房地产为何违约频发 房地产 与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。房... 

来源：雪球App，作者： apeiron，（https://xueqiu.com/3076567772/206298823）

房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。当前房企的负债规模高企，情况不容乐观。从房企层面看，2023年表内负债规模超万亿的房企有中国恒大、碧桂园、万科、绿地控股四家，保利发展、融创中国也超过9000亿元。从市场情况看，近20年中国大部分城市的房价持续上涨，每年新房销售额已突破17万亿元。2023年新冠疫情暴发，国家出台了货币刺激政策，然而大量资金违规流入房地产，违背了政策初衷，扰乱了经济秩序，还催生了违法违规的房地产灰色产业链。以深圳为例，房价在疫情后经历一轮快速上涨，深圳金融监管部门展开排查，共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。同时深圳还查处了涉嫌违法炒房的组织“深房理”，问题贷款金额合计10.64亿元，其中涉及经营贷3.80亿元。在此背景下，2023年，监管层针对房地产业的资金管控出台了两个重要政策，一是针对房企的“三线四档”融资管理新规，二是针对银行业的房地产贷款集中度管理制度。2023年8月，央行、住建部出台了房企资金监测和融资管理规则“三线四档”。其中，三项核心财务指标作为“三道红线”——剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，未达标即为触线。根据房企触线情况，将房企划分为四个档位，按照档位限制房企的融资增幅，以此控制房企的有息债务增长。监管规定，触碰三条红线即为红档，不得新增有息负债；触碰两条线即为橙色档，负债年增速不得超过5%；触碰一条线即为黄色档，负债年增速不得超过10%；三条线都未触碰即为绿色档，负债年增速不得超过15%。“三道红线”首次明确房企举债标准，对房企的融资影响是致命的，尤其是那些以高融资、高负债、高周转为发展模式的房企。根据中思拓研究院监测结果显示，今年1-9月发债融资总额降幅超50%的房企达24家。此外，监管部门给试点房企下发了三张监测表——主要经营、财务指标统计监测表，融资情况统计监测表，表外相关负债监测表。不仅有“三道红线”、常规财务指标指标，还涵盖了表外负债，如参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等五大项。正如万科集团董事局主席郁亮所言：“此次监管层的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有开发商都是挑战。”2023年12月31日，央行及银保监会又联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。近年来，房企债务危机从中小房企蔓延到千亿规模房企，房企从银行渠道融资也越来越难。此次监管降压房贷占比，尤其是个人贷款占比，对房企回款会形成一定的影响。一般来说，房企会在同一家银行办理开发贷款和购买者的按揭贷款回款，由此银行整体房贷额度可以基本上保持不变，同时也减低了回款风险。在房地产贷款集中度管理制度的影响下，房企的银行贷款融资增速持续走低。银保监会公布的数据显示，截至2023年三季度末，银行业房地产贷款余额同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点。此外，根据央行公布的数据，2023年三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点，再创近10年来的新低。开发贷增速的下滑，也在一定程度上影响了房地产的投资额。根据国家统计局数据，全国房地产1-9月的投资额累计同比增长8.8%，增速为今年以来的最低值，其中9月单月的投资额也是年内首次同比负增长。从短期来看，在“三线四档”政策和“房地产贷款集中度管理制度”两项政策的合力之下，等于扼住了房企的资金来源，部分过去盲目扩张、负债率高企的房企无法适应新的监管要求，从而产生了流动性危机，继而引发债务危机。从长期来看，房企不可能再像过去那样激进扩张，据业内人士分析，监管对房地产融资的管控将长期存在，或根据发展情况调整、增加相关监测指标。