实务｜REITs基金投资简述

在购买REITs时，可根据不同行业资产类型及个人偏好来选择产品行业。产业园区项目属于产权类资产，项目选址、配套资源、行业竞争力、现有租约及未来稳定性等影响REITs项目收益，固废城镇污水处理等行业壁垒较高，需重点关注产能利用情况、行业补贴持续性、成本费用管理等；除经营收益外，还有一定的资产增值收益，其股性更强。

交通设施项目属于特许经营权类资产，客流量稳定性、养护成本及未来新建项目分流等影响REITs项目收益；未来资本增值想象空间较小，固收属性更强。

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影响收益的因素

1. 收的租金、物业费或过路费等日常运营收益，通过分红取得；

2. 园区或者公路本身价值上涨带来的资产增值收益，一般体现在份额买卖差价中；

3.基金净值波动收益。

三、REITs基金运营模式

基金运营相关法律法规包括《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2023〕40号）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。

我国目前公募REITs采取“公募+ABS”模式，结构安排为：投资人持有公募基金份额➡公募基金80%以上募集资金投资并持有全部ABS份额➡资产支持证券（ABS）持有基础设施资产，公募基金设立专门的子公司或者委托外部管理机构来对基础设施资产进行管理。

架构的特点：

四、REITs投资优势与风险分析

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市场需求

对政府来说，城镇基础设施项目投资建设主要依赖地方政府融资平台，而当前许多地方债务比例过高，基础设施领域发展需要长期资金支持，国内以商业银行为主的金融体系无法提供大规模的长期债务性资金，REITS融资，可以在不增加债务杠杆率的情况下加大基础设施建设，可有效盘活存量资产提高资产的流动性，从而可以解决地方政府债务风险。

对投资者来说，在利率大幅度下行的市场环境下，当前无风险利率急速下行，部分ABS发行利率也破3%，10年期国债2.5%附近，为中小投资者提供了传统股票和债权之外的新型产品。

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投资优势

REITS基金具有证券基金的优势，投资人用有限资金参与不动产项目投资，投资门槛低，增加投资渠道；

分红比例高，按规定，每个REIT90%的收入都必须分红，不得留存；

作为长期资产配置来降低组合的相关性，从而分散投资风险。

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投资风险

1.经营风险

经营中存在项目运营不善、所有权续期、租约集中到期等风险。REITs基金的标的为基础设施、而大多数基础设施项目的收益无法覆盖运营成本及投资利息，虽然首批试点项目均筛选最为优质的项目，但其整体盈利状况并不理想，底层资产运营能力的提高，是所有REITs产品收益的关键的基础。

2.管理风险

公募基金运作过程中,如基金管理人、资产支持证券管理人、基础设施 项目运营方等管理不善,或因知识、经验、判断、决策、技能等会影响其对信息的占有以及对投资、运作、管理的判断的,可能给公募基金财产带来风险。

国内公募基金公司，主要专注于二级市场投资，只需要买卖交易债券，不需要对底层资产进行主动管理，而REITs基金日常存续期的管理包括租户管理、租金收缴、资产招租，优化租户结构，购买保险，底层资产维修等资产管理的内容，也包括适时的杠杆安排、基金扩募和兼并收购的资本市场管理，对项目管理、团队建设和磨合的要求度很高。

3.市场风险

包括面临着经济下行、流动性快速收紧、竞品物业供过于求等市场风险。

4.政策风险

政策风险所指的政策包括但不限于基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营相关的区域政策，政府相关部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发展、优惠补贴等产业政策，政府有关土地性质用途开发方面的土地政策等。

5.流动性风险

公募基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,存在流动性不足的风险。

6.价格波动风险

和股票、债券相比，REITs的风险收益，介于股票和债券之间，

其交易规则为，上市第一天涨跌幅限制在30%，后续10%，交易价格波动幅度较大。

REITs在短期内买卖受情绪化波动影响大，且作为封闭式基金，不能赎回，只能根据市场价来买卖。

7.收益不及预期风险

美国REITS基金在过去20年中基本跑盈指数，且分红回报稳定，但高收益主要来源于房地产基金；本次试点投资标的受限

，主要为基础设施类标的，而我国现阶段基础设施的重要性和稳定性要求优先，收益要求劣后，且A股reists刚刚启动，还处于逐步探索期。

国内首批试点基础设施公募REITs基金上市交易至今四个多月，最近一个交易日的净值来看，9只REITs基金平均涨跌幅为0.02%。成交量和换手率均不高，广州广河曾经一度跌破发行价。

风险提示：