REITs案例丨解析新加坡腾飞房地产信托基金

REITs案例丨解析新加坡腾飞房地产信托基金

REITs行业研究

在美国加息以及贸易战等不明朗因素下， 股票市场的波动随之而上升， 亚洲货币贬值压力上升， 在信贷紧张与美元走强的环境当中， 可以适当配置一些具有稳定现金流以及专注基本需求的行业， 其中， 房地产信托（REITs） 是佼佼者，新加坡市场中的房地产投资信托（REITs）基金也被很多投资者加入到自己的投资名单中。

REITs行业研究综合自新交所SGX、星展丰盛理财

REITs是合理的资产配置方式

普通房产投资者要在短期内获得高额回报，以现在的经济环境和政策底下，可能性不大了。但是要在房地产行业分一杯羹，机会和渠道还是很多的。经济的持续发展中，房地产的各个子行业均能受惠。如果想保持在房产行业中进行投资，房地产信托基金REITs便是一个合理的方式。

这类REITs的投资金额可以说是丰俭由人，投资范围比较广泛，不单只有住宅，还包括商铺、写字楼、商场、各种园区等；而且它们投资方式多样化，有参与到开发、租赁、销售、管理等等；甚至，大部分REITs具备定期派发利息的条款。

如果经济持续发展，房产持有者的资本利得获得提升，REITs同样可以受惠。房产持有人在转售前放租，REITs同样参与租赁市场。甚至部分REITs参与物业管理，从而获得收益。房产持有人所面对的高额成本、时间成本、交易的繁琐、流动性风险等等，REITs投资者都可以轻易化解。

投资者可以利用REITs的灵活性达到成本、收益、流动性的需求。由于监管当局大多规定此等信托必须将净收入的90%以上分派给投资者， 因此信托派息一般介乎4.5%至6.5%之间。

但同时要注意，没有投资是无风险的。与任何投资一样，房地产投资信托基金也存在风险。了解这些风险是什么以及愿意承担多少投资风险是投资前的重要一步。仅根据其支付的派息金额评估房地产投资信托基金是不够的。 其他因素如经济或行业的表现，以及借贷的程度，物业经理的管理水平，新加坡元走势等都会影响房地产投资信托基金的长期增长。

新加坡REITs的发展

近年来，伴随房地产市场规模不断扩大，商业银行提供的贷款融资成为房地产行业发展的重要支柱。但是信贷相关政策的调整也同样对房地产行业的发展产生很多不确定性的影响，有限的融资渠道已不能满足房企持续发展所需要的融资水平和规模。这也激发了中国内地企业及个人投资者不断转眼海外市场、从事筹资及分散资产组合等有效投资方式的探索之路。  其中，新加坡市场中的房地产投资信托（REITs）基金被很多投资者加入到自己的投资名单中去。

20世纪80年代，新加坡房地产行业对这种投资形式表现出浓厚兴趣，并在2001年，新加坡国内税收部门为REITs提供了税收透明的措施。此项措施规定REITS只要遵守分红比例（90%）要求，其对投资者的股利分红就是免税的，此项措施避免了重复征税问题。受该项措施的刺激，新加坡第一只房地产信托基金在2002年7月上市，并在此后新加坡政府不断出台刺激政策来增强新加坡房地产信托行业的竞争力。在这些政策红利的支持下，新加坡REITS市场的竞争力及规模不断增长。

正如REITAS总裁兼凯德集团首席财务官Andrew Lim在5月份指出，新加坡的S-REIT市场继续快速发展，现已拥有由不同平台组成的广泛基础，从保荐人推动型平台一直到数据中心和奥特莱斯商场等蓬勃发展的新型资产类别及单一投资海外市场的平台等。

2017年7月-2018年7月，过去12个月新加坡私人住宅价格以9.1%的幅度强劲上涨，以及随后私人楼市降温措施进一步收紧后，34只REITs和六只合股式信托的平均分派收益率达到了6.7%。2018年截至7月6日，新加坡34只REITs和六只合股式信托的总回报率平均下跌了3.5%，12个月平均总回报率降至2.6%。指示性收益率最高的五只信托分别是力宝印尼零售信托、亿达工业房地产信托、凯诗物流信托、速美商业空间信托和中国运通网城房地产投资信托。

和股票一样，REITs和合股式信托也存在市场风险–单位价格的走势可能与投资者的预期相反。REITs或合股式信托投资的其它相关风险取决于各信托的独有特征（例如杠杆比例、再融资成本、管理费的一致性）以及相关房地产投资的地段及质量（即房地产的集中度、租约期限）。REIT也存在股票投资的其它相关风险（即价格风险、波动性和流动性风险）。

新加坡腾飞房地产信托基金解析

（一）概览

新加坡腾飞房地产信托基金为星桥腾飞集团旗下管理的三家房地产信托之一。此集团由淡马锡控股和裕廊集团以51：49持股比例成立，专业从事市镇、综合体以及商务园和产业园等城市化项目的开发建设。总部位于新加坡，星桥腾飞集团的项目遍及澳大利亚、中国、印度、印尼、新加坡和韩国等亚太区域。其中该集团在中国区的项目大多位于一线及较发达城市，例如坐落于上海最具活力的商业区徐家汇的腾飞大厦；北京东南部占地176平方公里的北京经济技术开发区；广州知识城腾飞园；新加坡杭州科技园等。

腾飞房地产投资信托基金为在新加坡登记注册的首家也是最大的商务空间和产业地产投资信托基金，由腾飞集团全资子公司——腾飞基金管理（新加坡）有限公司进行管理。此基金主要投资于新加坡、澳洲两国，近年来逐渐向英国地区拓展，不断吸纳海外项目。腾飞房地产投资信托基金已经在新加坡建立了一个多元化地产组合，涵盖商业园和科科技产业园、综合开发项目、便利设施及零售、高质量产业园区、轻工业园区以及物流及货物配散中心。

（二）基金规模

腾飞房地产投资信托基金体规模达到100亿新币。投资总项目资源达到131个。涉及到全球客户群体1320位。基金主要的投资项目位于新加坡澳洲两地，其投资领域及规模处于同行领先地位。

（三）新加坡地区投资涵盖领域及规模

资料来源： 翻译自腾飞房地产信托基金公布在其官方网站（http://ir.ascendas-reit.com/slides.html）的 “Investor Presentation （Aug 2018）” ，仅供参考。报告时间：2018/08

（四）澳洲地区投资涵盖领域及规模

资料来源： 翻译自腾飞房地产信托基金公布在其官方网站，仅供参考。报告时间：2018/08