什么是「房地产信托投资基金」？

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs从投资者那里募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目（房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等），获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后，会向投资者定期发放分红。

简单来说，就是很多人把钱凑到一块，交给一个房地产投资经理人，让他去投资房地产，赚了大家一起分分，赔了大家一起倒霉。

REITs有两种类型：

一是股权型REITs，持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人；

一种是抵押型REITs，将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。

REITs获利方式也有两种：

一是租金收入。REITs通常会同时覆盖房地产的整个产业链。以开发、收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理，以租金收入作为主要收入来源；

二是增值收入。随着时间的推移，优质地产项目的价值可能会随着人民收入的增长、城市繁华程度的提高、工商业的逐步繁荣而不断升值，拥有优质地段、具备良好物业管理水平的REITs可能会产生较大的增值空间。

一、低门槛高流通。

很多想投资房产的人苦于手中没有那么多资本。而当REITs出现之后，这个问题迎刃而解。一般来说，这种基金的最低申购下限是1000元，不设上限，适合各种资金规模的投资者。

投资房产的弊端在于，变现麻烦。平均而言，房产出售的周期通常在3～6个月。而选择REITs这种投资方式，则可随时按基金净值卖出自己所持有的基金单位，这无疑为地产投资提供了极大便利。

二、操作便捷。

REITs可以把原来流动性很低的房地产投资，变成资本市场上的证券资产进行交易，这和股票市场的交易方式非常相似，

要知道，买基金可比买房子简单轻松多了，买房包括选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利等环节，耗费过多的精力。REITs可代为打理这一系列事情，由专业的人做专业的事，从经营管理上大大节省了时间和精力。

三、分散投资风险

REITs一般由专业的房地产公司发起并进行管理，能合理地选择投资项目，并能对其进行科学管理。由于REITs基金的规模通常比较大，能广泛投资于各种类型的房地产项目，从而降低了投资单一类型或地段房地产的风险。

四、税收优惠

对发行方而言，REITs使其能够递延资产转移税收。对于投资者而言，税收优惠体现在REITs收益分配仅在REITs产品层面或者投资者层面单次征税，并享受特定税种（如利得税、印花税等）的减免政策。

价格波动风险：房地产周期性风险，房地产为一周期性资产，以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动。

政策性风险：当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等。

利率变动引起的价格波动风险：REITs和债券的利差会影响投资者介入REITs的意愿，然而证券市场多空和利率高低，一般而言只影响REITs的短期表现。长期来看，REITs的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力。

整体经济风险：在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。

中产阶级或以上、有些钱但又不太敢冒险买房：有些人对于投资比较谨慎，觉得炒房太有风险，但是看好房地产市场，REITs是间接参与房地产的一种方式。

没有精力做房地产投资：相对于买卖房子、租赁房子来说，买卖REITs操作简便，不会像买卖房子那样手续繁琐，省去了大量的时间和精力。

对人民币贬值有些焦虑的人，喜欢定期收到现金流：海外或香港等地计价用的是外币等，能够对冲一些人民币贬值的风险，且投资者能够定期领取现金红利。

懂一定的房地产投资并有风险承受能力：房地产投资还是一个比较专业的领域，而且国内和国外的REITs发展步调不一致，国内的REITs还不是很成熟，需要投资者有一定的风险辨别能力。

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