深度剖析房地产私募股权基金

2、房地产私募股权基金流程介绍

房地产私募基金运作流程图

房地产私募股权基金通过向符合条件的机构及个人投资者募集资金，交由专业的管理团队进行管理，商业银行充当资金流通的中介。房地产私募基金运作的最终的目标是寻找优质的房地产项目，投资获利；下面将主要分析房地产私募基金项目投资的运作流程。

项目筛选

筛选项目是PE开展投资的第一步，从众多项目库存中以最快的速度、最低的成本准确选出优质的项目，是房地产私募基金投资的核心准则。项目信息的搜寻难度相对较大，信息的不对称和信息来源的限制，房地产PE一般倾向于通过前期与优质地产公司建立联系，当这些资质较好的房企有融资需求时，能够抢先于竞争对手拿到项目。

随着房地产非标产品受限，刚性兑付被打破，股权投资成为大趋势，项目筛选由之前的关注房企项目团队资质到如今的关注项目团队+项目标的本身。项目本身的运营状况将直接关系到基金的营收，因此在与优质房企加强合作的同时，也要深入了解项目前景，回款能力强、能够得到市场认可的房地产项目才真正具有投资价值。

项目评估

房地产PE在收集到项目信息后，根据自己的投资范围、风险偏好、规模状况等进行初审，刷掉绝大部分不合适的项目后，留下符合自身投资条件的项目，通过对这些项目进行深入的专业评估和尽职调查后，最终决定所要投资的项目。房地产PE的尽职调查主要包括：房地产企业的状况及房地产项目的基本要素。

投资决策

经过严格的尽职调查后，基金管理团队需要作出投资决策，如是否投资、投多少，然后管理团队与企业进行合同条款的谈判；在双方达成一致后，签订投资合同，进入投资管理阶段。房地产PE与房企谈判的重点主要包括：PE入股比例、管理层激励和PE的控制权机制。

投资管理

房地产PE投资后存续期间，PE会对投资项目持续跟踪和反馈，在董事会中发挥影响力，保证项目团队的延续和稳定，PE凭借丰富的经验为管理团队提供支持，帮助项目团队成长，为项目顺利运行及盈利提供帮助。同时房地产PE会要求优先满足被投资项目后续融资的需求，或运用反摊薄条款来控制追加投资，防止股权被稀释。

投资退出

房地产PE的退出或将以股权出售为主，在市场估值较高的时候，房地产PE将持有股份转让出售，以收回投资并获取收益。当政府对于楼市的调控政策较为宽松时，市场表现相对强劲，房价的持续上涨将提升投资项目的估值，在合适的区间推出将获得更高收益；

当市场处于下跌通道，房价弱势导致项目估值偏低，如果这时候退出可能会拉低收益率，房地产PE不得不选择延长期限或折价出售。

PE不同退出方式比较

3、地产私募股权基金优势

相比作为唯一的有限合伙人或集资形式，自由的私募股权房地产基金仍然是让私募房地产受到关注的最具吸引力的形式。首先，我们认为，最成功和最有能力的房地产投资管理者会将注意力集中在私募股权房地产基金募集上，因为它们是投资和建立长期房地产平台的最佳资本来源。

第二，虽然房地产管理人的回报率显著分散，但四分之一的经理人产生了正回报，他们的业绩在全球金融危机中表现出明显更少的波动性。他们的回报率与固定收益和股票市场的相关性也很低。

市场上某些部门所产生的收益