房地产行业逻辑变了，房企未来路在何方？ 纽约期货黄金的涨幅有限制吗多少点啊知乎

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文/如是金融研究院院长 管清友

一、地产投资逻辑重构，高速发展进入低速缓冲

2023年下半年房地产行业经历一轮强监管，彻底改变了房地产市场投资逻辑，从极强的金融属性转向制造业投资属性。房地产市场在2023年经历了可以说是经历一轮过山车，上半年销售强劲，到了下半年开始向下走。商品房新开面积和商品房销售面积呈现快速下降趋势。从房价来看，2023年下半年房价呈现集体回落趋势。在2023年，一线城市领涨，但到了今年年中，调控收紧，一、二、三线城市出现大批同比回落趋势。70个大中城市住宅价格自7月以来连续下跌，不同城市之间出现分化，各能级城市销售价格环比均呈下降趋势，同比涨幅持续回落。2023年1月-10月销售均价同比增长 4.2%，两年平均增长 5.0%，2023全年房价增速预计还是正增长，市场对政策反馈还需要一定时间，明年上半年销售压力仍然会在，但后续可期。

再看土地市场，土地市场近期遇冷，土地流拍数量也呈上升趋势，溢价率快速下降。房地产企业拿地意愿不断降低，主要是融资监管不断加强，房企自身需要降杠杆，进行瘦身。当然，目前情况除了有房企持谨慎态度外，还有一点是2023年的土地成交量增长较快，像碧桂园、万科等头部企业未来仍可就之前储备土地进行开发，对地产行业仍有支撑。

房地产增长动能切换，高速城镇化时代已落幕，支撑地产行业发展新三驾马车形成。改善性住房需求成为地产行业新增长点。根据中国家庭金融调查研究中心的调研结果，2018年87%的新购房者拥有一套以上住房。中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在2023 年对城镇居民家庭资产负债情况展开调查。调查结果显示中国城镇居民家庭的住房拥有率已达到 96%，接近6成家庭拥有一套房，户均1.5套。未来城市房地产市场主要依靠改善型需求，人民群众需求已经从过去“有房住”变成“住得好”，对大户型、高质量、配套齐全的房子的需求将会越来越高，房子也更加回归居住属性。这点房地产市场已经看到，房地产开发投资早已向大户型住宅倾斜，许多房企早已开始深耕产品力。

城镇化后期，市民化需求是爆发点，必须实现“住有所居”。我国在2023年常住人口城镇化率达到63.89%，但户籍人口城镇化率仅有45.4%，这表明还有众多城市居民受制于户籍限制，无法完全享受“市民待遇”，城市分化明显。但农村人口流动，与城市流动人口，其住房是刚需，十四五规划中提到“有效增加保障性住房供给”，流动人口市民化需求，也将提振房地产市场。

空间布局优化，地产发力方向改变，从建设单一超级城市向城市群与都市圈转变。在十四五规划中专门论述了“完善城镇化空间布局”，要着力解决大城市病问题，推动城市群发展。顶层设计中全面形成“两横三纵”城镇化战略格局，建议1 小时通勤圈。 规划围绕京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群，展示了未来大规模扩展的轨道交通规划图。城市群建设与都市圈，将是房地产行业发展的重点布局空间，增长潜力巨大。

二、牵一发而动全身，政策纠偏估值修复，重铸市场信心

当前经济已经进入转型期，经济发展动能在切换，地产去金融化、平台去垄断化、教育去市场化、医疗去资本化。金融出清逐渐接近尾声，中国经济要实现“惊险一跃”，越是这个时候，我们走的越要小心。“房住不炒”的决心不会变，但不能一蹴而就。在前几日，中央政治局会议再次点名房地产，提出“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。政府已经注意到，当前房地产市场管控过严，不能将房地产市场急刹车，要用时间换空间。居民购房融资监管将会适当放松，房地产企业合理贷款也需要放开，避免发生地产硬着陆。从改善需求，市民化的刚需，以及城市群建设看来，房地产仍是经济重要支柱，政府调控最终目的是让房地产企业重回制造业属性，并非一棒打死。地产板块前期跌得过多，随着政策纠偏，楼市进入估值修复期。

从经济角度看，房地产GDP占比高，地产熄火，经济下行压力不断加大。根据相关机构测算房地产上下游产业链在GDP比重超过30%。

从财政角度看，土地财政是地方政府财政收入支柱之一，若地产行业出现危机，地方政府压力也会非常大。土地出让金占地方政府基金收入80%以上，近年已经维持在90%以上。对于非常依赖土地财政的地方政府，若地产行业快速下行，其财政压力将会很大，所以必须提高警惕。中国经济发展需要地方政府的不断支持，土地财政又是其核心收入来源，不能一刀切。

从金融角度看，房地产行业占银行信贷比重高，容易引发系统性风险。相关机构测算，房地产行业银行信贷窄口径占27%，若按包含上下游、抵押经营贷和制造业抵押贷款的全口径计算占比超过50%。若对地产行业融资太紧，发生硬着陆，众多大型地产公司发生一系列违约，对金融机构将产生非常大的打击，金融风险水平将大幅提升。

针对上述情况，笔者认为，政府开始出台一系列救市政策，进行纠偏，政策底基本到来。央行例会12年来首提“房地产”，提出“两个维护”，引导楼市健康平稳发展，支持合理的住房消费，微调已经开始；多地房贷利率下调，银行放款提速，部分地区房贷政策松动，拐点初现；哈尔滨多部门联合出台十六条稳楼市，缓解房企流动资金压力，提升购房需求，打响救市第一枪；近期央行对地产行业表态，银行间交易协会等机构也表示支持房地产行业，提供流动性；央企国企向监管建议调整三条红线指标，中央政治局针对明年经济工作再提房地产，保障合理住房需求，促进房地产业健康发展。

预计未来会有