王甲同：证监会启动不动产私募投资基金，真正的Pre
文/意见领袖|王甲同
我国公募REITs试点2年多的时间以来，市场发展迅速，各界反响强烈。截至2023年2月，公募REITs市场已经发行25单REITs，发行规模超过800亿。由于公募REITs是资产IPO，有了REITs作为退出渠道，在基础设施投融资领域的产业链重塑的情况下，产业资本和金融资本将加大项目投资，积极孵化和培育资产。经过2年多的二级市场运行验证后，各种类型基础设施资产估值和定价模式也被开发探索出来，这会催生一个庞大的Pre-REITs投资市场，类似于股票市场Pre-IPO投资。由于公募REITs依靠“资产信用”，授信和风险评判逻辑和体系与传统的非标债权、并购基金、产业基金不同，因此虽然投资端和项目端都存在强烈的需求，但匹配起来却很困难。加之Pre-REITs市场中的项目体量大，亟需“股权”性质，且按照REITs逻辑进行投资的大体量资金。
2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（中基协发[2023]4 号）（以下简称“《不动产基金指引》或《指引》”），旨在引导市场符合条件的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。《不动产基金指引》的实施，会有力的促进Pre-REITs市场发展。可以预见，不久的将来，会有相当数量的Pre-REITs基金设立，引入市场机构投资人资金投入基础设施等不动产市场，也会出现专业的以不动产投资为主要业务的私募基金公司。
一、《指引》明确投资范围为基础设施和不动产
按照《不动产基金指引》第三条的规定，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
（一）存量商品住宅是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。
（二）保障性住房是指已取得国有土地使用证，为解决住房困难问题而搭建的限定标准、限定价格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等。
（三）市场化租赁住房是指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，不以分拆产权销售为目的、长期对外进行市场化租赁运营，但未纳入保障性租赁住房体系的租赁住房。
（四）商业经营用房是指开发建设或者运营目的供商业活动使用的不动产项目，包括写字楼、商场、酒店等。
（五）基础设施项目是指开发建设或者运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施。
国家发展改革委于2023年7月发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2023]958号，以下简称958号文），试点公募REITs的种类包括交通基础设施、能源基础设施等9大类，不包括住宅和商业地产。本次《不动产基金指引》的投资范围，不但包括基础设施类，还包括住宅和商业地产，范围更加广泛。结合证监会副主席李超在2023年2月28日《走好中国特色REITs发展之路》一文中提出“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，可以看出《不动产基金指引》不但鼓励市场资金投入到基础设施领域，也鼓励投入不动产领域，为将来试点“长租房和商业不动产”开展公募REITs培育
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