浅谈不动产投资信托基金 (REIT) 信托基金公司收入高吗知乎

房地产投资信托基金(REIT)开始于1960美国，宗旨在于让投资者可以参与大型不动产投资。这类不动产大多数是以长期产生稳定的租金收入为主。REIT是以信托结构但以公司税收而成立的。它既可以是开发商的角色也可以是不动产管理公司，但一般情况下它会同时运营这两种。

REIT的共通点

要归类为房地产投资信托基金一般需要满足以下这几个要求：

信托基金必须将其税前收入至少90％分配给股东；信托基金的资产必须至少四分之三是房地产或相关投资，而且四分之三的收入必须来自于这些资产；信托基金必须至少拥有100名股东，并且任何五名股东都不能拥有超过50％的股份；信托基金在法律上必须是法人公司机构。

一般REIT在公司层面上不收取收入所得税，这个称之为tax pass-through entity。这意味着，无论REIT赚多少钱，它都不必为其收入缴纳一分税，而税收是在个人层面上收取。REIT的税是在收入分发给投资者后才征收。大多数REIT会选择将全部收入分发。这是大多数REIT的股息收益率均高于平均水平的原因。一般来说本REIT只会投资于本国的资产。

REIT的不同点

REIT一般分为股权类和债券类。股权类REIT的投资者实际是REIT所投资的不动产的持有者，而债券类REIT的投资者本质上是抵押贷款的。虽然有一部分REIT会选择债券类或者两种模式混合的运作模式，不过绝大多数REIT是股权类的，所以文章中讨论的REIT都为股权类。还有由于各国的针对REIT的法律有些许不同这就产生了一些运作的变化。比如在加拿大，REIT的运行只存在于股权类，而且REIT不能涉及开发。还有在上段落中提到REIT基本只会投资于本国市场，有的是自身的发展考虑有的是法律规定，但如新加坡就允许以及鼓励本国二级市场上市的REIT去海外投资，这应该是因为本国的市场小而做出的选择。

REIT的延展

大多数REIT专注于特定类型的财产。最常见的有工业园区类，公寓类，办公楼类，以及零售店类。由于08年后长期低息，以至于REIT总体受到追捧。不过以为电子商务的冲击，零售店类的表现一落千丈。下图是Macerich近几年的股市变现。

Macerich 15-20

与之崛起的REIT类型是通讯类，数据中心类，以及运输类。之后的文章里会分别讨论这几个分类。

REIT的投资风险利率风险 — 利率上升对REIT的股价不利。当购买基于收益的投资（如REITs）时，投资者期望收益超过其从无风险投资（如国债）中获得的收益。无风险投资回报上升会使得REIT收益上升。由于价格与收益率成反比关系，因此较高的收益率会推低股价。经济风险 — 大部分不动产是长期租赁的，初始租赁期限通常为5-10年（公寓类除外），并且内置了自动增加租金的功能。恰恰就是这个经济敏感性低的特性在经济规律的变化时导致转型慢。监管风险 — REIT的生意是不动产的开发，行业法律法规的左右非常明显。这可以支持或反对REIT发展。