不动产私募投资基金，能投吗？ 基金和债券基金一样吗知乎

​最近两天，一条消息在行业内普遍转发与关注，国内很多私募基金机构，尤其过去主要做房地产类投资的私募基金机构，仿佛又看到了新的曙光和机会。

对于未来不动产私募基金的投资人，以及财富管理市场的高净值人群，要谨慎对待，如果你们不够专业，等待你们的或许又是各种大坑，或者又间接成为房地产市场的接盘侠。

2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，对于符合条件的私募基金管理人可以设立不动产私募投资基金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

中国证券投资基金业协会，作为我国私募基金管理人资格备案以及私募基金产品备案的机构，机构性质属于中国金融资管领域的行业自律性组织，是半官方机构，严格来说不属于政府金融监管部门。它的地位以及发布的文件与证监会、银保监会等政府金融监管部门不同。

尽管私募基金也是目前国内的主要金融产品之一，但通过它备案的私募基金管理人资格，严格上来说也并不是金融牌照，与证监会、银保监会颁发给金融机构的金融牌照的法律地位是不一样的。

不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，缩写：REITs）又称房托基金、地产信托，于1960年发源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。

对于投资者而言，REITs通过不动产的证券化及众多投资人的募集资金，使一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，间接获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。投资人不需要实际持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。

目前，REITs也是全球资本市场上成熟的金融产品，已有60多年的历史，全球REITs总市值已经超过2万亿美元。美国是全球最大的REITs市场，约占有全球总市值规模的三分之二。

我国的REITs是从2023年开始试点，中国REITs市场的发展道路不同于大多数国家和地区，其最大特色在于从基础设施领域开始推进公募REITs试点。

中国证监会和国家发展改革委在基础设施领域正式启动公募REITs试点，2023年6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生。

公募REITs产品，是由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购。

公募REITs试点一年多的时间，目前国内的公募REITs以及类REITs产品规模达近千亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。

对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，也是相对不错的一类产品/资产。

投资人通过REITs产品以金融产品的形式投资不动产，可以间接获得不动产领域的投资机会与收益，配置抗通胀类的金融资产。同时，避免了直接投资持有房产资产的弊端（门槛高、流动性差、资产单一带来的风险集中与收益率差），这也是目前中国家庭资产结构中普遍存在房产比重太大的问题。

行业内又称为私募REITs或者Pre-REITs，从投资属性上来看都是REITs产品。对于投资人来说，与公募REITs最大的不同就是产品模式，不动产私募投资基金

属于私募基金大类，专门投资不动产的私募基金。

不动产私募投资基金产品与公募REITs产品最大的区别，可以简单的理解为公募基金与私募基金的区别。公募基金公开发行，门槛低适合广大投资者，合规严格，规模大，收益率不高，风险较低；私募基金属于私募性质，门槛高（一般100万起）适合高净值人群，灵活度高，规模小，收益率较高，风险较高。

因此，对于投资人来说，投资不动产私募投资基金，除了要具备投资私募基金的分析与识别能力，还要具备不动产领域投资的分析与识别能力。

中国金融产品的创新、金融市场的不断发展，往往会对监管以及投资人提出了新的挑战。作为非专业投资人，是否能投资不动产私募基金？当下以及未来中国的房地产市场还值得投资吗？作为创新金融产品，底层资产不还是房地产为主吗？

是的，作为普通投资人，私募基金具有很高的投资门槛，首先肯定不适合大众投资人，这类投资人群建议就不要考虑，也不要被人忽悠。大众投资人如果需要多元化资产配置，不动产投资基金建议选择公募REITs产品，安全性高，门槛低。

对于高净值人群，甚至是专业的投资机构，建议对不动产私募投资基金也要审慎选择。为什么要审慎选择？

因为中国未来的房地产市场是存量房地产市场的优化，没有过去大规模增量带来的投资机会与收益。结构上，大量的产品与项目只有常规的收益，以及少量的特殊的高回报投资机会。

未来市场上的少数不动产优质项目或不动产特殊机会，一定只属于专业、优秀的头部不动产私募基金管理人。大部分不动产私募投资基金恐怕没有这个能力和机会，业绩表现一般。甚至要提防很多打着不动产私募投资基金旗号的“伪私募”。

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最重要的是提醒投资人，与公募基金不同，私募基金管理机构实力成次不齐、鱼龙混杂。

不仅有少数实力强、背景强、投资能力与项目渠道都过硬的私募基金管理人，也会出现大量不具备不动产投资管理能力的私募基金管理人参与不动产私募投资基金的设立。

甚至会有借壳发行不动产私募投资基金接盘一些有问题的房地产项目的情况，过去房地产暴雷，希望不是让新的投资人来接盘或重来一次。

投资人，尤其是非专业投资人，如果自己不够专业，或者没有专业人士协助，选择这类产品和产品管理人的风险会更高。因为不动产私募投资基金产品，不仅仅是要看产品、看产品管理人那么简单，