很多房地产信托项目都说是股权项目，收益看起来很高，这类项目的风险怎么看？ 基金信托是什么基金类型

地产股权产品并不是一个新鲜的事物，现在信托公司大力展业股权项目主要是因为监管政策引导。传统的贷款业务是计入融资类额度里的，而监管现在要求压降融资类额度导致一些信托公司都没有额度发行贷款类的产品。而地产股权项目计入投资类额度，没有额度限制，为了恰饭就开始上股权项目。因为有这么多年房地产行业业务的经验积累，所以所投的资产也落在了房地产上。

目前地产股权项目有四大类交易模式，分别为优先股、同股同权、传统的股债联动、房地产基金。A、优先股模式是指信托优先于房企分红、退出，房企资金劣后于信托，是信托的安全垫。B、同股同权模式是指信托和房企是同等地位、同等退出，简单理解为信托是小股东，与房企一起合作开发项目，收益和亏损按照股权比例进行结算。C、传统的股债联动指的是信托以“股权+股东借款”的形式进入，其中股东借款部分要求项目公司还本付息，一般会要求提供增信措施，比如项目公司股权质押、集团担保、土地抵押。D、基金模式与前三者的区别可以概括为两个个，一是可以投多个项目，二是可以先有钱后有项目，目前有组合投资模式、滚投模式、盲投模式。这四种模式中，传统的股债联动基本上开展不了，现在也优先优先股模式的项目，但是我认为是个过渡期的业务模式，并不长久，因为不符合监管的政策引导。监管的政策还是往同股同权模式和基金模式上引导。

四大交易模式都只是投资模式上的区别，是中性的，没有优劣之分。如果要看风险，主要是看投资策略，就是如何选择交易主体、筛选项目、进行中后期管理三大块。

我自己把交易主体放在第一位，是最核心的，不仅仅适用于股权，也适用于债权。这涉及到道德风险和操作风险，房地产本质上金融，只要房子能卖的出去，房企现金流不断就行。但是民营房企普遍杠杆率比较高，整条产业链上，从保证金、到前融、到开发贷、到购房尾款都在放杠杆，所以部分民营房企现金流比较紧张。如果选择一些资金链特别紧张的交易主体，则其会想法设法套走项目上的资金，第一还款来源就会打折扣。这种套有的时候是涉及到了刑事层面了，比如私刻公章进行融资；开立第三方账户来规避资金监管账户，把资金归集在第三方账户里。如果遇到极端情况，比如泰禾这种的，直接把项目销售回笼资金给掏空了，项目直接烂尾，后续找资金接都很难。总之，法律合同其实只是君子协定，人家想搞你有千万种方法搞你。我们只是打工的，也就是过手留油，人家是拿命跟我们博的，有的时候根本防不住，所以最终就要选择一个好的主体，好的主体安安稳稳得活着，没有这个动力去做这个事情。这种事情在中小房企身份发生的概率大些，因为他们再融资能力很差，基本上拿不到金融机构资金，所以信托公司在选择交易主体的时候一般选择头部的房企，最最起码是百强内的。股权项目要求更高，有些都是前三十强。但是跟稳健的国有房企合作这种事情不太可能会发生，比如现在有些信托发的万科、金茂的项目，没有终极风险，风险在于收益端这边。

第二个就是具体的项目了，这个其实很简单了，债权项目围绕着能快速去化就行，股权再加一条，就是有一点的利润率，毕竟还要拿股权分红啊。债权项目因为有集团增信，所以有些头部房企3-4线城市的项目都可以买，因为即便单个项目出现去化风险，集团也会调配其他项目上的资金进行归还。股权项目因为没有外部增信，还款来源就是销售回笼资金，所以单个项目的去化风险很大。为此一般会对城市、区域、项目液态要求比较高：A、城市会集中在几个核心的城市群、一二线城市，这个需要对当地宏观的房地产市场有个充分的了解。比如看看gdp、人口流入情况、土地供应情况，住宅、商业成交趋势、市场容量等等。B、区域就是看看项目具体的所在区位，周围交通、商业、医疗、教育配套如何。如果是新区，政府的规划是怎么样子的，未来要画成什么样子的大饼。C、业态主要是做住宅，不做商业。商业只有投资、投机属性，去化太慢，不确定性大，受调控政策的影响也特别大。对于住宅，以刚需、刚改为主，豪宅盘谨慎介入，前者市场容量大，去化风险小。这是非常常规的自上而下的分析逻辑，其实也有另外一种分析方法，可以把自己带入其中，如果自己是购房者，会关注那些点？股权收益率这一块主要是看项目公司的开发成本，核心在于土地价格，一般信托公司都会设置成本对赌，把开发成本锁死，最终就是看去化情况。而投资者关心的点就是能否按照测算的价格进行去化，这个又回到了对当地市场的了解程度，需要从多方面去获取信息。我一般是看看贝壳、透明售房网之类的，参考区域一二手房的价格，在看看当地各种房产公众号，或者问问朋友，以此获取信息来辅助决策。

中后期管理核心点在于管钱，管现金流，因为这是唯一的还款来源。目前已经形成了比较成熟的管理机制了：A、在项目公司经营层面，信托公司在股东会、董事会有一票否决权。B、信托公司派人驻场，共管项目公司章、证、照、银行账户。C、信托公司对项目公司日常支出进行审批，金额越大，审批的层级越高。这些只是最基本的管理措施，具体项目会一些具体的条款，这个就需要看合同约定了，区别就是在于信托公司对项目公司管得有多细。越细意味着越安全，但是信托公司毕竟不是专业的房地产开发商，不能过多的干涉房企的开发节奏。然而粗放管理意味着风险，所以最终信托公司找到的一个平衡点，就是管钱。

对于股权项目来说，风险来自于不确定性，我们要做的就是尽量减少不确定性。选择一个好的主体，为了防止终极风险，主要的逻辑就是这些主体出现经营风险的概率低，则项目就不会烂尾，投资者最差的情况就是项目慢慢卖，大不了降价卖。项目开发过程中设置工程进度对赌、销售进度对赌，为的是转移项目公司的开发运营风险。同时为了把风险锁定在市场风险上，信托公司一般都会跟房企进行开发成本对赌，这样投资者只要去考虑市场去化情况就可以了，当然有些项目也会设置销售收入对赌，这个就把最低收益情况锁定了，相当于一笔信用融资了。但是风险是没有办法消灭的，只能被转移，股权项目跟债权项目一样把风险转嫁给了房企，只是把市场风险留给了投资者。