REITS是股票也是债券，但不是所谓的基金 债券属于基金还是股票

首批REITS快要上市了。我自己作为从业人员，在看了不少的视频讲解以及文章之后，打算从一个投资者角度来讲讲我对REITS的看法。

一、REITS是股票也是债券

在这里，我们按REITS的底层项目是特许经营权还是产权来做进一步的细分。

如果项目是特许经营权，那么这只REIT将更接近债券；

如果项目是产权，那么这只REIT将更接近股票。

而有这样的细分，是基于REITS的内在收益来源于两部分：

一是项目本身运作带来的收益，二是项目资产的增值。

关于运作带来的收益，这个很好理解。首批REITS的项目都带有较为稳定的现金流，如高速公路的收费，产业园的租金、停车费、物业费，水厂的污水处理费，物流园的租金等。这些项目自身的运作产生的净利润，将硬性地按照不低于收益的90%进行分红。这就是内在收益的一部分。特许经营权和产权在这一块没有区别。

关于项目资产的增值，这也好理解，简单点说就是涨价。以物流仓储项目来当例子，物流仓储用地是基于该城市或者说该区域的发展规划配套的，是有指标的。用掉一个指标，那便少一块物流用地。但受益于互联网购物对人们生活习惯的影响以及产业要素的高效流动，该城市该区域的物流需求却是在不断增长。物流用地指标的供给是个定值，但物流需求不断增长，这种反差自然能够给物流仓储的资产带来增值。但增值的前提是这只REIT所拥有的是产权，如果是特许经营权将无法享受资产的增值。

所以，当REIT的底层资产是特许经营权时，买它，就相当于砸本金来获取项目运作带来的收益，项目到期将无偿转走，所以每一年的收益我们可以看做是部分本金加利息之和，只是这利息是浮动的；而当REIT的底层资产是产权时，买它，就等同于买下了这个公司，公司每一块“砖头”的增值都将计入收益，也能获取公司运作带来的收益。

往简单的说，特许经营权和产权的区别，就是二房东和房东的区别。两者同样能享受出租带来的收益，也能享受租金上涨的收益，但只有房东能享受房子增值的收益。

二、REITS不是所谓的基金

问自己一个问题，一个基金如果几乎全仓一只股票或者一只债券，而且并无调仓的打算，那我们投资人还能把它当做基金吗？

答案是明显的，我们就得把这个基金当做股票/债券来看！！！而不能用基金的普遍理解来对待它。

现在的REITS就是这种情况。

比如有些人对REITS过长的封闭期表示担忧，这时候他们得好好问自己，买股票难道还在想着上市公司什么时候能买回你手里的股票吗？

REITS本身就能走场内交易来结算离场，为什么一定要等到封闭期结束才走？

这种“我怎么买回来，就得怎么卖回去”的想法是如此天真可笑。

当然他们可能更担心的是封闭基金折价的问题。

这里得先明白，REITS发生折价≈股票破净。而现在股市里本身就有上市公司破净，这是市场运作的结果。

但不同于前面蚂蚁战略配售基金的折价。这批蚂蚁基金现在买的是一揽子股票，而这些股票你本身就能买，那为什么还得去买这些封闭的基金，他们的组合也不一定会比别的基金经理所做的组合好，那为什么还得去买这些封闭的基金。所以这种一揽子股票或者债券的封闭基金产生折价的原因是其可替代性。

而REITS不同，它们的底层资产是市面上唯一的，别的基金也买不了，你想买只能通过REITS来间接持有，所以REITS不具备可替代性。它要是产生折价，深层原因就一定不会是普通封闭基金折价的原因。

长期来看REITS的确有场内折价的风险，但刚上市的可能性比较低，因为它本质是新股、新债。而且在我看来，长期折价的概率也偏低，因为REITS的底层资产简单透明，容易计算，还抗通胀，所以其价格