谢逸枫：中国经济压舱石的房地产为什么不是最大“灰犀牛”？ 信托企业为什么不能实业投资呢

文/谢逸枫

12月2日，一则《完善现代金融监管体系》文章提出，“房地产与金融业务深度关联。房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。

《完善现代金融监管体系》文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39％，还有大量债券、股本、信托、保险、基金、民间等资金进入房地产行业。毫无疑问，房地产吸收大家的资金，容易形成金融的风险点。

房产是居民的主要财产，且与金融资产之间存在对偶关系，房地产市场的发展、变化和波动对全社会财富的影响极大，与其他行业的关联度也最高，保持房地产业的平稳健康发展意义重大。说明要防范房地产资产泡沫风险，主要是房价风险、地价风险、贷款风险。

对于近期金融市场和房地产市场的监管，“灰犀牛”的提法频现，说明金融系统对于房地产市场的关注程度在加大，要防范房地产资产泡沫风险以及各类资金违规进入房地产。今年利率适度宽松，更为关键的是要防范各类资金违规进入房地产，后续要做好资金的流向监管和额度监管。

文章讲，房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。目前各国政府和企业债务，是经济最大的“灰犀牛”。2023年前三季度全球债务规模上升了15万亿美元，到11月中旬已经达到了272万亿美元。

每轮调控时，房地产都是被称为大泡沫、大风险、“黑天鹅”、“灰犀牛”，例如2005年、2007年、2009年-2010年、2013年。笔者每次都以超5000字以上的文章，对其观点与看法，作详细、客观的分析，供大家参考。这次，文字不多，因话题敏感。

每次提到房地产，这个所谓大泡沫、大风险、“黑天鹅”、“灰犀牛”称号，已经让市场紧张。不可否认的是房地产依然是支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业，这个是不争事实。11月25日的官方就目前讲，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。要坚持房住炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。

疫后房地产行业韧性十足，3月以来全国商品房销售面积稳步回升，并在5月率先实现同比转正，前10月累计销售面积已同比持平。房地产开发投资更是快速复苏，3月同比转正，前10月增速达到6.3%，成为经济下行周期重要的稳定剂，助力中国经济迅速走出疫情阴霾。

房地产绝对不是中国经济最大的“灰犀牛”、“黑天鹅”、“泡沫”，是企业债、影子银行、股市、债市，才是金融的最大风险。2018年，民企违约潮、P2P+共享类爆雷，到今年的长租公寓企业爆雷、国企信用债违约，这才是最可怕的。因此，未来房地产依然是中国经济压舱石、稳定器，是连接投资与消费的关键行业。

幸运的是房地产，占用了比较多的信贷资源，把货币之水储蓄起来，才让金融的风险没有爆发。房地产的结构性、人地错配、土地供应、住房问题，长期的看，用时间换空间，完成可以解决的，不会成为中国经济最大的风险。现在最担心的是房住不炒、长效机制，如何构建、能否落实。

新一轮去杠杆、史上第五轮收紧型调控于2016年下半年-2023年。2018年上半年到2023年上半年调控微调控，2023年下半年-2023年又收紧。调控周期内，因疫情突发，出现货币与户籍及人长政策宽松、政策微调，主要是基于稳定经济、去库存、促进房地产市场平稳健康发展的需要。

2023年深圳调控715新政以来，房地产四个月内2次提到，大泡沫、大风险、“黑天鹅”、“灰犀牛”。有报告、文章提出，房地产泡沫是最大的威胁金融安全的“灰犀牛”。银保监的一位郭姓两篇文章都提出，房地产的泡沫、“灰犀牛”的金融、债务风险最大问题。

按照时间节点来看，8月一篇《坚定不移防范化解金融风险》文章指出，房地产泡沫是最大的威胁金融安全的“灰犀牛”。12月另一篇《完善现代金融监管体系》的文章中再次提出，就现阶段中国的金融风险而言，房地产是最大的“灰犀牛”。说明防范房地产风险一触即发。

对于房地金融监管的信号，此前一直不断有动作，市场已经发警告。其一是截至11月底，第一、第二次“亿元”天价处罚因房地产贷款违规处罚银行彰显监管决心。其二是今年8月份，“3条红线”直接限制了房地产企业的融资渠道。要求房地产企业控制负债，不继续快速增加杠杆。

其三是出台“30城”房地产调控政策，进一步加大打击“房地产投机”力度。今年以来，杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口、西安等30个城市相继出台调控政策，提高商业银行住房贷与公积金首付与加强预售资金监管及检查购房交易资金为楼市降温。

其四是银行“房地产贷款”相关指标间接影响房地产企业资金回笼。今年前3季度，多家大型银行反映，监管部门要求商业银行降低个人住房按揭贷款等房地产贷款压力，控制贷款规模，占比约30%，相当于在2015年房地产去库存政策出台前的水平。

回顾过去几年房地产贷款占比，房地产去库存政策后，新增房地产贷款占比由在2015年的30.6%大幅上升至在2016年的44.8%，下降至34%。3季度，人民币房地产贷款余额48.8300万亿元，同比增长12.8%，较上季度末下降0.3个百分点，连续26年回落月。

9月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较6月末回落0.1个百分点。住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%，增速较6月末下降0.6个百分点。

其五是要坚决防范和化解系统性金融风险，严查严控资金违规流入房地产领域。《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，其中提到，保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及5家保险公司，金额达244.37亿元。说明保险资金未来会严控。

其六是《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。意味着信托进入房地产难度大。

按照央行的《三季度中国货币政策执行报告》显示，再次强调，房住不炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。总体来看，2023年第三季度，全国房价总体稳定，商品房销售和房地产开发投资逐步恢复，房地产贷款增速保持回落。

这样的监管是有必要的，一方面可以给商业银行带来震慑力，另一方面还可以规范房企操作，最终有助于房地产市场的平稳健康发展。从长远来看，房地产调控目的在于稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。伴随着热点城市房地产市场相继得到有效管控，房地产政策环境也将由紧向稳转变。

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