“划拨土地房”多为老房子 不能做抵押贷款了 信托可以终止吗现在还能办吗

“你的房产土地性质属于划拨，抵押贷款现在已经不能做了。”昨天，市民杨先生到南京银行新街口支行办理抵押贷款时被拒绝。

商报记者了解到，不仅是业务规模较大的南京银行，建行、光大等南京其他多家都已经叫停了划拨土地房产抵押贷款。业内人士透露，上世纪90年代南京大批企业集中将房产卖给职工，从而出现了大量的划拨土地房产，银行叫停这类贷款也使得相当一部分人用房产融资愿望落空。

“划拨土地”多为老房子

有房子的人都知道，在房产土地证中会注明该土地是出让还是划拨。所谓出让土地是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。而市民通常在买房子时，土地使用权出让金基本都由开发商交付，当然这部分支出最终还是要转嫁到买房人头上。

而划拨土地是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，通常土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

“目前南京挂牌的2000年之前的二手房至少有三成以上是划拨土地房产。”南京一家规模较大的二手房中介负责人透露，上世纪90年代，南京大批企业尤其是国企集中将房产以极低的价格卖给职工，从而也就出现了大量的划拨土地房产。随着国企改制，目前一手房几乎不存在划拨土地房产。

市民融资渠道窄了

虽然土地性质不同，但是不管是出让还是划拨，都可以正常交易。一直以来按揭、抵押等房贷业务银行均可以办理。不过这种状况现在已经很难实现了。

上文提到的市民杨先生告诉商报记者，他2005年以28万买了玄武区教师公寓的一处70平方米，现在已经增值到了约40万。最近他想用这处房产抵押贷款做生意，昨天当他跑到南京银行新街口支行想办理抵押贷款时，却被告知划拨土地房产抵押贷款最近刚被叫停。

“的确是10月初才暂停划拨土地房产抵押贷款的。”南京银行个人业务部有关人士透露，叫停这项业务最根本的原因是“该业务风险较大”。比如一幢楼同一层面积一样大的两处房产，市场价格应该是一样的。但是如果土地性质不同，划拨土地的房产真实价格要大打折扣，因为如果遇到不良贷款，处置时要补交土地出让金，这部分支出要占到土地价值的40%左右。以一套价值为100万的房产为例，一旦遇到不良贷款，土地性质为出让的可以拍卖到90万以上，而土地性质为划拨的却只能拍卖到60万~70万左右。因此，划拨土地房产抵押贷款潜在风险十分明显。

商报记者了解，目前建行、光大等南京其他多家银行都已经叫停了划拨土地房产抵押贷款。而业务规模较大的南京银行也暂停此业务，这标志着想用划拨土地房产办理抵押贷款已经彻底无望。

按揭仍可办理

划拨土地房产抵押贷款叫停，那么按揭还能办理吗?商报记者随后咨询了南京银行、兴业等多家银行，只要是1990年之后的房产，就算土地性质为划拨的也可以正常办理按揭贷款。兴业银行南京分行零售业务部总经理助理陈洁明确表示，目前南京划拨土地的二手房量很大，市民只要取得两证，按揭贷款均可以正常办理。

而南京银行个人业务部有关人士也表示，暂停划拨土地房产抵押贷款刚下来时，说只要划拨土地都不能做按揭和抵押的，但是后来经过讨论，个人资信较好的还是可以办理按揭的，只是审批过程会繁琐点。

不过，南京其他一些银行相关人士纷纷表示，随着南京老城改造的推进，以及大量新房的上市，年代相对较老的划拨土地房产按揭贷款停办可能也是迟早的事。

2007年10月18日