“首发+扩募”双轮驱动 公募REITs市场扩容提质访博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄

转自：金融时报-中国金融新闻网

3月的最后一天，市场期盼已久的公募REITs扩募更新“进度条”：首批4单公募REITs扩募获得证监会变更注册批复。这既是扩募落地步入实质性阶段的标志，也意味着我国公募REITs常态化发行工作又迈出关键一步。

酝酿近一年时间，如今，首批项目落地在即。选择先行先试扩募是出于哪些考量？新纳入底层资产是如何被筛选出来的？扩募实施后会对原REITs产品带来哪些影响？在当前政策要求下，公募基金应如何继续推动我国公募REITs市场扩容提质？

作为此次获批的4单扩募项目之一，博时招商蛇口产业园REIT也是我国首批上市的公募REITs项目之一，自上市以来便备受关注。围绕上述问题，《金融时报》对博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄进行了专访。

近日，国家发展改革委和证监会相继发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称“236号文”）、《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》），进一步规范完善公募REITs申报及发行等流程措施。刘玄认为，“首发+扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，我国公募REITs市场将逐步进入常态化发展新阶段。

《金融时报》记者：博时招商蛇口产业园REIT选择参与扩募主要有哪些考量？

刘玄：自2023年6月博时招商蛇口产业园REIT首发资产上市后，博时基金与发行人招商蛇口便就可持续性扩募计划进行了规划，对可扩募的资产进行了梳理和准备；2023年7月，《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》发布后，博时基金第一时间开展政策研究，并与招商蛇口进行了资产筛选和方案调整，迅速形成了博时招商蛇口产业园REIT扩募及收购新基础设施资产的申报方案。参与公募REITs首批扩募，无论是对REITs市场的建设发展还是对公司的业务发展，均能起到积极的示范作用。

一是扩大基金规模，拓展多元化资产管理布局。本次扩募后，博时招商蛇口产业园REIT管理规模将有所提升，打通了公募REITs的扩募通道，后续招商蛇口持有的园区资产有望陆续装入，基金的资产和储备规模将得到进一步提升，拓展多元化资产管理的布局，同时提升公司在产业园细分赛道的竞争优势和运管能力。

二是落实政策要求，推动公募REITs健康发展。本次扩募是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力，降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动公募REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资。

三是助力市场建设，完善公募REITs运行机制。扩募工作的有序推动，将有助于进一步完善公募REITs的市场制度建设，完善规范和引导公募REITs存续期间新购入基础设施项目等业务规则，对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用，是公募REITs市场逐渐迈向成熟的又一个里程碑。

《金融时报》记者：能否介绍此次扩募拟购入资产的情况？对管理人而言，运营管理模式是否会有改变和调整？

刘玄：博时招商蛇口产业园REIT扩募项目原始权益人是招商蛇口全资子公司招商光明，拟新购入的基础设施项目为招商局集团下属企业招商光明持有的招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目（以下简称“光明项目”）。光明科技园地处广深港澳科技创新走廊的重要节点，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的基地，是深圳市政府和招商局集团重点合作项目之一。光明项目是科技部批准的全国首家加速器试点项目，总建筑面积约为11万平方米，项目整体出租率较高，社会效益良好，未来发展潜力大。

扩募项目位于深圳市光明区，资产类型涵盖科研生产用房，在资产类型和资产区域上提升了博时招商蛇口产业园REIT底层资产的分散度。在项目的运营管理模式上，仍延续由外部受托运营管理机构提供运营及物业管理服务的模式。基金管理人将继续履行主动管理职责，落实对运营及物业管理机构的监督、管理和考核，切实维护投资人利益。

《金融时报》记者：扩募后，新购入资产对原REITs产品可能带来哪些影响？

刘玄：就产品整体而言，博时招商蛇口产业园REIT的扩募打通了新购入资产的上市通道，基金的资产和储备规模将得到持续提升，有助于本基金实现资产组合的多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一园区受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。

从投资者角度出发，由于公募REITs产品所持基础设施项目分派率良好，二级市场价格存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。对于扩募后的公募REITs产品，建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估投资价值，树立理性投资理念。稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，才是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

《金融时报》记者：近期，236号文、《通知》等政策文件相继落地，作为公募REITs市场重要参与者，请问博时基金在积极参与试点扩容、推动扩募落地等方面做了哪些工作或积累了哪些经验？

刘玄：近日，首批新能源公募REITs已正式上市；同时，236号文和《通知》将公募REITs试点的底层资产范围扩容至消费基础设施。目前，除博时招商蛇口产业园REIT外，博时基金也在积极推进包括上述领域在内的多个项目，累计总规模逾百亿元，主要涉及园区、光伏、风电、公路、路桥、文旅等多类资产，并已开始在消费基础设施领域展开积极布局。

就扩募实践而言，博时招商蛇口产业园REIT扩募后，较高的管理规模将有利于管控运营成本，优化管理机制和人员配置，从而提升基础设施项目的收益水平。此外，通过扩募持续注入优质资产，也有助于提升基金份额二级市场的流动性。

不过，随着公募REITs常态化发行推进，REITs市场规模将继续壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富，这些对基金管理人的资产投资、运营能力都提出了更高要求。因此，加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量，将是基金管理人确保基础设施项目持续健康运营的履职保障。