5只REITs扩募！年收益率碾压多数A股股票 博时基金收益率

作者 | Alicia

编辑 | 梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

9月28日，我国公募REITs市场表现可谓是红红火火, “涨”声一片。18只公募REITs基金产品全部上涨，红盘报收。其中，华安张江光大REIT（508000.SH）当日上涨2.6%，排名第一。博时蛇口产园REIT（180101.SZ）当日跳空高开，价格一度上摸到3.384元。

发生了什么？

图表 1：典型公募REITs近期日K线图

数据来源：Wind

注：左图为华安张江光大REIT，右图为博时蛇口产园REIT

5只公募REITs迎来扩募，年内收益率碾压绝大部分A股股票

备受关注的公募REITs底层资产扩募终于迎来实质性进展。9月27日晚间，5只公募REITs相继在沪深交易所披露了拟新购入基础设施项目的公告。

此次率先披露的产品分别为红土盐田港(000088)REIT（180301.SZ）、博时蛇口产园REIT（180101.SZ）、华安张江光大REIT（508000.SH）、富国首创水务REIT（508006.SH）、中金普洛斯REIT（508056.SH）。

这五只产品中，来自上交所的有3单、深交所2单。从上市日期来看，这五只产品都是2023年6月21日首次上市。从底层资产类型来看，2单为园区基础设施，2单为仓储物流，1单为生态环保项目。从二级市场表现来看，截至9月28日，华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT的年内收益率分别为25.01%、22.40%、19.04%、16.62%，排在18只公募REITs的前四名，而富国首创水务REIT今年以来下跌0.03%。需要说明的是，上证综指同期下跌16.45%，深成指下跌26.5%，创业板指数下跌29.79%。也就是说，从投资的角度看，这几只公募REITs具有很高的投资价值，其收益率超越绝大部分A股股票。

图表 2：A股已上市公募REITs相关指标一览

数据来源：Wind，睿和智库整理

涨跌幅数据截至20230928

国家政策助力公募REITs稳步扩容

近年来，我国经济从高速增长进入到高质量增长阶段。从2023年的政府工作报告以及今年初已施行的政策看，投资成为三驾马车中最重要的抓手。投资对中国经济的重要性早已得到证明。去年下半年，投资增速的下滑是造成中国经济增速回落的主要原因，特别是基础设施投资和房地产投资增速迅速下滑，二者去年11月的同比增速都较去年初下降了超过30%。从去年第三季度看，投资对GDP的贡献为-0.03%，成为拖累实体经济复苏的主要因素。

要稳住中国经济，加大基础设施投资就成为了重要选择。而公募REITs的底层资产大都是存续期很长的基础设施和房地产（如产业园，物流园）等相关资产。因此，公募REITs的相关政策陆续出台便是顺理成章的事了。

2023年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2023〕19号），明确了有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资、降低企业负债水平等具有重要意义，并强调要聚焦重点领域、重点区域、重点企业，切实做好盘活存量资产工作。

2023年5月31日，《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号――新购入基础设施项目（试行）》发布。7月7日，国家发展和改革委员会发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》。一系列基础设施公募REITs扩募指导规则正式推出，旨在规范基础设施REITs新购入基础设施项目及扩募发售等行为，促进基础设施REITs市场长期健康发展。

意义：公募REITs从1.0到2.0的进阶

前述5只产品拟申请扩募并新购入基础设施项目，计划采用定向扩募方式，向不超过35名特定对象发售，这与二级市场股票定增如出一辙。

就具体扩募方案来看，博时蛇口产园REIT扩募申报项目的扩募资金拟最终用于新购入基础设施项目及偿还全部并购贷款；标的资产为招商蛇口(001979)全资子公司招商局光明科技园有限公司持有的部分基础设施。富国首创水务REIT申报项目公告显示，公司预计扩募规模为9亿元至13亿元，最终募集规模以市场发行情况为准。该项目本次扩募标的资产方面，则拟新购入基础设施项目为长治市污水处理特许经营项目，具体项目以国家发改委最终推荐范围为准。红土盐田港REIT拟新购入的基础设施项目为世纪物流园项目，其位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区，邻近盐田港码头，项目包括1座仓库（含配套办公及地下车库）。中金普洛斯REIT拟通过扩募发售募集资金，认购中金公司发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市的三个仓储物流园区项目。华安张江光大REIT拟购入基础设施项目则为张润置业持有的张润大厦项目，基础设施项目位于中国（上海）自由贸易试验区国家级高新技术园区张江科学城内。

目前5个项目处于公告阶段，而监管层面前期也与各机构有所交流沟通，相信各项流程的推进也会比较顺利，不排除年内项目落地的可能性。

有专家认为：扩募的出现意味着整个公募REITs业务从1.0到2.0的迈进，具有十分重要的意义。这相当于资产上市之后，有了新购入资产这一新环节，保证了整个产品未来的可持续发展。另外，本次扩募也是对具体扩募的流程、估值、定价的很好的实践。

“REITs扩募将更好促进投融资良性循环。在扩募机制的推动下，公司可以进一步形成‘开发―培育―盘活―再开发’的投融资良性循环，在项目培育成熟后，通过REITs扩募和购入资产来实现‘资产上市’，减少持有资产对公司的资金占用，加速资金回笼，降低资产负债率，实现业务规模扩张。”富国首创水务REIT在申报公告中表示。

招商蛇口强调，本次申报若成功获批并实施，对于持续盘活本公司旗下产业园基础设施资产具有重要意义，有利于进一步促进本公司在园区基础设施领域投资的良性循环，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑，促进产业园项目持续健康平稳运营，增强本公司可持续经营能力。

此次扩募无疑开创了产业园区投资建设退出的新路径，企业能通过资产注入回笼部分资金，实现良性循环的投资机制；能够将不动产资产转化为流动性较强的金融产品，促进园区的轻资产运营转型，打通长期困扰行业的自持瓶颈。

不过，公募REITs扩募之后，能否保持较高的收益率和成长性成为当前市场考量的重点。

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