“对赌条款”和“明股实债”还在傻傻分不清楚，真相来了！ 信托收益保底吗

原标题：“对赌条款”和“明股实债”还在傻傻分不清楚，真相来了！

近些年来，金融机构与开发商进行股权合作时，经常会抱怨利润再厚的项目也很难享受到超额收益。

很重要的一个原因是信托、基金等金融机构对于项目开发不够专业，合作过程中被开发商视为财大气粗的“傻白甜”。

而开发商则可以通过虚增成本、增加两费等各种手段来隐藏利润。

这也是多家合作开发中开发商对于操盘条线如此重视的原因，营销条线控制销售回款、工程成本条线控制项目投入、财务条线控制项目融资及资金来源。

对开发商而言，把所有的事项都网罗到自己眼皮子底下才是对利润最大的保障。

而“明股实债”与真股权投资最主要的区别就是在于有没有传统的抵质押和担保等措施。

如果是真股权投资，那么就会完全依赖于对合作对手操盘能力、合作基础、诚信等方面的判断，这对业务人员和风控人员都提出更高要求。

什么是“明股实债”

（关键是搞懂界定原则）

明股实债在投资方式上不同于股权投资或债权投资，而是以股权方式投资于被投资企业，但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益的一种投资模式。

某种程度上，是为了规避金融监管而催生出的产物。

界定时是否为“明股实债”，通常可以参照以下三个核心要素：

1、固定投资回报

即投资人和目标公司约定的资金回报，以股权转让为例，股权转让相应的款项即为“本金”，基于股权转让的原始出资而获得的收益即为“利息”

2、股权回购—将股权投资转化成债务融资

投资人虽然通过增资或股权转让持有目标公司的股权，远期尚需通过股权回购的形式实现退出，为了保证股权回购，交易结构中一般会加入必要的增信措施。

3、持有股权但不参与经营管理、利润分配

持有目标公司的股权，但不参与经营管理，甚至是利润分配；但是当公司发生亏损时，有权按照其股权比例，就亏损部分向目标公司追偿。

如何理解对赌

（两个角度理解）

在房地产合作开发项目中，关于对赌条款我们往往不容忽视，对于合作双方的利益都会产生重大的影响。

关于对赌条款，可以从以下两个方面来理解：

1、谁来赌（对赌主体）

在合作开发实操层面，有投资方与目标公司的股东对赌的，有投资方与目标公司对赌的，也有投资方同时与目标公司的股东及目标公司对赌等形式。

2、赌什么（对赌对象）

一般来说，对赌基本都是围绕着重大事项开展的，大多是通过兜底来实现的。

项目开发中，常见的对赌对象主要包括开发建设成本、费用（营销费、管理费等）、销售价格、退出回购、开盘时间和结顶时间管控等。

对赌条款怎么设

才不会被认定为“明股实债”？

对赌是地产股权投资中比较常见的一种机制设置，但是对赌的内容和所体现的实质在很大程度上影响着该笔投资到底是真股权还是明股实债。

而如何界定股权合作开发项目是否是“明股实债”呢？

主要的原则还是在于判断是否超出了开发商操盘能力范围。

比如发建设成本、费用管控、工期节点等是在开发商的操盘能力范围以内的，那么双方在合作中就可以合理设置对赌条款。

但是对于市场和政策范围内的因素一般是不应该对赌的，例如开盘价格、整盘均价、整盘利润等。

否则容易触发明股实债或者保底收益的条件认定，也不符合股权投资中共担风险的原则。

总而言之，对赌条件的设定，大多情况下是合作双方就投资风险和投资收益之间的一种博弈和平衡。