中国版不动产投资信托基金（REITs）实际难度不小 子女信托基金一般多少钱起贷

迟到的中国版公募“不动产投资信托基金（RE ITs）”终于来了。

但制度的“破冰”并不代表着未来是坦途，公募REITs试点的落地，还有诸多有待明确的问题。万亿级市场将给各方主体带来哪些好处？项目推动中的难度究竟有多大？地方及企业的积极性又有多高？为了厘清这些问题，记者专访了REITs研究权威专家、中国证监会基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、汇力基金董事长孟晓苏。

结束地方的高负债

公募REITs试点，将给各方主体带来哪些好处？

孟晓苏：从市场反馈来看，众多的金融机构和机构投资人，对公募REITs试点非常欢迎。

从2008年全球金融危机之后，我国政府大量投资基础设施建设，特别是通过发债的方式进行基础设施投资。一方面使得我国基础设施不断交付并运营；另一方面，发债投资使得地方政府债务累累，不断地借新债还旧债，负债率越来越高。

通过公募的权益型REITs，“重资产”的原权益单位可以把资产转给社会基金持有，达到真实出售的目的，这有助于帮助其落实“去杠杆、补短板”；化解地方政府积存的金融风险，降低国有投资企业的杠杆率，实现盘活存量资产；可以使持有“重资产”的地方政府、国有投资公司甩掉沉重的债务包袱轻装上阵。

对于银行等金融机构来说，通过权益型REITs项目，可以用银行理财资金把大量的沉淀债务置换出来。此举不仅可以解脱捆绑在地方政府债务战车上的金融机构，也对银行资产良性循环起到积极作用。

对于机构性投资人来说，手中持有的资金总要投出去。基础设施REITs作为新的投资手段，收益率好，安全性更高，又能按期分配，还能进入资本市场公开流通，可谓一举多得。所以，投资机构都期盼着REI Ts试点能尽早出台。

最需要地方政府的积极性

实际推行中的难度大不大？

孟晓苏：难度不小。基础设施REITs涉及方方面面，需要需求端与供给侧共同发力。

近几年，我们在推动地方试点中遇到不少困难，但我们坚持不懈，因为大方向没错。地方政府大量负债建设的基础设施，最终要靠资产证券化来化解。世界上很多国家和地区都有REI Ts这种资产证券化工具，这也是我国经济发展与资本市场发展的必由之路。

实际推行中您最担心什么问题？

孟晓苏：最担心地方政府缺乏积极性，或不愿拿出符合收益率要求的基础资产。

过去地方政府已经习惯于负债投资。为此他们按照银行系统的要求进行信用评级，再拿土地等资产进行抵押，向银行和其他金融机构借款。这已经成为一种惯性发展模式。加之现在“专项债”的利息比较低，有的甚至还有贴息。在这种情况下，地方政府是否愿意转换发展思路？是否有积极性来做RE? ITs？还有不少未知数。

而当前我国经济面临的下行压力加大、经济结构调整艰难、财政收入减少和支出增加。在抗击疫情恢复生产的当下，地方政府还承担着纾困与减负的任务。而低息与贴息的“专项债”，按照规定只能投入新的特定项目建设，不能用于偿还借款本息、不能用于扶贫和纾困，这就形成了一个新的“倒逼机制”，经济情势倒逼改革与创新。世界上有REITs的绝大多数国家和地区，也是在经济困难情况下推出REI Ts的。我国现在引入REITs对于国家与地方恢复发展活力，有着特殊重要的意义。

我们此前曾就一些基础设施做过资产证券化的尝试，本来地方政府主要负责人积极性很高，政府平台公司也确有实际需要。但越到具体操作层面积极性越小，最后多数都搁置下来。可以说积存下的项目很多。

至于地方拿出基础资产的收益率偏低的问题，主要是在很多情况下，作为借贷主体的地方政府或平台公司，一开始就没有按照市场化进行建设与运营，项目不注重收益。这在政府的基础设施建设项目中较为普遍。

上述这些问题都需要解决。但只要真想做RE? ITs，这些问题也都有办法解决。

试点仍须制度保障

此次试点未明确提及基础设施REI Ts的税务政策，这意味着，中国版REITs的试点方案中，并没有国际版REITs中常见的免除税收安排，是否会影响公募REITs的推广？

孟晓苏：人们所担心的资产证券化REITs的税收问题，国家主管部门也在积极研究如何配合。要实现税收中性，就要在资产证券化方面给予一定的免税优惠。REITs在国外是免除公司税的，但也都是REITs推动多年后才获取免税，比如美国REITs是经历了十年时间才把免税问题解决。

我国从2009年国务院发文提出要“探索房地产投资信托基金”，到现在已有十年多时间了。我希望通过这次基础设施项目REITs试点，促进在减免税收方面有所突破。首先可以让试点项目获取免税，因为原来这些基础设施项目是由政府持有的，而政府同时又是征税人，把这些资产证券化之后，政府财政就有了源头活水。这时不给予试点项目免税，等于征税人自己给自己设了限制。

我认为，从政府公共资产证券化来突破免税是最有条件的。政府主管部门要弄清楚，不免税就不能实现资产证券化，也就没有这项税源，还不得不继续背债。所以这件事要从道理上讲清楚，政府部门要想得开。从国外的经验来看，资产证券化能带来的债务化解与经济活跃，并由此产生新的税源，远比通过税收限制住它的发展要好得多。

所以，对于资产证券化，地方政府应当会有积极性，国家主管部门也应该支持。毕竟地方债务过重对于中央财政也不利。更不要说不少基础设施项目是由地方政府与中央财政或央企共同持有的。所以为帮助解决现在政府负债太重的问题而推出资产证券化产品，作为税收主体的政府部门在税收问题上应当有新的思路。

有观点认为，基础设施REITs资产转让缺乏相应的制度保障，您怎么看？

孟晓苏：由于REITs涉及基础资产的真实转让，而基础设施通常属于国有资产，依照有关部门的规定，如果没有特别情况，转让国有股权必须通过产权交易所挂牌。

事实上，公募REITs产品要进入的是证券交易市场，也是国内最公开的资本市场。设立前的审核也是最高层级的。在这种特殊情况下，相关资产还有必要多走一次产权交易市场吗？还需要面对哪些其他机构进行拍卖呢？个人认为，原有规定不一定都适合经济发展的需要。在进行公募REITs试点的时候，建议主管部门调整政策，认可国家证券监管机构与证券交易机构的公开产权交易。