙二手市场

竟然被从化比下去了！

南沙跟增城一样是以一手为主导的市场，所以二手市场一直表现一般，不过二手市场依然能反映出一定的市场行情。

不看不知道，2023年南沙二手市场表现甚至还不如从化！

2023年南沙二手仅网签2948套，同比去年成交量下降41%。

来源：广州中原研究发展部

相比2023年，2023年南沙二手市场不仅是网签量锐减，连网签均价也在降低，市场是真的不容乐观。

例如，我们监控的几个南沙标杆二手楼盘，2023年年底的网签均价相比2023年年初均价，都下跌了10%左右。

2023年下半年我们还观察到一个现象，南沙部分中介门店挂牌的一些二手房源，价格已经跌回两年前了！（详情：跌回两年前？南沙二手成交全市垫底，心态崩了！）

图源：马良说广深楼市微博

现在看来，2023年部分买入南沙二手的人，真就是买在了阶段高点，买入之后只能眼巴巴看着自己的资产缩水。

南沙的未来

那么2023年市场如此惨淡的南沙，还要买入吗？

南沙其实一直是一个争议比较大的区域。

粤港澳大湾区概念提出的时候，南沙横空出世，要多火有多火，懂房地产和不懂房地产的人都在谈论南沙。毕竟很难有区域能像南沙这样，能有如此多重磅光环加身。

但南沙的问题也是真实存在的：

从白纸发展，目前不少新开发区域连生活配套都无法满足，区域吸引力不足。

南沙地域辽阔，市场不缺新房供应且未来潜在供应比较多，加上南沙目前人口增长缓慢，近两年市场缺乏利好，楼市表现一般，劝退了一些投资客。

所以也有一部分不看好南沙的人觉得目前南沙概念太虚、有画饼嫌疑。

那么南沙到底能不能买？

从楼市大背景看，房地产已经过了暴涨时代，大势不可违，南沙短期内房价想要暴涨很难。

但可以看到的是，南沙不是画大饼，近几年经济发展迅猛，例如2023年前三季度GDP增幅全市第一。如果南沙实实在在地发展、吸引高素质人才涌入，南沙楼市自然会走出上涨行情。

总体而言，南沙前景还是有的，但发展还需要时间，想在南沙买房投资，还真不是一朝一夕的事情，还是要将时间拉长。

值得一提的是，南沙有可能再次放开限购。2023年1月4日广州政府官网发布《广州市劳动力要素市场化配置改革行动方案》文件，其中提到要完善落户机制，加大人口迁入户制度改革创新，出台实施差别化入户政策。（详情回顾：广州入户放松！你关心的问题都在这里了！）

按此前的意见稿，所谓差别化入户是指：广州拟在花都、从化、增城放开落户门槛，全日制大专毕业生即可落户；落户后，还能直接迁移到黄埔、白云、南沙、番禺等外围区域；满三年社保，甚至还能迁移到越秀、海珠、荔湾、天河四大中心区。（注：具体以正式细则为准）。

本次文件也提及建设南沙国际化人才特区，优化人才引进机制，也就是说南沙未来有希望放宽落户限制，市场还有转好契机。

最后分享一下，如果想在南沙买房该如何选择板块：

1、南沙区域很大，楼市分化明显，想要买南沙首选规划定位比较高、产业发展集中、市场热度也比较高的明珠湾区域；

2、如果是刚需自住，还可以考虑相对成熟的蕉门河、金洲、黄阁等区域，能靠着地铁买更好。另外刚需买南沙要慎重，首先要满足自身的日常生活需求，不要盲目跟风；

3、2023年南沙还有不少新盘将入市，主要集中在灵山岛、横沥岛、蕉门河、亭角片区，这些区域热度还是不错的，可以重点关注。